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Casa assegnata all’ex coniuge: si può vendere?

10 Giugno 2022 | Autore:
Casa assegnata all’ex coniuge: si può vendere?

Dopo la separazione coniugale, il marito proprietario dell’immobile che il giudice ha concesso in abitazione alla moglie ed a figli può alienarlo a terzi? 

Ti sei separato e tua moglie ha ottenuto dal giudice l’assegnazione della casa per abitarvi insieme ai bambini. Tu ti sei trasferito altrove e hai preso un appartamento in affitto. La casa familiare era, ed è, di tua esclusiva proprietà, ma, come ti ha spiegato il tuo avvocato, non potrai tornare ad abitarvi fino a quando i figli non saranno diventati maggiorenni ed economicamente indipendenti. Così sai che dovrai aspettare parecchi anni e preferiresti trovare un’altra soluzione, magari sbarazzandoti di quell’immobile e cercando di monetizzare al massimo il guadagno per acquistare, coi soldi ricavati, un bene che sarebbe interamente tuo, senza vincoli di sorta. Ma si può vendere la casa assegnata all’ex coniuge? E, in caso affermativo, l’acquirente potrebbe mandare via di casa la tua ex moglie e i tuoi figli?

Vendita casa assegnata all’ex coniuge: come decidere?

La risposta alla nostra domanda: si può vendere la casa assegnata all’ex coniuge? è – come vedremo meglio fra poco – sostanzialmente positiva, ma bisogna rispettare determinate condizioni e, soprattutto, tenere conto del fatto che quell’abitazione sarà occupata a lungo dall’ex coniuge, al quale è stato attribuito il diritto di viverci insieme ai figli. E questo, come è facile intuire, incide negativamente sul valore commerciale del bene e lo deprezza.

Inoltre, va specificato che anche se la casa è in comproprietà con l’ex coniuge (come quando, ad esempio, era stata acquistata durante il matrimonio, in regime di comunione dei beni, al 50% ciascuno), si può vendere la propria quota, ammesso che ci sia qualcuno disposto a comprarla, il che non è facile, specialmente se l’offerta di vendita è rivolta ad estranei alla famiglia.

Oppure, per evitare una vendita singola e drastica, si può trovare un’intesa consensuale, per attribuire l’intera proprietà dell’immobile al marito o alla moglie, dietro pagamento di un conguaglio in denaro o anche ricevendo in cambio la proprietà di altri beni. Sono, ovviamente, decisioni molto impegnative da un punto di vista economico e finanziario, e sarebbe bene che gli ex coniugi regolassero, anche con l’aiuto dei propri avvocati, le condizioni attraverso gli accordi raggiunti in sede di separazione o di divorzio sulla divisione dei beni, per evitare lunghi strascichi giudiziari.

Separazione coniugi: a chi viene assegnata la casa?

Quando una coppia con figli si separa, il giudice stabilisce a quale dei due genitori debba essere assegnata la casa familiare, attribuendogli il diritto di abitarvi insieme ai figli minori, o già maggiorenni ma non ancora divenuti economicamente autosufficienti. Il giudice decide in base alle esigenze dei figli [1], per evitare di sradicarli dall’ambiente in cui stanno crescendo e costringerli a un trasferimento che si aggiungerebbe al doloroso trauma della separazione dei loro genitori.

In casi particolari, se la casa familiare è molto grande e può essere frazionata, il giudice può disporre la suddivisione dell’immobile in due abitazioni separate; questa vicinanza e contiguità degli ex coniugi con la loro prole favorirebbe anche il mantenimento dei rapporti tra figli e il genitore non assegnatario della casa coniugale.

La trascrizione dell’assegnazione della casa

Per tutelare il diritto del coniuge assegnatario dell’abitazione e dei figli, è prevista la trascrizione nei pubblici registri immobiliari del provvedimento giudiziale di assegnazione della casa. Con la trascrizione, i terzi – e dunque anche i potenziali acquirenti dell’immobile – sono messi in condizione di conoscere l’esistenza del vincolo che grava sul bene.

Così chi acquista l’immobile dovrà comunque rispettare il diritto di abitazione riconosciuto all’ex coniuge, e non potrà disporne in altre maniere – ad esempio, occupandolo o affittandolo – fino a quando non cesserà l’assegnazione, come avviene quando l’ex coniuge assegnatario si trasferisce altrove, muore o passa a nuove nozze (per conoscere tutti i motivi leggi “Casa assegnata all’ex coniuge: quando torna al proprietario?“). Se la sentenza di assegnazione della casa coniugale non è stata trascritta, l’acquirente dovrà garantire il diritto del coniuge assegnatario soltanto per i primi 9 anni dalla data del provvedimento del giudice.

Casa coniugale: quando si può vendere?

L’assegnazione della casa coniugale è considerata dalla giurisprudenza [2] come un «diritto personale di godimento» attribuito al coniuge assegnatario e ai figli, e non un come un «diritto reale» che incide sul bene ed è perciò automaticamente valevole nei confronti dei terzi. Ciò significa che il proprietario può decidere in qualsiasi momento di venderla e l’atto sarà valido, tenendo però presente che, come abbiamo appena visto, l’acquirente dovrà rispettare il diritto dell’assegnatario di continuare ad abitarvi fino a quando sussisteranno i presupposti.

Allo stesso modo, se la casa coniugale non appartiene interamente all’ex coniuge non assegnatario, è possibile raggiungere un’intesa con il coniuge comproprietario per vendere concordemente l’intero immobile e poi spartirsi il ricavato (soluzione preferibile, o altrimenti vendere la propria quota di proprietà). Oppure, se le condizioni tecniche lo consentono, si può decidere di frazionare l’immobile in due unità distinte, attribuendo l’intera proprietà di ognuna di esse a ciascuno degli ex coniugi, o anche dividere l’intero complesso dei beni della coppia separata o divorziata in modo che, come risultato finale della divisione immobiliare, la ormai ex casa familiare venga attribuita in proprietà esclusiva all’ex marito o all’ex moglie.

Casa coniugale: valore di vendita e conguaglio

Compiendo le operazioni che abbiamo descritto, potrebbe emergere una sproporzione di valore tra la casa familiare assegnata ad uno degli ex coniugi e gli altri beni da dividere tra entrambi: ad esempio, se la coppia possiede, in comproprietà, un grosso appartamento in città – assegnato all’ex moglie – ed una piccola seconda casa utilizzata per le vacanze. In questi casi, se si vuole realizzare una divisione equa, occorre operare un conguaglio economico, con un versamento in denaro, necessario per ripristinare le corrette proporzioni di valore tra gli immobili.

Al riguardo una nuova sentenza emessa dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite [3], risolvendo un contrasto giurisprudenziale, ha stabilito che il valore da attribuire all’immobile oggetto di divisione «non può risentire del diritto di godimento già assegnato allo stesso a titolo di casa coniugale, poiché esso viene ad essere assorbito o a confondersi con la proprietà attribuita per intero». Questo principio comporta l’importante conseguenza che, «ai fini della determinazione del conguaglio in favore dell’altro coniuge, bisognerà porre riferimento, in proporzione alla quota di cui era comproprietario, al valore venale dell’immobile attribuito in proprietà esclusiva all’altro coniuge».

In altre parole, quello che conta è il valore commerciale, di mercato, dell’immobile, ed il fatto che la casa sia stata assegnata al genitore collocatario dei figli non può ridurre il conguaglio spettante a seguito della divisione. La Suprema Corte ritiene, a tal proposito, «irrilevante la circostanza che nell’immobile stesso continuino a vivere i figli minori o non ancora autosufficienti rimasti affidati allo stesso coniuge divenutone proprietario esclusivo, in quanto il relativo aspetto continua a rientrare nell’ambito dei complessivi e reciproci obblighi di mantenimento della prole da regolamentare nella sede propria, con l’eventuale modificazione in proposito dell’assegno di mantenimento». Ecco, quindi, che l’assegnazione della casa coniugale può incidere, anche indirettamente, sulla quantificazione del mantenimento dovuto nei confronti dell’ex coniuge.

Approfondimenti


note

[1] Art. 337 sexies Cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 12466/2012 e n. 28229/2013.

[3] Cass. S.U. sent. n. 18641 del 09.06.2022.


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