Diritto e Fisco | Articoli

Divisione della casa assegnata all’ex moglie

10 Giugno 2022
Divisione della casa assegnata all’ex moglie

Come dividere casa se marito e moglie si separano: che valore ha il diritto di abitazione?

Nel momento in cui una coppia sposata si separa, la casa familiare acquistata in comunione dei beni o, in caso di separazione, cointestata a entrambi i coniugi va divisa. La divisione va fatta tenendo conto del valore di mercato del bene al momento della separazione (e non dell’acquisto). Ma quanto incide su tale valore l’eventuale diritto di abitazione riconosciuto dal giudice ad uno dei due coniugi? Sulla divisione della casa assegnata all’ex moglie si è pronunciata, proprio di recente, la Cassazione a Sezioni Unite [1] fornendo un chiarimento assai interessante. Cerchiamo di fare il punto della situazione partendo proprio dalle regole su come dividere la casa se marito e moglie si separano.

La divisione della casa

Con la cessazione del matrimonio si scioglie la comunione dei beni. Pertanto, i coniugi sposati con questo regime patrimoniale devono provvedere a dividere l’immobile. Come? Di comune accordo se ci riescono, altrimenti ricorrendo al giudice. Il giudice, a quel punto, verificherà se uno dei due intende acquistare la quota dell’altro divenendone proprietario esclusivo; diversamente, metterà in vendita il bene (tramite l’asta giudiziaria) dividendo poi il ricavato tra le due parti in causa.

Nel primo caso, quindi, il coniuge a cui viene attribuita l’intera proprietà liquida all’ex il controvalore in denaro della quota di quest’ultimo, pari al punto al 50% del prezzo di mercato. 

Le stesse regole valgono per la coppia sposata in regime di separazione dei beni, con l’unica – e non da poco – rilevante differenza che la separazione non determinerà in automatico lo scioglimento della comproprietà: questa permane fino a quando i due non decidono di scioglierla (anche in questo caso: di comune accordo o con l’intervento del giudice).

Quanto vale la casa familiare se c’è il diritto di abitazione?

Nel quantificare le quote che spettano ai due coniugi in sede di divisione della dimora familiare, diventa importante stabilire il relativo valore. E qui entra in gioco una variabile determinante: l’eventuale assegnazione, da parte del giudice, del diritto di abitazione in favore del genitore collocatario dei figli. La giurisprudenza si è infatti chiesta se il valore della casa diminuisca per via dell’attribuzione della stessa al coniuge presso cui i figli vanno a vivere. Diventa infatti più difficile “piazzare sul mercato” un immobile su cui pende un provvedimento giudiziale di assegnazione che a volte si protrae per diversi lustri. 

Abbiamo parlato di questo argomento nell’articolo Casa in comproprietà marito e moglie, come si divide?, facendo una serie di esempi pratici.

La questione dell’eventuale riduzione di valore della casa coniugale su cui pende il diritto di abitazione dell’ex coniuge è stata di recente decisa dalle Sezioni Unite della Cassazione [1] che hanno così messo a tacere il contrasto insorto in giurisprudenza durante tutti questi anni. 

Per le sezioni Unite, l’assegnazione del godimento non può incidere sulla determinazione del valore di mercato. La divisione viene fatta considerando la metà del valore del bene secondo gli indici di mercato. 

Pertanto: 

  • se, in sede di divisione del patrimonio comune tra ex coniugi, la proprietà esclusiva della casa già adibita a residenza coniugale viene attribuita al coniuge affidatario della prole e perciò assegnatario del diritto di abitazione, il valore del conguaglio spettante all’altro coniuge a seguito della divisione è pari al valore della quota di metà del bene immobile, senza tener conto del valore del diritto di godimento già spettante al coniuge abitatore;
  • se invece la proprietà esclusiva della casa di abitazione viene attribuita al coniuge non abitatore (e, quindi, è gravata dal diritto di godimento del coniuge abitatore affidatario della prole), il valore del conguaglio divisionale spettante al coniuge abitatore deve essere diminuito in misura pari al valore del diritto di godimento di quest’ultimo.

Si riduce il valore della casa se viene assegnata a uno dei due ex coniugi?

In pratica, il principio fissato dalle Sezioni Unite è il seguente: quando si scioglie la comunione fra coniugi separati sull’ex casa familiare, e l’immobile è attribuito al collocatario o affidatario dei figli minori, conta solo il valore di mercato del cespite per determinare il conguaglio che spetta all’altro. Non scatta alcuna riduzione solo perché sul bene grava l’assegnazione decisa dal giudice laddove il provvedimento ha rilevanza soltanto in caso di vendita a terzi. Né conta che nei locali continuino a vivere i figli: la circostanza rileva solo ai fini dell’eventuale modifica dell’assegno di mantenimento.

In questo modo, si è posto fine all’incertezza tra le due opposte tesi: da un lato quella secondo cui l’assegnazione al coniuge abitatore dovesse comportare una decurtazione del conguaglio dovuto all’altro coniuge in misura pari al valore del diritto di abitazione [2] e la tesi contraria poi accolta dalle Sezioni Unite [3].

La ragione di questa decisione è facilmente intuibile. Se il coniuge che abita la casa dovesse pagare all’altro coniuge un conguaglio decurtato del valore del diritto di abitazione, il primo ne otterrebbe un doppio vantaggio perché, appena dopo la divisione, questi potrebbe vendere a terzi la proprietà della casa in questione lucrando un prezzo pari al valore dell’immobile privo del gravame del diritto di abitazione derivante dalla separazione coniugale o dal divorzio.

Di contro, se in sede di divisione la casa viene assegnata al coniuge non titolare del diritto di abitazione, costui subisce la permanenza del peso del diritto di abitazione dell’ex coniuge e quindi di tale peso si deve tener conto nel momento in cui si stabilisce il conguaglio dovuto al coniuge abitatore dal coniuge non abitatore che, in divisione, ottiene la proprietà della casa già coniugale.


note

[1] Cass. sent. n. 18641/22 del 9.06.2022.

[2] Sostenuta in Cassazione 20319/2004, 9310/2009, 8202/2016.

[3] Sostenuta in Cassazione 11630/2001, 27128/2014, 17843/2016, 33069/2018.

Autore immagine: depositphotos.com


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube