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Rettifica rendita catastale: effetti sull’Imu

13 Giugno 2022 | Autore:
Rettifica rendita catastale: effetti sull’Imu

Come si attribuisce la nuova rendita; quanto e da quando decorrono le variazioni richieste dal proprietario o compiute dal Comune e dagli Uffici finanziari.

L’Imu pesa parecchio sul portafoglio degli italiani che possiedono immobili diversi dall’abitazione principale. I Comuni impongono aliquote molto pesanti, spesso vicine ai massimi consentiti dalla legge, per aumentare il loro gettito fiscale. Ma l’aliquota è soltanto l’ultimo elemento del calcolo dell’imposta da versare: prima di tutto c’è la rendita catastale, che dipende dalla categoria dell’immobile. Questo importante dato non è fisso, ma può variare nel corso del tempo: ad esempio, se si eseguono lavori di ristrutturazione che cambiano la struttura e la fisionomia del fabbricato. Talvolta, invece, sono i Comuni a modificare, di propria iniziativa, le rendite catastali precedentemente attribuite. In altri casi, il proprietario subisce un accertamento dal quale emerge che la categoria dell’immobile è diversa da quella dichiarata, e così viene attribuita dall’Ufficio impositore la classificazione corretta. Vediamo, quindi, se avviene una rettifica della rendita catastale quali sono gli effetti sull’Imu da pagare.

Imu: come si calcola la base imponibile?

La base imponibile ai fini dell’Imu è il valore fiscale attribuito all’immobile, sul quale andrà applicata l’aliquota d’imposta prevista dal Comune. La base imponibile Imu si ottiene moltiplicando la rendita catastale dell’immobile, rivalutata del 5%, per i seguenti coefficienti:

  • 160 per i fabbricati del gruppo catastale A (esclusa la categoria A/10) e delle categorie C/2, C/6 e C/7;
  • 140 per i fabbricati del gruppo catastale B e delle categorie catastali C/3, C/4 e C/5;
  • 80 per i fabbricati di categorie catastali A/10 e D/5;
  • 65 per i fabbricati del gruppo catastale D (tranne la categoria D/5);
  • 55 per i fabbricati di categoria catastale C/1.

Per i terreni agricoli e per quelli non coltivati, la base imponibile è data dal reddito dominicale risultante in catasto rivalutato del 25% e moltiplicato per 135. Per le aree fabbricabili, la base imponibile è rappresentata dal loro valore commerciale; i «valori venali in comune commercio» vengono determinati dai Comuni, tenendo conto della zona di ubicazione, dell’indice di edificabilità, delle destinazioni d’uso consentite e dei prezzi medi di mercato rilevati per aree di analoghe caratteristiche [1].

La base imponibile così ottenuta deve essere ragguagliata:

  • alla percentuale di possesso dell’immobile (ad esempio, in caso di due comproprietari in quote uguali, sarà del 50% ciascuno);
  • ai mesi di possesso dell’immobile durante l’anno (il mese con possesso protratto per più di 15 giorni si computa per intero, senza frazioni).

È possibile conoscere la rendita catastale dei propri immobili collegandosi al sito dell’Agenzia delle Entrate ed accedendo all’area riservata, oppure eseguendo una visura catastale, anche per via telematica. Per sapere quanto bisogna pagare, leggi l’articolo: “A quanto ammonta l’Imu?“.

Variazioni di rendita catastale

Siccome l’Imu è dovuta per ciascun anno solare, la rendita catastale di riferimento è, di regola, quella attribuita all’immobile alla data del 1° gennaio di ogni anno. In caso di variazione di rendita catastale dell’immobile durante l’anno, la legge [1] dispone che i nuovi valori hanno effetto:

  • se la variazione catastale dipende da interventi edilizi compiuti sull’immobile (ristrutturazioni, nuove costruzioni, manutenzione straordinaria, ecc.), dalla data di ultimazione dei lavori, o dalla data di utilizzo, se antecedente;
  • se l’attribuzione della nuova rendita catastale è operata a seguito di un accertamento d’ufficio che rileva un valore superiore, la modifica ha effetto a partire dal 1° gennaio dell’anno d’imposta successivo, salvi i casi di contenzioso tra contribuente e amministrazione, che comportano retroattività (v. alinea seguente);
  • se il contribuente impugna l’atto di variazione della rendita catastale, la rendita definitiva stabilita dal giudice ha effetti retroattivi al momento della domanda e la base imponibile ai fini Imu diventa quella del provvedimento giudiziale.

Rettifica rendita catastale: quale decorrenza?

Va evidenziato che la rendita indicata dal proprietario dell’immobile nella dichiarazione Docfa (Documenti catasto fabbricati) presentata in via telematica all’Agenzia delle Entrate dal tecnico incaricato è soltanto una «rendita proposta» [3], che come tale deve essere validata dagli Uffici competenti, i quali possono rettificarla, entro 12 mesi, e dunque attribuire all’immobile una rendita diversa ed anche superiore. Questa nuova rendita definitiva si applica retroattivamente, vale a dire dal momento della dichiarazione presentata dal contribuente e poi rettificata.

Invece, quando la revisione della rendita catastale avviene direttamente d’iniziativa del Comune o dell’Agenzia delle Entrate, il contribuente, in base alla legge sulla trasparenza [4], ha diritto ad essere informato e, pertanto, «gli atti comunque attributivi o modificativi delle rendite catastali per terreni e fabbricati sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione, a cura dell’Ufficio del territorio competente, ai soggetti intestatari della partita» catastale, i quali possono proporre ricorso avverso tali provvedimenti entro 60 giorni dalla notifica.

Una nuova ordinanza della Corte di Cassazione [5] ha precisato che, ai fini Imu, la sentenza passata in giudicato che determina la rendita catastale definitiva ha effetti che retroagiscono al momento della domanda giudiziale proposta dal contribuente, o di attribuzione della rendita da parte dell’Ufficio se è l’Amministrazione che risulta vittoriosa. Quindi, in concreto, il valore della rendita si applica retroattivamente e non solo a partire dalla data di annotazione della nuova rendita negli atti catastali. La Suprema Corte ha rilevato che si applica il principio generale secondo cui gli effetti di un provvedimento giurisdizionale retroagiscono in tutti i casi in cui all’esito del giudizio si riscontra che, al momento di proposizione della domanda, esistevano già le condizioni previste per l’emanazione dell’atto.

Approfondimenti

Per conoscere gli orientamenti della giurisprudenza in materia, leggi “Rendita catastale: ultime sentenze“.


note

[1] Art. 1, co. 777, lett. d), L. n. 160/2019.

[2] Art. 1, co. 745 e ss., L. n. 160/2019.

[3] Art. 1 D.M. n. 701/1994.

[4] Art. 74 L. n. 342/2000.

[5] Cass. ord. n. 18637 del 09.06.2022.


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