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Si può dividere un condominio in due?

20 Giugno 2022
Si può dividere un condominio in due?

Divisione di un condominio in due: procedura, maggioranze e ricorso al giudice. 

Un nostro lettore ci chiede se si può dividere un condominio in due. La legge prevede l’inalienabilità della quota di ciascun condomino sui beni comuni ma consente, a determinate condizioni, la divisione o lo scioglimento del condominio stesso. Ciò è possibile – come vedremo meglio nel corso del presente articolo – solo quando si creino due condomini di per sé autonomi. Difatti, la divisione di un condominio in due o più condomini è lecita solo se ciò non rende più scomodo, per ciascun condomino, l’uso delle parti comuni dell’edificio. In ogni caso, ci deve sempre essere il consenso di tutti i partecipanti.

Ma procediamo con ordine e vediamo, più nel dettaglio, se si può dividere un condominio in due.

Come si compone un condominio?

Ciascun condomino è titolare, oltre alla propria unità immobiliare, di una quota delle cosiddette parti comuni dell’edificio (scale, androne, cortile, tetto, fondamenta, pianerottoli). Ne è proprietario in proporzione ai propri millesimi. Tale quota non può essere venduta (art. 1118 cod. civ.); un condomino ad esempio non potrebbe cedere a un altro i suoi diritti sull’ascensore, sull’impianto di riscaldamento comune, sul cortile.

Si può dividere un condominio?

A norma dell’articolo 1119 del cod. civ., le parti comuni dell’edificio non possono essere sottoposte a divisione, a meno che ciò possa avvenire senza rendere più scomodo l’uso della cosa a ciascun condomino. In ogni caso, ci deve essere il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

Ciò significa che si può dividere un condominio in due a patto che nessun condomino ne resti pregiudicato e che l’assemblea voti con la presenza e il consenso di tutti i condomini. 

Quando si può dividere un condominio in due?

A norma dell’articolo 61 delle disposizioni di attuazione al Codice civile, qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzione di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che hanno la caratteristica di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Ciò può avvenire anche nel caso in cui restano in comune con gli originari partecipanti alcuni dei beni comuni come, ad esempio, l’illuminazione esterna, i pozzi e le tubature, il cortile o il giardino, i garage, ecc.

Come si divide un condominio?

Come detto, per dividere un condominio in due è necessario innanzitutto sciogliere il precedente condominio e poi costituirne due autonomi e diversi. 

Il tutto deve avvenire con una delibera dell’assemblea approvata all’unanimità. Ma, in assenza di accordo in assemblea, la divisione può essere disposta dal giudice su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.

Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.

Effetti della divisione del condominio 

Nel caso di divisione di un edificio in condominio in porzioni aventi le caratteristiche di edifici autonomi, sulle parti rimaste in comproprietà degli originari partecipanti nonostante lo scioglimento del condominio, continua ad applicarsi la disciplina del condominio di edifici. Si pensi ad esempio al viale di accesso che consente il passaggio tra i due condomini o allo slargo sotto l’edificio ove parcheggiare le auto dei partecipanti ai due condomini. 

Nello scioglimento del condominio, l’amministratore non ha voce in capitolo, in quanto, avendo ad oggetto la modificazione di un diritto reale, allo scioglimento debbono partecipare tutti i condomini per le rispettive quote di cui sono titolari, ossia i condomini del precedente condominio complesso. Dovrà quindi essere redatto un atto scritto da un notaio, registrato e trascritto alla conservatoria dei registri immobiliari, nonché si dovrà provvedere anche agli adempimenti catastali conseguenti.

Scioglimento del supercondominio

In caso di scioglimento del supercondominio, per quanto riguarda le cose che restano in comune, nei confronti di queste sopravvive l’originario condominio tra tutti i partecipanti.



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