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Si può vendere casa a uno straniero?

13 Giugno 2022 | Autore:
Si può vendere casa a uno straniero?

Quali limiti per accedere al mercato immobiliare italiano per chi non è residente nel nostro Paese. Che cos’è la condizione di reciprocità.

Affittare la casa ad un cittadino straniero, che sia comunitario o extracomunitario, è, ormai, una prassi molto diffusa. Diverso il caso di chi vuole disfarsi di un immobile che non utilizza e per il quale non vuole più pagare le spese e le tasse. Se arriva una buona offerta da una persona che non ha la cittadinanza italiana, si può vendere casa a uno straniero?

La legge non lo vieta ma pone delle condizioni: la possibilità di investire nel mercato immobiliare italiano, infatti, non è riservata a chiunque. Chi è nato in determinati Paesi ha la strada spianata, per altri invece ci vogliono determinati permessi, altri ancora è meglio che rivolgano il loro sguardo altrove perché per loro pretendere di firmare un contratto di compravendita in Italia sarebbe uno sforzo inutile, come ha ribadito una recente sentenza del tribunale di Vicenza. Ecco quando si può vendere casa a uno straniero.

Chi può comprare casa in Italia?

Va da sé che qualsiasi cittadino italiano può comprare casa in Italia, purché abbia i soldi per pagarla e lo faccia in modo chiaro, trasparente e legale. Quando, invece, si tratta di vendere casa a uno straniero, occorre prima di tutto sapere il Paese di provenienza del potenziale acquirente.

Nello specifico, possono verificarsi tre casi:

  • che si tratti di un cittadino comunitario o appartenente ai un Paese dell’area Efta (l’Associazione di libero mercato europeo), vale a dire Islanda, Liechtenstein e Norvegia: in questo caso, non ci sono delle limitazioni per l’acquisto di un immobile in Italia;
  • che si tratti di un cittadino non comunitario o non Efta regolarmente soggiornante in Italia insieme ai propri familiari e apolidi da meno di tre anni: è richiesto un permesso di soggiorno in corso di validità;
  • che si tratti di un cittadino non comunitario o non Efta e non regolarmente soggiornante in Italia, cioè formalmente residente altrove: in questo caso, è richiesto un accordo internazionale che consenta la possibilità di fare un acquisto immobiliare o la cosiddetta «condizione di reciprocità» [1], vale a dire la possibilità per un cittadino italiano di comprare casa in quello Stato anche se non residente.

Vendere casa a uno straniero: il caso particolare della Svizzera

Proprio quest’ultimo requisito, cioè la condizione di reciprocità, è alla base di una sentenza recente del Tribunale di Vicenza che riguarda un contratto di compravendita immobiliare siglato in Italia da un cittadino svizzero.

Abbiamo detto che non ci sono limiti per comprare casa in Italia se il potenziale acquirente è un cittadino Ue o appartenente all’Efta. A quest’ultima associazione di libero mercato appartiene anche, oltre a Islanda Liechtenstein e Norvegia, anche la Confederazione Elvetica. Il che, teoricamente, aprirebbe le porte del mercato immobiliare italiano agli svizzeri.

Tuttavia, nel vicino Paese esiste una legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone straniere, la Lafe, in vigore dalla fine del 1983. In virtù di questa norma, un cittadino italiano può comprare in Svizzera solo locali a uso commerciale o case di vacanza fino a 200 metri quadrati e dotate di un’area di pertinenza fino a 1.000 metri quadrati. Inoltre, è consentito il possesso di immobili da parte degli eredi legittimi negli acquisti mortis causa e dei parenti dell’alienante in linea ascendente e discendente (quindi nonni, genitori e figli) e del suo coniuge.

Pertanto, non interviene la condizione di reciprocità nei casi in cui:

  • l’acquisto dell’immobile sia finalizzato ad un investimento di capitali, ad eccezione degli immobili ad uso commerciale;
  • si contravvenga all’obbligo di mantenere la destinazione d’uso del bene immobile, scopo per cui l’acquisto fu precedentemente effettuato.

In parole povere: un cittadino svizzero non può comprare una casa in Italia se non alle condizioni a cui un cittadino italiano può fare altrettanto in Svizzera.

Da precisare, inoltre, che la condizione di reciprocità non viene applicata:

  • al cittadino straniero in possesso di regolare permesso di soggiorno in Italia;
  • all’apolide;
  • al rifugiato;
  • ad una persona con più cittadinanze, tra cui una di un Paese Ue;
  • al familiare di un cittadino comunitario, anche se di nazionalità non Ue.

Vendere casa a uno straniero: le regole da rispettare

Nel caso in cui nulla impedisca di vendere casa a uno straniero, ci sono delle regole da rispettare. Tra queste, la necessità di far intervenire al momento del rogito davanti al notaio, nel caso in cui l’acquirente non conosca bene la lingua italiana, un interprete o traduttore designato ai sensi della legge notarile. Occorre, inoltre, effettuare una traduzione dell’atto notarile fatta da un traduttore ufficiale.

Se l’acquirente residente all’estero non può essere presente alla stipula del contratto, può delegare a tal fine una persona per procura, cioè con un atto che consente a un terzo di agire legalmente per conto suo.

Non bisogna dimenticare, infine, che gli stranieri in possesso di regolare documento di soggiorno in Italia e iscritti alle liste di collocamento hanno il diritto di accedere, alle stesse condizioni degli italiani, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica e al credito agevolato per l’acquisto o la locazione della prima casa.


note

[1] Art. 16 disp. preliminari cod. civ.

[2] Trib. Vicenza sent. n. 884/2022 del 18.05.2022.


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