Diritto e Fisco | Articoli

Infiltrazioni in negozio: paga il condominio?

14 Giugno 2022 | Autore:
Infiltrazioni in negozio: paga il condominio?

Chi deve sostenere le spese di rifacimento e risarcire il titolare dell’esercizio commerciale danneggiato; quando interviene l’assicurazione.

Se hai un’attività commerciale ubicata in un edificio condominiale ti può essere utile sapere, nel caso piuttosto frequente del fenomeno di infiltrazioni in negozio, se e quando paga il condominio.

Una nuova sentenza del tribunale di Napoli [1] si è occupata di questo problema e ha definito i criteri necessari per far ottenere il risarcimento al proprietario dell’unità immobiliare e al titolare dell’esercizio commerciale per tutte le spese di riparazione e ripristino dei locali danneggiati dalle infiltrazioni di acqua all’interno.

In quella vicenda la posizione delle chiazze di umidità – che erano vicine alle tubazioni di scarico di proprietà comune – è stata decisiva per attribuire al condominio la responsabilità delle infiltrazioni in negozio. L’importo dei danni da risarcire è stato quantificato in misura pari a 3.300 euro, oltre rivalutazione monetaria ed interessi, più il pagamento delle spese legali del processo. Pagherà l’assicurazione del fabbricato, poiché il condominio aveva stipulato una polizza che copriva questo tipo di eventi.

I danni da infiltrazioni nei negozi

I danni causati dalle infiltrazioni sono spesso di notevole entità e richiedono quasi sempre il rifacimento della pittura interna dei locali, degli stucchi e dell’intonaco, anche perché le macchie di umidità su muri e soffitti sono antiestetiche, specialmente quando si tratta di locali aperti al pubblico.

A volte anche la mobilia, le altre componenti d’arredo e le merci esposte o immagazzinate risultano deteriorate dall’umidità intensa e vanno sostituite. In taluni casi, occorrono interventi più approfonditi sull’edificio per rimuovere la causa delle infiltrazioni ed evitare che il fenomeno si riproponga; quindi bisogna programmare e compiere, con tecnici e personale specializzato, dei lavori di rifacimento di guaine protettive, gronde, pluviali, tubazioni e coperture esterne.

Per conoscere tutte le ipotesi leggi “Infiltrazioni in condominio: quali danni sono risarcibili“.

Infiltrazioni nei negozi: quando è responsabile il condominio?

Il condominio risponde ai sensi dell’art. 2051 del Codice civile di tutti i danni provocati dalle «cose in custodia». Tra queste rientrano anche le parti comuni dell’edificio, come i tetti, le grondaie, i pluviali, le tubazioni idriche, gli impianti di riscaldamento e gli scarichi fognari. Il condominio ha il dovere di tenere tutti questi elementi in buono stato di conservazione.

La responsabilità del condominio in caso di infiltrazioni è presunta fino a prova contraria, e viene attribuita in base all’obbligo di vigilanza, manutenzione e pulizia delle parti comuni dell’edificio, per evitare che diventino fonte di pericolo o arrechino danno ai proprietari esclusivi delle unità immobiliari o a soggetti terzi.

Questo nesso di responsabilità presunta del condominio per le cose che ha in custodia e deve mantenere in buono stato può essere spezzato solo se il condominio riesce a dimostrare il «caso fortuito», cioè un evento anomalo, imprevedibile ed eccezionale che è stato da solo sufficiente a provocare il danno, da infiltrazioni o di altra natura (ad esempio, un nubifragio o un terremoto).

Cosa succede quando il condominio è assicurato

Se il condominio ha stipulato una polizza assicurativa a copertura dei vari eventi di danno che possono colpire l’edificio, occorre verificare se nelle condizioni contrattuali sono comprese anche le infiltrazioni di acqua o di umidità nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva, come gli appartamenti, i negozi ed i box auto. In caso positivo – come nell’assicurazione con formula «globale fabbricati» o quando è prevista una apposita garanzia aggiuntiva – l’impresa assicuratrice è tenuta a tenere indenne il condominio dalle pretese risarcitorie avanzate dai proprietari, inquilini ed esercenti commerciali danneggiati dalle infiltrazioni o dagli allagamenti.

Va evidenziato che di regola l’assicurazione interviene solo per gli eventi di tipo accidentale, e dunque involontari, non per quelli provocati da dolo o da colpa grave dell’assicurato; ad esempio, se il condominio ha trascurato a lungo la manutenzione delle parti comuni (come le canalette di scolo delle acque piovane o le altre tubazioni di scarico), questa incuria è attribuibile a colpa, e perciò l’assicurazione non copre i danni, che rimarranno a carico del condominio.

Per maggiori dettagli leggi “Infiltrazioni: paga il condominio o l’assicurazione?“.

Quando la posizione delle macchie di umidità è importante

Nella sentenza cui abbiamo accennato all’inizio [1], la posizione delle macchie di umidità è stata decisiva per affermare la piena responsabilità del condominio riguardo alle infiltrazioni che avevano colpito i locali a piano terra ed interrati di un negozio. La consulenza tecnica d’ufficio (Ctu), espletata nel corso della causa instaurata dal titolare che aveva chiesto il risarcimento dei danni, ha accertato che le chiazze si trovavano in prossimità delle tubazioni condominiali e il perito ha ritenuto che le infiltrazioni erano con ogni probabilità dovute alla rottura del pluviale esterno del fabbricato e del canale interrato di scarico fognario. Infatti dopo gli interventi di riparazione di queste parti il fenomeno non si era più proposto e le pareti erano tornate asciutte.

Considerata tale situazione, i giudici napoletani hanno ritenuto il condominio responsabile delle infiltrazioni d’acqua che si erano verificate nell’unità immobiliare di proprietà esclusiva e adibita ad esercizio commerciale: in quanto custode degli impianti comuni (condotta pluviale e colonna fecale) toccava proprio al condominio, e non certo all’esercente dell’attività commerciale, prospettare «ipotesi ricostruttive alternative» per superare la responsabilità risarcitoria posta presuntivamente a suo carico, ma ciò non era avvenuto e dunque è stato condannato a pagare.

Approfondimenti


note

[1] Trib. Napoli, sent. n. 5864 del 10.06.2022.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube