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Ripartizione spese condominio senza tabelle millesimali

14 Giugno 2022
Ripartizione spese condominio senza tabelle millesimali

In assenza di tabelle millesimali e/o di regolamento, l’assemblea deve dividere le spese approvate per le parti comuni tenendo conto del valore di ogni singolo appartamento. 

Nell’ambito del condominio, le tabelle millesimali servono per la ripartizione delle spese comuni tra i vari proprietari. Ma non tutti i condomini, specie quelli più piccoli, sono dotati di tabelle millesimali.

Di norma, le tabelle sono allegate al regolamento e il regolamento è obbligatorio solo laddove il condominio abbia almeno undici condomini. Ebbene, come avviene la ripartizione delle spese in condominio senza tabelle millesimali? La questione ha interessato più volte la giurisprudenza. Cerchiamo di fare il punto della situazione e di vedere, all’atto pratico, come procedere in ipotesi del genere.

Si può chiedere il pagamento delle spese condominiali senza tabelle?

Nell’ambito del condominio vige la regola generale secondo cui tutti i condomini sono tenuti a partecipare alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse di tutti e per le innovazioni votate dall’assemblea (art. 1123 del cod. civ.). La ripartizione di tali spese deve avvenire «in proporzione al valore della proprietà di ciascuno». Tale espressione usata dal Codice è particolarmente importante: la norma infatti non parla di millesimi ma solo di «valore» dell’appartamento. Le tabelle non fanno altro che fissare, in modo certo e definitivo, tale valore. Ma anche in assenza di tabelle la norma opera comunque. 

Quindi, la ripartizione di una spesa condominiale può essere deliberata anche in assenza di appropriata tabella millesimale, purché risulti in concreto rispettata la proporzione tra la quota di spesa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva a questi appartenente. E ciò perché il criterio di determinazione delle singole quote è indipendente dalla formazione della predetta tabella. 

L’assenza di tabelle rende quindi solo più difficile determinare la quota di spesa spettante a ciascun condomino, poiché il valore di ogni singolo appartamento non deve essere parametrato solo alla dimensione, ma a una serie di ulteriori elementi come l’altezza, l’esposizione, il prospetto, la luminosità, la destinazione (ossia la tipologia delle stanze presenti). Leggi sul punto Come si calcolano i millesimi di un appartamento.

Le eccezioni alla regola della ripartizione delle spese condominiali

Il criterio di ripartizione delle spese in base al valore di ciascuna unità immobiliare è solo la regola generale. Ma esistono due eccezioni:

  • nel caso di cose comuni o servizi destinati a servire i condomini in modo diverso, con un uso più intenso da parte di alcuni rispetto ad altri, si può apportare delle modifiche alla ripartizione delle spese in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Si pensi, ad esempio, alle spese relative all’ascensore;
  • nel caso di un edificio dotato di più scale, cortili, lastrici, opere ed impianti destinati a servire solo una parte dell’edificio stesso, le spese sono poste a carico del gruppo di condomini che in concreto ne trae utilità (ad esempio, in presenza di due scale indipendenti, con autonomo ascensore, ciascuna scala partecipa solo alle spese del proprio impianto e non a quello dell’altra scala). 

Esiste un’ultima ipotesi in cui si può derogare alla regola che impone la divisione delle spese condominiali in proporzione al valore del singolo appartamento: quando il regolamento di condominio dispone in modo diverso, purché esso sia stato approvato all’unanimità. Lo stesso può avvenire con una delibera dell’assemblea, anche questa però approvata con il voto favorevole di tutti i condomini.

Solo l’unanimità dunque può derogare alle regole legali relative alla ripartizione delle spese condominiali. 

Dunque, in un condominio senza tabelle millesimali, se il regolamento non dovesse disporre diversamente, si dovrà procedere a dividere le spese:

  • secondo i valori dei singoli appartamenti;
  • o, in caso di uso più intenso da parte di alcuni condomini, secondo l’utilità che essi traggono dal servizio o dalla parte comune;
  • o, in caso di edificio con più scale, cortili e tetti, ripartendo la spesa solo tra i condomini che utilizzano il servizio o l’area comune in questione. 

Cosa succede se la ripartizione delle spese è sbagliata?

Il condomino che ritenga che la ripartizione della spesa contrasti con tale criterio ha l’onere di impugnare la delibera entro 30 giorni dalla sua approvazione (o, per gli assenti, entro 30 giorni dal ricevimento del verbale), indicando in quali esatti termini si sia consumata la violazione in suo danno, e quale pregiudizio concreto ed attuale gliene sia derivato.

L’adozione di tabelle provvisorie

La mancanza di tabelle millesimali applicabili in relazione alla spesa effettuata consente all’assemblea di adottare, a titolo di acconto e salvo conguaglio, tabelle provvisorie, per le quali è sufficiente che la delibera sia assunta a maggioranza, essendo l’unanimità necessaria soltanto per l’approvazione delle tabelle definitive.



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