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Soffitti e solai: chi deve pagare i lavori?

14 Giugno 2022
Soffitti e solai: chi deve pagare i lavori?

Come si ripartiscono le spese di manutenzione, tinteggiatura e ricostruzione di soffitti, volte e solai.

L’articolo 1125 del Codice civile stabilisce chi deve pagare i lavori a soffitti e solai. La norma vi assimila anche le volte, ragion per cui sarà bene partire dal significato letterale di tali parole prima di comprendere come avviene la ripartizione delle relative spese di manutenzione, tinteggiatura e ricostruzione. Come vedremo a breve, tali sezioni servono per dividere due appartamenti confinanti in senso verticale, ossia posti l’uno sopra l’altro. Questa vicinanza fa sì che spesso possano porsi contrasti in merito all’esecuzione di lavori di ammodernamento, isolamento o riparazione a seguito di perdite di acqua causate da tubi vetusti. Ma procediamo con ordine e iniziamo subito a scoprire cosa sono i soffitti, i solai e le volte. Dopodiché potremo capire come si ripartiscono le relative spese in condominio.

Cosa sono i soffitti, i solai e le volte?

I soffitti, le volte e solai sono quei complessi di opere murarie che, pur differenziandosi strutturalmente, sono accomunate dalla funzione che svolgono, che è quella di dividere orizzontalmente due piani sovrapposti.

In particolare, il solaio è quella struttura muraria costituita da impalcature che può essere formata da travi in legno, in ferro (cosiddette putrelle) o in cemento armato. Le travi sono inserite nei due muri (o pilastri) opposti dell’ambiente da ricoprire e possono essere a vista (visibili e sporgenti nel piano inferiore), a spessore (cioè dello stesso spessore del solaio) o mascherate da plafonature.

Il soffitto è invece la superficie che fa da limite superiore interno in una stanza situata immediatamente sotto il solaio.

Infine, la volta è un soffitto a superficie curva, che può essere semplice o composta, se formata dall’intersezione di più volte semplici. A seconda della forma, la volta può essere a botte, a cupola, a crociera, a gavetta e a padiglione.

Ripartizione spese per soffitti, solai e volte

Ai sensi dell’articolo 1125 cod. civ., le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti. Restano a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

La norma in questione si applica se il crollo o il danneggiamento trova causa nel difetto di manutenzione o nella vetustà. Pertanto, se la causa dei lavori è un’altra, la spesa deve essere posta tutta o in parte a carico di chi ha determinato il crollo o il danneggiamento.

L’articolo 1125 è derogabile dalle parti; pertanto, i condomini interessati ben possono addivenire ad un accordo sul loro rispettivo diritto e determinare convenzionalmente, oltre ai lavori da eseguire, chi debba sostenerne la spesa.

Chi paga le spese del solaio che separa dal tetto?

Qualora il solaio, anziché separare due appartamenti posti l’uno sopra l’altro divide invece un appartamento da una copertura condominiale (come il tetto o il lastrico solare), le spese per il piano superiore competono al condominio nel suo complesso, mentre le spese per quello inferiore gravano sul proprietario esclusivo dell’immobile. 

Nel caso in cui la manutenzione e ricostruzione del solaio si renda necessaria a causa di danni arrecati da impianti o strutture di proprietà del condominio, sarà quest’ultimo a dover risarcire i danni subiti ai singoli condomini. Ciò può accadere ad esempio, nei casi di danni derivanti da lavori alle strutture portanti, o da rottura di tubazioni condominiali, o da infiltrazioni di acqua da muri perimetrali.

Riparazione del cortile

Spesso, il cortile condominiale funge anche da copertura di garage e locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino. In tali casi, la ripartizione delle relative spese viene fatta secondo il citato articolo 1125 cod. civ., ossia accollando per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificatasi con il pavimento del piano superiore all’intero condominio in quanto, con l’uso esclusivo dell’area, determina la necessità dell’inerente manutenzione.



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