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Casa all’ex moglie: chi paga il condominio?

14 Giugno 2022
Casa all’ex moglie: chi paga il condominio?

Nel caso in cui il giudice assegni il diritto di abitazione nella casa familiare al coniuge collocatario dei figli chi deve pagare le spese condominiali e contro chi deve agire l’amministratore per il recupero delle stesse?

Il tema del pagamento delle spese condominiali non viene quasi mai affrontato nel provvedimento del giudice con cui si assegna l’ex casa familiare al genitore presso cui vanno a vivere i figli. Sicché, nel dubbio, si pone immancabilmente il problema di stabilire chi debba provvedere a tali spese e contro chi l’amministratore possa agire per il recupero delle stesse. 

A chiarire chi paga il condominio se la casa è assegnata all’ex moglie è stata una recente ordinanza della Cassazione [1]. La Corte ha cioè affrontato l’annoso dibattito relativo alla ripartizione delle bollette condominiali tra il legittimo proprietario dell’immobile e il titolare del diritto di abitazione. Ecco cosa hanno detto i giudici in merito a tale quesito.

A chi va la casa familiare?

Sia che si tratti di coppia sposata che di conviventi, la casa familiare viene assegnata al genitore “collocatario”, quello cioè con cui vanno a vivere i figli. Difatti, in presenza di figli minori, o anche maggiorenni ma non ancora autosufficienti dal punto di vista economico, «la casa segue i figlioli». Qual è il senso di tale previsione? Garantire alla prole di continuare a vivere nello stesso ambiente domestico per cercare di limitare l’impatto negativo della disgregazione della famiglia. Insomma, si vuole impedire che i figli possano subire, con il trasferimento e il conseguente mutamento delle abitudini di vita, un ulteriore trauma rispetto a quello, già consumatosi, della separazione dei genitori. 

Il giudice attribuisce così al genitore collocatario solo il diritto di abitazione sull’immobile, mentre la proprietà resta in capo al legittimo titolare. Tale diritto di abitazione cessa però quando i figli diventano indipendenti dal punto di vista economico o comunque perdono il mantenimento (per via della raggiunta capacità lavorativa), o quando gli stessi vanno a vivere da soli.

Naturalmente, l’assegnazione della casa ha ragione di essere pronunciata solo laddove i figli vengano dati al genitore non proprietario dell’immobile; nel caso inverso, infatti, non ci sarebbe neanche bisogno di alcuna specificazione, essendo scontato che il titolare dell’immobile possa continuare a viverci, indipendentemente dall’autorizzazione del giudice, con obbligo dell’altro di andare via.

Chi paga le spese condominiali se la casa viene assegnata al genitore collocatario?

Non è da escludere che il giudice, nella sentenza che stabilisce la collocazione dei minori e quindi l’assegnazione della casa familiare, decida anche in merito al pagamento delle spese condominiali, indicando quale dei due genitori debba farvi fronte. Ma non sempre succede e, come vedremo nel successivo paragrafo, tale decisione non avrebbe comunque effetti nei confronti del condominio, essendo l’amministratore tenuto ad agire per la riscossione sempre e solo nei confronti del legittimo proprietario.

Dunque, che succede se la sentenza non specifica chi debba pagare le spese condominiali, se cioè il proprietario o il titolare del diritto di abitazione? Ebbene, non vi è dubbio che, almeno per quanto attiene alle bollette condominiali mensili, quelle cioè inerenti all’ordinaria manutenzione, l’onere ricada sul genitore collocatario, quello cioè autorizzato a vivere nell’immobile.  

Secondo la Cassazione, dal momento che l’assegnazione della casa familiare è gratuita, ossia esonera l’assegnatario dal pagamento di un corrispettivo per il godimento dell’abitazione di proprietà dell’altro, appare giusto che, in merito alle spese correlate all’uso dell’immobile (tra cui, appunto, le bollette condominiali inerenti alla manutenzione delle cose comuni poste a servizio anche dell’alloggio familiare), in mancanza di diversa previsione da parte del giudice, esse siano a carico del coniuge (o convivente) assegnatario.

Insomma, a dover pagare il condominio è il titolare del diritto di abitazione, ossia il genitore collocatario, e non il proprietario dell’immobile.

Che succede se l’ex, assegnatario della casa familiare, non paga il condominio?

Problema diverso è quello del recupero delle spese condominiali nel caso in cui il coniuge (o convivente) assegnatario della casa si renda moroso, ossia non paghi le relative “bollette”. Il dubbio, in questo caso, si pone su un piano differente: contro chi deve agire l’amministratore di condominio? Ebbene, la sentenza della Cassazione qui in commento stabilisce che la responsabilità nei confronti del condominio resta unicamente del proprietario dell’immobile. È contro quest’ultimo dunque che l’amministratore dovrà agire, azionando il decreto ingiuntivo, seppur l’inadempimento sia ascrivibile all’ex assegnatario della casa. Difatti l’obbligo di pagamento del condominio in capo al genitore collocatario ha rilievo solo tra le parti e non invece nei confronti del condominio stesso che resta soggetto estraneo e che ha titolo per agire solo nei confronti del “condomino” inteso in senso stretto. E il condomino non può che essere il proprietario dell’unità abitativa. Resta ovviamente fermo il diritto del titolare dell’appartamento, che abbia dovuto pagare per conto del genitore collocatario, di rivalersi poi nei confronti di quest’ultimo, chiedendo il rimborso di quanto anticipato per conto suo. E se quest’ultimo, a sua volta, non dovesse pagare, il primo potrà trattenere l’importo dall’assegno di mantenimento che gli deve mensilmente. E ciò perché, come chiarito già dalla Cassazione [2], tale assegno non ha natura alimentare e ben può essere compensato con crediti di natura diversa, come appunto l’anticipo delle spese condominiali. La “trattenuta” però non può mai essere fatta sugli alimenti dovuti ai figli. Per un approfondimento su questo argomento si può leggere l’articolo L’assegno di mantenimento è compensabile con altri crediti?

Contro chi agisce il condominio in caso di mancato pagamento delle bollette?

Ritorniamo dunque al problema del recupero dei crediti da parte del condominio per le spese non pagate dall’assegnatario della casa. In tal caso, come anticipato, l’unico soggetto responsabile è il titolare dell’immobile. E ciò perché le deliberazioni assembleari con cui vengono ripartite le spese condominiali, sono azionabili soltanto nei confronti dei soggetti condòmini, in quanto unici legittimati a partecipare all’assemblea medesima esercitando il diritto di voto.

Inoltre, il soggetto assegnatario della casa coniugale, acquista un semplice diritto di godimento sul bene. Pertanto, non si può applicare la norma sulla responsabilità solidale tra nudo proprietario e usufruttuario che vale invece quando l’immobile è stato concesso in usufrutto.  

Ecco perché, secondo la Cassazione, «l’amministratore di condominio ha diritto di riscuotere i contributi per la manutenzione e per l’esercizio delle parti e dei servizi comuni esclusivamente da ciascun condòmino, e cioè dall’effettivo proprietario o titolare di diritto reale sulla singola unità immobiliare, sicché è esclusa un’azione diretta nei confronti del coniuge o del convivente assegnatario dell’unità immobiliare adibita a casa familiare». 


note

[1] Cass. ord. n. 16613/22 del 23.05.2022.

[2] Cass. ord. n. 9686/20 del 26.05.2020.


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