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Disdetta contratto di affitto: cosa deve fare l’inquilino

14 Giugno 2022 | Autore:
Disdetta contratto di affitto: cosa deve fare l’inquilino

Gli obblighi del conduttore in caso di recesso: il preavviso, la consegna dell’immobile, il pagamento dell’imposta di registro e la risoluzione scritta.

Locatore e locatario possono recedere dal contratto di affitto prima della scadenza per determinati motivi e dandone l’opportuna comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Ma come funziona questo passaggio. E, in particolare, per dare la disdetta del contratto di affitto, cosa deve fare l’inquilino in modo da non trovarsi nelle condizioni di dover pagare qualche penale?

Ci sono diversi aspetti da tenere in considerazione per interrompere il vincolo contrattuale in modo corretto. Ci devono essere delle ragioni ben precise, la casa va lasciata così com’è stata trovata (di solito, quest’obbligo viene precisato dell’accordo iniziale). E, soprattutto, la disdetta va fatta per iscritto. Lo ha ribadito recentemente la Cassazione, avvertendo che il recesso dal contratto di locazione in forma orale non ha alcun valore. Vediamo nel dettaglio cosa deve fare l’inquilino.

Disdetta contratto affitto: la comunicazione al Fisco

Sia che la disdetta del contratto di affitto venga fatta dal proprietario dell’immobile sia che venga richiesta dall’inquilino, il recesso deve essere comunicato all’Agenzia delle Entrate (dov’è stato registrato il contratto all’inizio della locazione) compilando e consegnando il modello RLI e versando entro 30 giorni l’imposta di registro fissa di 67 euro. Il modulo può essere consegnato a mano o inviato per via telematica. L’imposta è a carico di entrambe le parti ma il versamento spetta al locatore, il quale si può rivalere sull’inquilino per recuperare la metà dell’importo pagato. Va precisato, però, che l’imposta non è da versare nel caso in cui sia stato scelto il regime di cedolare secca, che sostituisce le imposte di bollo e di registro.

Disdetta contratto di affitto: quando può farla l’inquilino?

Il conduttore ha tutto il diritto di interrompere il suo rapporto contrattuale con il locatore, purché rispetti determinati vincoli. Innanzitutto, deve specificare nella comunicazione di preavviso da mandare al proprietario i gravi motivi che lo spingono alla disdetta del contratto di affitto. Può trattarsi, ad esempio, del dipendente che viene trasferito dall’azienda in un’altra città a medio o lungo termine. Il locatore può contestare i motivi indicati nella lettera e chiedere il risarcimento del danno provocato dalla disdetta anticipata ma dovrà, comunque, provare l’inadempimento da parte dell’inquilino.

La lettera deve essere inviata tramite raccomandata a/r almeno sei mesi prima di lasciare l’immobile, a meno che nel contratto sia stato specificato un termine diverso. Se tale scadenza non viene rispettata, l’inquilino può, comunque, lasciare l’appartamento ma deve pagare al locatore le mensilità di mancato preavviso. Ad esempio, se il contratto prevede l’invio della raccomandata sei mesi prima e il conduttore abbandona l’immobile due mesi dopo aver spedito la lettera, dovrà, comunque, pagare quelle due mensilità in cui ci è rimasto più altre quattro per completare il preavviso di sei mesi.

Altro obbligo in capo all’inquilino in caso di disdetta del contratto di affitto è quello di lasciare l’immobile nelle stesse condizioni in cui l’ha trovato, salvo l’usura per l’utilizzo quotidiano. Di conseguenza, è l’inquilino che deve farsi carico della pulizia finale dell’appartamento. Secondo la legge, spetta all’inquilino pagare tutti i costi di piccola manutenzione, come quelli che derivano dal normale deterioramento o uso del bene avuto in affitto. A tal fine, il locatore può trattenere la caparra fino al momento in cui avrà verificato tale circostanza e avrà controllato che all’interno della casa l’inquilino non abbia provocato alcun danno.

Disdetta contratto di affitto: come deve essere fatta?

Come abbiamo anticipato nell’introduzione, la disdetta del contratto di affitto deve essere fatta per iscritto, pena la nullità del recesso. Lo ha ricordato di recente la Cassazione con un’ordinanza [1] in cui rimarca la necessità di mettere nero su bianco l’accordo tra le parti per rendere valida la risoluzione del contratto.

Per la Suprema Corte, infatti, non è possibile procedere al recesso dal contratto di locazione in forma orale, cioè limitandosi a dire al proprietario qualcosa del tipo: «Guardi che tra qualche mese lascio il suo appartamento».

La Cassazione spiega che la disdetta consensuale di un contratto di affitto rientra nella forma chiamata «ad substantiam», cioè «ai fini della sostanza». Che significa? Che l’accordo deve essere obbligatoriamente fatto in forma scritta e che non basta la solita «stretta di mano» affinché sia valido. Pertanto, una disdetta non scritta equivale ad un recesso nullo.

A maggior ragione se il contratto siglato all’inizio della locazione contiene una clausola che determina questa formula in caso di recesso. La norma, infatti, deve essere applicata sia per avviare l’affitto sia per porre fine agli effetti del contratto.


note

[1] Cass. ord. del 13.06.2022.


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1 Commento

  1. Al Agenzia delle entrate non risulta la comunicazione di chiusura di contratto di locazione tra me e mio zio deceduto.
    Ho dovuto andare vai x parenti serpenti ma stranamente non
    È stato affittato da 7 anni è
    Ancora edistente,??

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