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Ascensore privato in condominio: a quali condizioni?

17 Giugno 2022 | Autore:
Ascensore privato in condominio: a quali condizioni?

Quando un condomino può realizzare un ascensore, interno o esterno al palazzo; di quali autorizzazioni deve munirsi; come si decidono le opposizioni degli altri condomini.

Molti edifici italiani sono privi di ascensore. Questo rappresenta un grosso disagio non solo per i disabili e i portatori di handicap con difficoltà motorie, ma anche per le persone anziane, i bambini, le donne in stato di gravidanza e comunque per tutti coloro che devono affrontare le scale a piedi varie volte al giorno, talvolta con la spesa o altri carichi al seguito.

La giurisprudenza moderna [1] riconosce che l’ascensore serve «ad assicurare la vivibilità dell’appartamento», al pari degli impianti di acqua, luce, gas, riscaldamento e condizionamento. Tuttavia, per superare lo stallo e le opposizioni condominiali, c’è chi preferisce bypassare l’ostacolo dell’assemblea per ottenere un ascensore comune e preferisce installare, a proprie spese, un elevatore interno o esterno all’edificio, per raggiungere il suo appartamento. Ovviamente questa realizzazione impatta sempre, in un modo o nell’altro, sulla proprietà comune: si aggiunge un elemento nuovo che modifica inevitabilmente la struttura dell’edificio. Perciò chi si trova in queste situazioni si domanda: a quali condizioni si può mettere l’ascensore privato in condominio?

Le sentenze più recenti – e da ultimo una nuova pronuncia della Cassazione [1] – richiamano un principio poco noto, e che a molti non addetti ai lavori suonerà strano, ma che in questa materia è davvero importante: la «solidarietà condominiale». È un criterio pratico, che serve a contemperare le diverse, e spesso opposte, esigenze, per stabilire chi debba sacrificarsi in favore dell’altro. In questo modo, se sorge una controversia condominiale, il giudice potrà stabilire se ha ragione colui che vuole installare l’ascensore privato in condominio oppure coloro che si oppongono alla realizzazione di questa opera, perché magari altera l’aspetto dell’edificio o riduce le dimensioni delle scale comuni.

Ascensore condominiale: quale maggioranza in assemblea?

L’installazione di un ascensore in un immobile condominiale richiede l’approvazione dell’assemblea, che delibera a maggioranza qualificata, con un numero di voti rappresentativo della metà più uno degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.

È prevista la maggioranza semplice – che in seconda convocazione è pari alla maggioranza degli intervenuti, rappresentativi di almeno un terzo del valore dell’edificio, quando l’installazione dell’ascensore serve ad eliminare le barriere architettoniche di ostacolo ai disabili [2].

Ascensore condominiale privato: regole sulle spese

Una norma del Codice civile consente a ciascun condomino di « servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto». In tal caso, si possono «apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa».

La giurisprudenza prevalente interpreta questa norma nel senso di rendere possibile ad ogni condomino – anche non disabile – l’installazione di un ascensore condominiale privato, purché sopporti interamente tutte le spese. In questo modo non è necessario richiedere il consenso dell’assemblea.

Ascensore condominiale privato: condizioni strutturali

L’assemblea può impedire l’installazione di un ascensore condominiale privato – o ricorrere al giudice, se l’interessato lo ha già realizzato – quando l’opera: 

  • pregiudica la sicurezza e la stabilità dell’edificio;
  • lede o altera il decoro architettonico del fabbricato;
  • rende alcune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

A tal proposito va evidenziato che l’installazione di un ascensore privato in condominio è considerata un’innovazione «gravosa e voluttuaria» [3], in quanto l’ascensore sarà suscettibile di utilizzazione separata ed esclusiva in favore di chi lo ha realizzato. Tuttavia il recente Decreto Semplificazioni [4] ha precisato che, quando si tratta di opere necessarie al superamento delle barriere architettoniche, le innovazioni non sono considerate voluttuarie, e, pertanto, permane solo il divieto di compromettere la stabilità o la sicurezza del fabbricato.

Quando l’ascensore privato riduce la larghezza delle scale

Una recente ordinanza della Cassazione [1] ha affermato che il singolo proprietario può installare nell’edificio un ascensore, a sue spese, anche se riduce la larghezza delle scale. In questo caso, infatti, opera il principio di solidarietà condominiale, in base al quale il giudice del merito deve svolgere, caso per caso, una valutazione comparativa delle utilità e degli svantaggi che il nuovo ascensore privato comporta.

In quella vicenda alcuni condomini si erano opposti alla realizzazione di un ascensore privato interno, poiché il vano scale non era abbastanza capiente, e il nuovo elemento avrebbe impedito il passaggio contemporaneo di due persone. Ma la Suprema Corte ha respinto il ricorso, rilevando che la scala, ancorché ristretta, non era divenuta inservibile: il concetto di inservibilità di una cosa comune, infatti, non può comprendere il semplice disagio rispetto alla sua normale utilizzazione. Di converso, il vantaggio del proprietario dell’ultimo piano, che poteva servirsi dell’ascensore, era evidente.

Il Collegio ha precisato che l’impianto ascensore «è funzionale al perseguimento di finalità non limitabili alla sola tutela delle persone in condizioni di minorazione fisica, ma individuabili anche nell’esigenza di migliorare la fruibilità dei piani alti dell’edificio da parte dei rispettivi utenti, apportando un’innovazione che faciliti l’accesso delle persone a tali unità abitative, in particolare di quelle meno giovani». Ecco perché, in quel caso, i vantaggi superavano gli svantaggi, e, «in ragione del principio di solidarietà condominiale, il sacrificio minore si è realizzato incidendo sulla larghezza delle scale». In definitiva, gli Ermellini hanno ritenuto che le innovazioni apportate con l’installazione dell’ascensore erano legittime e necessarie per il miglior godimento della cosa da parte del condomino interessato, che aveva sostenuto interamente tutte le spese di realizzazione.

Approfondimenti


note

[1] Cass. sent. n. 30388/2019.

[2] Art. 78 D.P.R. n. 380/2001.

[3] Art. 1120, co. 5, Cod. civ.

[4] Art. 1121 Cod. civ.

[5] Art. 10, co. 3, D.L. n. 76/2020, conv. in L. n. 120/2020.


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