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Detrazione interessi sul mutuo per acquisto prima casa

17 Giugno 2022
Detrazione interessi sul mutuo per acquisto prima casa

Come funzionano le agevolazioni fiscali per chi fa un mutuo sull’abitazione principale.

Quando si stipula un mutuo ipotecario per acquistare l’abitazione principale, propria o dei propri familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo), è possibile detrarre dall’Irpef il 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione, pagati alla banca. È ciò che va sotto il nome di detrazione fiscale degli interessi sul mutuo per l’acquisto della prima casa.

In questo modo, nel momento in cui il commercialista o il caf calcolano l’importo delle imposte da versare all’Erario a fine anno, dal totale si può scomputare il 19% di quanto pagato alla banca, a titolo di interessi, sulle rate del mutuo.

La detrazione va calcolata su un importo annuo massimo di 4.000 euro e ripartita tra tutti gli intestatari del mutuo.

A chi spetta la detrazione sugli interessi passivi del mutuo?

Per avere diritto alla detrazione è necessario:

  • essere intestatari del mutuo;
  • essere proprietari dell’abitazione;
  • che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto (esso deve quindi essere luogo di residenza del contribuente e, nello stesso tempo, sua dimora abituale). Questo vincolo non vale per il personale in servizio permanente appartenente alle forze armate e alle forze di polizia o ordinamento militare, e per quello dipendente dalle forze di polizia a ordinamento civile, purché si tratti dell’unica casa di proprietà.

Inoltre, la detrazione spetta:

  • dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale;
  • se invece l’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati dalla relativa concessione edilizia o da un atto equivalente, entro due anni dall’acquisto;
  • nel caso di acquisto di un immobile con dentro un inquilino in affitto se, entro tre mesi dall’acquisto, l’acquirente notifica al locatario l’atto d’intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e se, entro un anno dal rilascio, l’immobile è adibito ad abitazione principale.

La detrazione è fruibile anche se il mutuo è acceso in un momento differente rispetto all’acquisto. In sostanza, l’acquisto dell’abitazione può avvenire nei 12 mesi precedenti o successivi alla stipula del mutuo.

Quando non si ha diritto alle detrazioni sugli interessi sul mutuo?

Non danno diritto alla detrazione gli interessi pagati:

  • a seguito di aperture di credito bancarie,
  • di cessione di stipendio
  • più in generale, tutti gli interessi derivanti da tipi di finanziamento diversi da quelli relativi a contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria su immobili.

Quali sono gli interessi detraibili?

Gli interessi detraibili sono esclusivamente quelli riferibili al costo di acquisto dell’immobile, che è dato dalla somma del prezzo di acquisto, delle spese notarili e degli altri oneri accessori.

Pertanto, se l’ammontare del mutuo supera il prezzo di acquisto dell’immobile, sarà necessario quantificare la parte di interessi sulla quale calcolare la detrazione, utilizzando la seguente formula:

  • (costo acquisto dell’immobile + oneri accessori) x interessi passivi pagati capitale erogato a titolo di mutuo.

Cosa sono le detrazioni sugli oneri accessori del mutuo sulla casa?

Come anticipato, la detrazione non spetta solo sugli interessi ma anche sugli oneri accessori del mutuo.

Cosa sono gli oneri accessori? Si tratta delle spese necessarie alla stipula del contratto di mutuo. Vi rientrano, ad esempio:

  • l’intero importo delle maggiori somme pagate a causa delle variazioni del cambio per mutui stipulati in altra valuta;
  • la commissione che spetta agli istituti per la loro attività di intermediazione;
  • gli oneri fiscali, compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato;
  • la cosiddetta “provvigione” per scarto rateizzato;
  • le spese di istruttoria, notarili e di perizia tecnica;
  • la penalità per anticipata estinzione del mutuo.

Le spese notarili includono sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo (con esclusione di quelle sostenute per il contratto di compravendita) sia le spese sostenute dal notaio per conto del cliente (per esempio, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca).

Quando si perdono le detrazioni sugli interessi del mutuo?

Il contribuente perde il diritto a detrarre gli interessi passivi del mutuo in caso di trasferimento della dimora abituale. In particolare, la detrazione non potrà più essere usufruita dall’anno successivo a quello in cui la casa non è più utilizzata come abitazione principale propria o dei propri familiari.

Se, in futuro, l’immobile dovesse ritornare ad essere adibito ad abitazione principale propria o dei propri familiari, si potrà ricominciare a fruire della detrazione.

Trasferimento della dimora per motivi di lavoro o per ricovero

Non si perdono le detrazioni fiscali sugli interessi del mutuo se il contribuente è costretto a trasferire la propria dimora per motivi di lavoro. Lo stesso dicasi se questi si trasferisce in un istituto di ricovero o sanitario, a condizione che non affitti l’immobile.

Il diritto alla detrazione degli interessi permane anche quando il contribuente trasferisce la propria residenza in un Comune limitrofo a quello in cui si trova la sede di lavoro.

Se cessano le esigenze lavorative che hanno determinato lo spostamento della dimora abituale, a partire dall’anno successivo non si potrà più fruire della detrazione.

Si perdono le detrazioni sul mutuo se il contribuente si trasferisce all’estero.

Con la circolare n. 17/E del 24 aprile 2015 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che il diritto a detrarre gli interessi passivi sul mutuo per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale spetta pure al contribuente che ha un rapporto di lavoro in uno Stato estero, anche se la stessa abitazione risulti locata.

A tal fine, tuttavia, è necessario che:

  • siano state rispettate tutte le condizioni previste dalla legge per fruire della detrazione, con particolare riferimento al trasferimento della dimora abituale nell’immobile entro un anno dall’acquisto;
  • permangano le esigenze lavorative che hanno determinato lo spostamento della dimora abituale;
  • il contribuente non abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale nello Stato estero di residenza.

È possibile ottenere la detrazione degli interessi sul mutuo se non si tratta di prima casa?

La legge non prevede la possibilità di detrarre gli interessi sul mutuo per l’acquisto di un immobile diverso dall’abitazione principale. Tale possibilità è confinata solo ai mutui ipotecari stipulati fino al 31 dicembre 1992.



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