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Togliere l’usufrutto sulla casa: quando è possibile?

17 Giugno 2022
Togliere l’usufrutto sulla casa: quando è possibile?

Quanto ci vuole per togliere l’usufrutto e dopo quanto tempo decade?

Un nostro lettore è titolare della nuda proprietà di un immobile mentre l’usufrutto è in capo ad un suo familiare. Ci chiede quando è possibile togliere l’usufrutto sulla casa.

Vi sono numerosi casi in cui l’usufrutto si estingue. Di norma, l’usufrutto non può mai essere a tempo indeterminato. Esso ha sempre una data di scadenza. E questa data, nella peggiore delle ipotesi, è la vita dell’usufruttuario. Pertanto, non è possibile che l’usufrutto passi agli eredi dell’usufruttuario dopo la sua morte.

Ma questo non è l’unico caso in cui è possibile togliere l’usufrutto sulla casa. Ne parleremo meglio qui di seguito.

Togliere l’usufrutto per scadenza

Dicevamo che l’usufrutto ha sempre una data di scadenza che, di norma, è indicata nel contratto o nel testamento istitutivo dell’usufrutto. Pertanto, allo spirare di tale data, l’usufrutto cessa e il nudo proprietario diventa proprietario pieno del bene. I suoi diritti quindi si espandono e potrà utilizzare il bene e disporne per come meglio crede.

È possibile tuttavia istituire anche un usufrutto vita natural durante. In tal caso, l’usufrutto si estingue solo alla morte dell’usufruttuario. Anche in tale circostanza, i diritti del nudo proprietario si espandono con la morte dell’usufruttuario, senza che gli eredi di quest’ultimo possano eccepire alcun diritto.

Vendita dell’usufrutto: che succede?

Potrebbe succedere che l’usufruttuario venda il proprio diritto di usufrutto. Lo può ben fare, salvo che il contratto tra le parti preveda diversamente. Si tratterà pur sempre di una cessione del diritto di usufrutto e non della proprietà dell’immobile. Dunque, anche a seguito di ciò, il nudo proprietario resta sempre lo stesso soggetto mentre cambia solo l’usufruttuario.

La data del nuovo diritto di usufrutto non può superare quella fissata dall’originario contratto tra il primo usufruttuario e il nudo proprietario. Pertanto, in ogni caso, il secondo usufrutto cesserà alla cessazione del primo. Se, ad esempio, tanto il primo usufrutto quanto il secondo sono stabiliti “vita natural durante”, il secondo cesserà se il primo usufruttuario muore anticipatamente.

Vendita della nuda proprietà: che succede?

La vendita della nuda proprietà non fa venir meno il diritto di usufrutto. Sicché, il nuovo titolare del bene dovrà rispettare i diritti dell’usufruttuario e la data di scadenza dello stesso.

Come togliere l’usufrutto per abusi dell’usufruttuario

L’usufruttuario, seppure ha il diritto di utilizzare la casa o di darla in affitto, deve sempre rispettare la sua destinazione, comportandosi in modo diligente, evitando che rovini o si deteriori. Sicché, in caso di violazione di tali doveri, il nudo proprietario può agire dinanzi al giudice per far sciogliere l’usufrutto (è la cosiddetta “risoluzione del contratto”) e ottenere il risarcimento del danno. Un esempio tipico è quando l’usufruttuario non effettua le opere di manutenzione ordinaria del bene.

Si deve comunque trattare di comportamenti particolarmente gravi o reiterati. Per le violazioni minori del contratto, il giudice potrebbe disporre misure meno “gravi” come l’obbligo di prestare una cauzione.

Togliere l’usufrutto sulla casa per non uso

Un’altra ipotesi in cui è possibile togliere l’usufrutto è per non uso, ossia quando l’usufruttuario non esercita il proprio diritto per almeno 20 anni.

Per interrompere la prescrizione è sufficiente anche un solo atto di utilizzazione o sfruttamento del bene come ad esempio una lettera con cui l’usufruttuario richiede alle persone che abitano l’immobile di versare un corrispettivo per tale occupazione.

Estinzione dell’usufrutto per confusione

Una tipica ipotesi di cessazione dell’usufrutto è quella della cosiddetta confusione. La confusione si verifica quando la figura del nudo proprietario e quella dell’usufruttuario finiscono per coincidere nella stessa persona. Ciò succede ad esempio quando il nudo proprietario acquista l’usufrutto o, al contrario, l’usufruttuario acquista la nuda proprietà. L’acquisto può avvenire anche a titolo gratuito, ossia tramite donazione.



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