Condomino paga spese urgenti: va rimborsato?

Chi ha effettuato pagamenti per lavori necessari e indifferibili, anticipandoli di tasca propria e senza attendere l’amministratore, ha diritto alla restituzione?

In condominio, tutti i pagamenti dovrebbero essere effettuati dall’amministratore, che provvede autonomamente se si tratta di spese ordinarie e previa autorizzazione dell’assemblea nei casi di interventi straordinari, come i lavori di rifacimento della facciata. Il riparto delle spese condominiali sostenute, poi, segue l’ordinario criterio di suddivisione tra i condomini, in base al valore millesimale delle rispettive proprietà.

Tuttavia, non sono rari i casi in cui un condomino si fa carico di determinate spese, sostenendole di tasca propria. Ciò avviene specialmente quando bisogna pagare subito un determinato intervento compiuto d’urgenza e per vari motivi non si può attendere l’arrivo dell’amministratore: ad esempio perché l’artigiano arrivato sul posto per compiere la riparazione (idraulico, elettricista, ecc.) vuole essere saldato immediatamente, altrimenti non è disposto ad eseguire i lavori necessari nell’interesse di tutti. E allora si pone la questione: se un condomino paga spese urgenti, va rimborsato? Vediamo.

Spese urgenti: quando un condomino può anticiparle?

L’art. 1134 del Codice civile, intitolato: «Gestione di iniziativa individuale», stabilisce che: «Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente». In base a questo chiaro principio un condomino non può, di sua iniziativa, “prendere in mano la situazione”, e decidere unilateralmente di compiere determinate spese, sia pure nell’interesse della compagine condominiale, altrimenti esse resteranno inevitabilmente a suo carico. Facciamo un esempio.

Un appartamento è soggetto a infiltrazioni d’acqua provenienti dalla grondaia non pulita e dalle mattonelle rovinate del terrazzo condominiale. Il condomino che è proprietario di quell’unità immobiliare decide di chiamare un’impresa per i lavori di sistemazione dei pluviali e il rifacimento della copertura dell’edificio, senza però informare l’amministratore e attendere le decisioni dell’assemblea per deliberare gli interventi necessari. Non essendo una spesa urgente, non potrà essere rimborsato dal condominio.

Spese urgenti: quali sono?

L’unica deroga possibile al principio che esclude il rimborso delle spese sostenute da un condomino in favore del condominio si verifica quando si tratta di spese urgenti: la legge non fornisce la definizione dei casi in cui ricorre l’urgenza, ma la giurisprudenza afferma che essa è ravvisabile quando si tratta di un ripristino indifferibile di impianti comuni, come ad esempio l’autoclave che fa arrivare l’acqua ai piani più alti dell’edificio [1].

Più in generale, la Corte di Cassazione [2] afferma che la nozione di urgenza va a braccetto con quella di «indifferibilità», che è un requisito oggettivo e constatabile anche a posteriori: precisamente, deve trattarsi di una «spesa sostenuta dal singolo condomino necessaria al godimento delle cose comuni al fine di evitare un nocumento, non necessariamente certo, alla cosa stessa, a terzi o ad alcuno dei condòmini, intervento che all’uopo debba eseguirsi senza ritardo».

Quando un condomino può farsi rimborsare le spese urgenti?

Questo fondamentale elemento dell’urgenza, intesa come vera e propria indifferibilità, ancora non basta per far ottenere il rimborso al condomino che ha anticipato la spesa, perché – come afferma un’altra pronuncia della Suprema Corte – [3] – bisogna anche dimostrare che, in quel particolare frangente in cui si è reso necessario un intervento urgente ed è avvenuto il pagamento della relativa spesa, non era possibile «avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini».

A tal proposito, l’ultima ordinanza della Cassazione intervenuta sul tema [4] ha precisato che «va considerata urgente la spesa la cui erogazione non può essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere». In tali situazioni, il rimborso è riconosciuto anche se i costi sostenuti dal singolo condomino sono stati elevati: nella vicenda esaminata, un condomino aveva anticipato spese non autorizzate dall’amministratore e dall’assemblea per un importo complessivo davvero ingente, di oltre 170mila euro (quantificato nel contratto di appalto stipulato con l’impresa incaricata dei lavori), ma è stato riscontrato che sussisteva la massima urgenza di eseguirli.

La Suprema Corte, però, ricorda che la prova dell’indifferibilità della spesa grava sempre sul condomino che l’ha sostenuta in proprio e ne chiede il rimborso al condominio: in particolare, egli deve «dimostrare la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini» [5].

Approfondimenti

Per altri ragguagli sull’argomento leggi:

• Condominio: le spese urgenti sono rimborsate?;
• Spese urgenti in condominio: quando c’è rimborso?.