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Richiesta rimborso spese al condominio

21 Giugno 2022
Richiesta rimborso spese al condominio

In un edificio, il condomino che ha anticipato le spese ha diritto di rimborso nel caso in cui dimostri la trascuranza degli altri condomini e l’urgenza.

Se uno dei condomini dovesse fare delle spese, a suo dire, per conto del condominio senza prima chiedere l’autorizzazione all’assemblea o all’amministratore, avrebbe poi diritto a ottenere la restituzione di tali somme? La richiesta di rimborso spese al condominio è oggetto di una specifica regolamentazione contenuta all’articolo 1134 del Codice civile. Tale norma, come vedremo a breve, fa salva la possibilità di un condomino di sostituirsi all’amministratore o, nei condomini minimi (quelli cioè composti da due sole famiglie) alla volontà dell’altro comproprietario, effettuando i lavori di propria spontanea iniziativa ed anticipando i relativi importi per poi chiedere la restituzione delle relative quote parte.

Tale potere è chiaramente subordinato ad alcune condizioni indispensabili per evitare abusi. Quali sono queste condizioni? Quando cioè un condomino può anticipare spese, anche ingenti, se non autorizzate dal condominio? Ecco quali sono i chiarimenti forniti dalla giurisprudenza della Cassazione in merito [1].

Quando un condomino può fare spese per conto del condominio?

Il citato articolo 1134 del Codice civile stabilisce che «il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente». Detto in altre parole, significa che ciascun condomino può svolgere lavori per il bene comune, senza dover prima chiedere il permesso dell’assemblea o dell’amministratore, ma ha diritto al rimborso solo nel caso in cui riesca a dimostrare, qualora insorga una contestazione, che tali lavori erano urgenti.

L’urgenza dell’intervento va tenuta distinta dalla semplice necessità. La prima ricorre infatti quando l’intervento sia indifferibile per evitare:

  • un danno all’edificio o alle parti comuni;
  • un danno a terzi ad opera delle parti comuni dell’edificio (si pensi a un cornicione pericolante);
  • un danno alla stabilità dell’edificio.

Nel valutare l’effettiva urgenza delle opere, si deve valutare se le stesse debbano essere eseguite senza ritardo, senza che il singolo abbia la possibilità di preavvertire gli altri condomini o l’amministratore. Vi deve quindi essere la massima urgenza. Ciò anche se si tratta di costi ingenti.

Se invece risulta che, a seguito di regolare convocazione dell’assemblea (con il rispetto dei cinque giorni dal giorno del ricevimento dell’avviso), il danno non si sarebbe prodotto, non può più dirsi che sussiste l’urgenza dei lavori e dunque il condomino che ha agito singolarmente, di propria iniziativa, non ha più diritto al rimborso della spesa sostenuta.

Secondo la Cassazione, va considerata “urgente” la spesa la cui erogazione non può essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere.

La prova dell’indifferibilità della spesa incombe sul condomino che chiede il rimborso, il quale deve dimostrare, a tal fine, la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini.

Cosa spetta a chi anticipa spese per conto del condominio?

Se manca l’urgenza di cui abbiamo appena parlato, al condomino che abbia anticipato le spese per lavori in favore del condominio non spetta nulla, neanche un minimo contributo. La Cassazione [2] ha infatti escluso che chi ha pagato le opere possa procedere nei confronti del condominio anche con la semplice azione di «indebito arricchimento» [3].

Tale disciplina è del tutto diversa da quella prevista per le ipotesi di beni in comproprietà. In tali casi, in base all’art. 1110 Cod. civ., il comproprietario che, in caso di trascuranza degli altri, abbia sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso, a condizione di aver precedentemente interpellato o, quantomeno, preventivamente avvertito gli altri partecipanti o l’amministratore. Sicché, solo in caso di inattività di questi ultimi egli può procedere agli esborsi e pretenderne il rimborso, pur in mancanza della prestazione del consenso da parte degli interpellati. Il tutto anche se non c’è urgenza. Ciò a differenza di quanto previsto in tema di condominio di edifici, ove il rimborso delle spese sostenute per la conservazione della cosa comune è condizionato al più stringente presupposto dell’urgenza.

Casa con due proprietari: che fare se uno sostiene delle spese?

Anche nel caso di condominio minimo (ossia una casa con due proprietari), il condomino che ha anticipato le spese per la gestione dei beni condominiali ha diritto di rimborso nel caso in cui dimostri non solo trascuranza degli altri condomini, ma anche l’urgenza. E ciò vale perché, in tali ipotesi, il condominio si forma automaticamente, senza bisogno di un’espressa previsione, regolamento o deliberazione. Il condominio è un fenomeno di fatto che si realizza per avere lo stesso edificio almeno due diversi proprietari con parti comuni (si pensi a una villetta bifamiliare).

Il caso è piuttosto frequente. Ad esempio, immaginiamo l’ipotesi di una famiglia in vacanza che lasci casa mentre l’altro comproprietario è presente e fa eseguire dei lavori al tetto da cui si infiltra acqua. Se non riesce a mettersi in contatto con gli altri condomini, può far eseguire da solo i lavori.


note

[1] Cass. ord. n. 19864/22 del 20.06.2022.

[2] Cass. ord. n. 5995/2022.

[3] Ex art. 2041 cod. civ.


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