Diritto e Fisco | Articoli

Sottotetti abitabili e ristrutturazioni: la normativa delle Regioni

20 Ottobre 2014
Sottotetti abitabili e ristrutturazioni: la normativa delle Regioni

Slalom tra i requisiti fissati dalle Regioni: decisivi gli oneri, le altezze medie e i rapporti aero-illuminanti.

Prosegue l’aggiornamento della normativa regionale che disciplina la trasformazione in abitazioni dei sottotetti con l’approvazione quest’anno delle leggi di Emilia Romagna e Puglia. In alcune Regioni (per esempio Piemonte, Valle D’Aosta, Veneto, Emilia Romagna) è stato possibile realizzare questo tipo di intervento già dalla fine degli anni Novanta del secolo scorso. Altre (come Calabria e Sardegna) hanno approfittato dell’emanazione della propria legge sul piano casa – con i premi di volumetria per gli interventi di ampliamento e demolizione e ricostruzione – per metter mano anche ai sottotetti.

Una normativa specifica per rendere abitabili i sottotetti è necessaria per derogare alle previsioni degli strumenti urbanistici comunali, ai parametri costruttivi previsti dai regolamenti edilizi e alle norme sulle altezze e sui requisiti igienici e sanitari [1]: quando da un sottotetto si ricavano stanze da letto, cucina e bagno, sono quasi certi un aumento della superficie utile dell’immobile (oltre i limiti previsti dal progetto iniziale e dal Prg) e il mancato rispetto dello standard di altezza e di rapporto tra luci e superfici.

Le possibilità, le condizioni, i limiti e la convenienza a trasformare le soffitte in spazi abitabili stabilite da ogni Regione costituiscono una sorta di caleidoscopio: l’immagine cambia a seconda del parametro che si sceglie per analizzare l’insieme delle leggi regionali.

Tutte le Regioni richiedono altezze inferiori ai 270 cm regolari, ma con differenze, anche notevoli, da una all’altra. L’altezza media più prescritta per il locali abitabili è di 240 centimetri (per esempio Basilicata, Emilia Romagna, Marche, Lombardia, Piemonte, Puglia, Sardegna, Veneto). In alcuni casi, per i locali di servizio, bagni, corridoi, viene abbassata di 10 cm. Qualche regione accorda una riduzione dell’altezza (-20 cm, in genere) anche nei Comuni classificati montani o semimontani, o comunque al di sopra di una certa altitudine: lo fanno, tra le altre, Calabria, Emilia Romagna e Molise. Le normative laziali, liguri, toscane, pugliesi prevedono che al di sotto di un’altezza minima gli spazi debbono essere chiusi con muri o mobili, se non sono in corrispondenza di fonti di luce.

È generalizzata la possibilità di aprire finestre e lucernai per illuminare i locali con luce solare (in alcuni casi sotto particolari prescrizioni o con l’esclusione di zone del territorio). Nelle Regioni che lo indicano, il rapporto aero-illuminante (in pratica la superficie delle finestre e quella del pavimento) è prevalentemente 1/16; è più alto solo in Basilicata, Calabria e Molise.

In quasi la metà delle Regioni (tra le quali Campania, Molise, Toscana, Veneto), per raggiungere le altezze medie e minime richieste dalle loro normative, non è permesso alzare la quota del colmo o modificare la pendenza del tetto. Una variabile non indifferente. Altre consentono questa operazione, ma la sottopongono a condizioni: in Liguria a seguito dell’innalzamento dei muri, la nuova altezza dell’edificio non deve superare quella prevista dal piano regolatore; nel Lazio si può cambiare tutto (altezza di colmo e gonda, pendenza della copertura) purché non comporti un aumento superiore al 20% della volumetria del sottotetto esistente. Qualche Regione esclude da questo tipo di intervento particolari aree: in Emilia Romagna le altezze di colmo e il resto non si possono toccare nei centri storici, in Sardegna nelle zone B (quelle totalmente o parzialmente edificate non classificate come centri storici).

Per recuperare in altezza non si devono necessariamente alzare i muri: lo stesso risultato può essere ottenuto abbassando il solaio del sottotetto, se quest’operazione non riduce l’altezza dell’ultimo piano a meno di quella standard. È permesso, tra l’altro, in Calabria, in Puglia, in Emilia Romagna e in Molise (in queste due Regioni a condizione che il prospetto del fabbricato non cambi).

Le normative di alcune Regioni riservano ai Comuni l’ultima parola su ciò che si può fare e su dove farlo. In Liguria, Piemonte, Sicilia, Sardegna occorre verificare presso i Comuni se hanno ristretto – entro i termini, ormai scaduti, previsti dalle leggi – le aree o tipologie di immobili nei quali i sottotetti non possono essere recuperati. In altre regioni (Emilia Romagna, Molise, Umbria, Veneto) i sindaci possono sempre decidere limitazioni o porre vincoli alla trasformazione dei sottotetti in abitazioni.


note

[1] Stabiliti dal Dm del 5 luglio 1975.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube