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Condominio: chi paga i lavori di facciata già deliberati?

22 Giugno 2022 | Autore:
Condominio: chi paga i lavori di facciata già deliberati?

In caso di compravendita dell’immobile, i costi per gli interventi straordinari sono a carico del venditore o dell’acquirente? Le regole di riparto delle spese.

Quando si acquista un appartamento situato in un condominio, è sempre bene farsi rilasciare dall’amministratore una certificazione sullo stato dei pagamenti compiuti dal vecchio proprietario, per verificare la presenza di eventuali quote lasciate insolute. Questa accortezza, però, talvolta non basta, perché a distanza di anni possono spuntare fuori spese per lavori di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione dell’edificio che erano stati approvati e compiuti molto tempo prima. Succede quando l’impresa appaltatrice che ha eseguito i lavori chiede il saldo del dovuto, ma nel frattempo l’immobile è passato di mano ed ha un nuovo proprietario. Così bisogna sapere, in condominio, chi paga per i lavori di facciata già deliberati?

In questi casi, il nuovo proprietario non aveva partecipato all’assemblea che ha deliberato i lavori, ma questo non significa che possa esimersi dal pagamento del dovuto: la legge pone una distinzione tra le spese condominiali ordinarie, stabilendo un regime di solidarietà temporanea tra il vecchio e il nuovo proprietario, e le spese per lavori straordinari, come quelle di rifacimento della facciata, per le quali vige un’altra regola: esse vanno poste a carico di colui che risultava proprietario nel momento in cui furono deliberate dall’assemblea, anche se sono state eseguite successivamente.

Questo principio è stato confermato da una recente ordinanza della Corte di Cassazione [1], che ha attribuito la competenza a pagare i debiti condominiali sorti verso terzi (imprese appaltatrici dei lavori, artigiani, ecc.) a coloro che erano condomini alla data in cui l’assemblea ha approvato i lavori da svolgere. Altrimenti, cioè per le spese diverse, vige l’ordinaria regola secondo cui l’acquirente risponde dei contributi dovuti solo per il biennio anteriore all’acquisto. Dunque, per rispondere alla nostra domanda «chi paga i lavori di facciata già deliberati dal condominio?» possiamo rispondere, in prima battuta, che i costi gravano su chi era proprietario dell’immobile compravenduto al momento di approvazione della delibera. Ora vediamo più da vicino le regole di riparto dei vari tipi di spese condominiali tra venditore e acquirente.

Riparto spese condominiali tra vecchio e nuovo proprietario

La legge [2] dispone che: «Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente». È la data del rogito di compravendita, quindi, a stabilire il momento in cui sorge – e in cui cessa – l’obbligo congiunto del vecchio e del nuovo proprietario per le spese condominiali maturate.

Di solito, gli amministratori preferiscono rivolgersi al nuovo proprietario per ottenere il dovuto, in quanto questo soggetto è più facilmente reperibile del precedente proprietario ed è tenuto a pagare le nuove quote di sua competenza. Bisogna, però, tenere presente che per legge [3] «chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto». Bisogna, quindi, comunicare tempestivamente all’amministratore l’avvenuto passaggio di proprietà dell’immobile per consentirgli di aggiornare i dati dell’anagrafe condominiale.

Spese per lavori straordinari: spettano al venditore o all’acquirente?

I lavori straordinari devono essere deliberati dall’assemblea condominiale, con l’approvazione della maggioranza stabilita dall’art. 1136 del Codice civile in relazione alla tipologia degli interventi; per i lavori di facciata occorre il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, rappresentativi di almeno 500 millesimi del valore dell’edificio. In tali casi, occorre anche costituire un fondo speciale di importo pari a quello dell’importo complessivo dei lavori deliberati, altrimenti la delibera è nulla.

La delibera che approva i lavori straordinari deve anche prevedere i criteri del riparto spese tra i condomini, ma ovviamente non può considerare l’eventualità di una compravendita successiva di un’unità immobiliare situata nel condominio. Così la giurisprudenza ha precisato quando, per le spese condominiali straordinarie, paga il venditore o l’acquirente. L’orientamento ormai costante ritiene che lo spartiacque è la delibera assembleare con cui si autorizza l’amministratore a firmare il contratto di appalto con l’impresa esecutrice dei lavori di rifacimento della facciata (o di altre opere di manutenzione straordinaria e ristrutturazione dell’edificio: tetto, impianti, ecc.).

Spese straordinarie deliberate prima della compravendita: chi paga?

In conseguenza di quanto abbiamo detto, le spese per i lavori straordinari, come il rifacimento della facciata esterna dell’edificio, che sono state deliberate dal condominio prima della data del rogito di compravendita ricadono sul venditore, mentre le successive sono di competenza dell’acquirente dell’immobile.

L’ultima pronuncia della Cassazione intervenuta sul tema, richiamata all’inizio [1], ha affermato che: «In tema di condominio negli edifici, non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente a tali lavori».

Approfondimenti


note

[1] Cass. ord. n. 19756 del 20.06.2022.

[2] Art. 63, co. 4, disp. att. Cod. civ.

[3] Art. 63, co. 5, disp. att. Cod. civ.


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