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Migliorie dell’inquilino alla casa: vanno pagate?

22 Giugno 2022 | Autore:
Migliorie dell’inquilino alla casa: vanno pagate?

Se il conduttore apporta cambiamenti all’immobile ricevuto in locazione, ha diritto a un’indennità per il rimborso della spesa o per l’incremento di valore del bene?

Quando un appartamento viene dato in locazione per un lungo periodo, spesso l’inquilino decide di fare delle modifiche: cambia il pavimento, il rivestimento delle pareti, l’impianto elettrico, mette muri in cartongesso per dividere gli ambienti, sostituisce gli infissi, le piastrelle della cucina o i sanitari nel bagno, installa una porta blindata o pianta alberi in giardino. Talvolta, queste innovazioni vengono apportate senza neppure interpellare il proprietario, o nonostante il divieto stabilito nel contratto di locazione.

In ogni caso, alla scadenza del contratto, quando l’unità abitativa viene riconsegnata, ci si chiede se le migliorie dell’inquilino alla casa vanno pagate, oppure possono essere incamerate dal proprietario, che così ottiene un incremento di valore del suo immobile (o, a seconda dei casi, un peggioramento delle condizioni, se le modifiche sono deteriori).

Migliorie fatte dall’inquilino: cosa dice la legge?

L’art. 1592 del Codice civile, in tema di «miglioramenti» compiuti durante la locazione, stabilisce questo principio generale: «Salvo particolari disposizioni della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata».

Subito dopo, però, la norma pone un’importante eccezione: se c’è stato il consenso del locatore alle migliorie compiute dall’inquilino, il locatore «è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna».

Quindi, in generale, l’inquilino non ha diritto al rimborso spese per le migliorie apportate, ma se aveva ricevuto la preventiva autorizzazione del locatore può pretendere un’indennità, la cui misura va rapportata all’importo delle spese sostenute, oppure all’incremento di valore ottenuto: tra le due cifre, spetta quella inferiore.

Migliorie non autorizzate e risarcimento danni

Le regole che abbiamo visto vanno rapportate con il principio opposto, espresso dall’art. 1590 del Codice civile, in base al quale il conduttore deve restituire, alla scadenza del contratto, l’immobile nello stesso stato in cui lo aveva ricevuto, salvo il normale deterioramento e degrado dovuto all’uso.

Perciò, se l’immobile al momento della riconsegna risulta in cattivo o pessimo stato, l’inquilino dovrà riportare, con interventi da compiere a sua cura e spese, il bene nello stato originario, ed anche risarcire al locatore gli eventuali danni arrecati.

Quando l’inquilino può eseguire migliorie nell’appartamento?

L’inquilino ha diritto di apportare, durante il periodo di locazione, le modifiche che servono a rendere più comodo il godimento della casa, ma le innovazioni non devono creare danni al locatore e neppure alterare in modo irrimediabile la struttura dell’immobile: quindi, è preferibile apportare le sole migliorie che possono essere facilmente eliminate alla scadenza del contratto, fatto salvo l’eventuale risarcimento del danno causato al proprietario.

Il locatore perde il diritto al risarcimento soltanto se le innovazioni, addizioni e migliorie di vario genere erano state concordate con l’inquilino, e dunque egli aveva fornito il proprio preventivo assenso alla loro realizzazione. Ai fini di prova, è bene far risultare queste circostanze da un atto scritto e firmato da entrambe le parti.

I costi delle migliorie sono ammortizzabili?

Per le imprese commerciali, i costi sostenuti per le migliorie apportate all’immobile in locazione sono ammortizzabili: però, in base alle percentuali di deducibilità annuale dei costi stabilite dalla normativa fiscale [1], la distribuzione della spesa deve avvenire per un periodo di durata pari a quella stabilita per il contratto di locazione.

La Corte di Cassazione ha precisato, in una recente ordinanza [2], che a tal fine si deve considerare la durata ordinaria, e il prolungamento oltre la prima scadenza resta irrilevante anche quando è possibile o probabile, in base alla facoltà di rinnovo riconosciuta al conduttore dell’immobile. Secondo il Collegio, «l’ammortamento dei costi per migliorie dei beni di terzi si effettua nel periodo minore tra quello di utilità futura delle spese sostenute e quello residuo della locazione, tenuto conto dell’eventuale periodo di rinnovo, se dipendente dal conduttore».

Approfondimenti

Per altre informazioni leggi:


note

[1] Art. 108 D.P.R. n. 917/1986.

[2] Cass. ord. n. 19920 del 21.06.2022.


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