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Condominio con debiti: paga il vecchio o il nuovo proprietario?

22 Giugno 2022
Condominio con debiti: paga il vecchio o il nuovo proprietario?

Cosa rischia chi compra casa se il condominio ha debiti verso terzi?

Quando si compra casa bisogna sempre prestare attenzione al fatto che il venditore abbia pagato, sino al rogito, tutte le quote mensili condominiali. L’acquirente infatti è corresponsabile, nei confronti del condominio, insieme al venditore, per tutte le quote da questi non versate nell’anno di acquisto del bene e in quello precedente. Il che significa che l’amministratore può agire tanto nei confronti del vecchio condomino che del nuovo, benché quest’ultimo non abbia alcuna colpa in merito a tali morosità. 

Ma che succede invece nei confronti dei creditori esterni al condominio? In presenza di un condominio con debiti, paga il vecchio o il nuovo proprietario? Un esempio pratico chiarirà meglio la questione.

Debiti del condominio precedenti all’acquisto di un appartamento

Ipotizziamo che un condominio non paghi alcune fatture per assenza di liquidità sul conto. Uno dei fornitori si rivolge pertanto al giudice per ottenere un decreto ingiuntivo che lo condanni al pagamento delle somme dovutegli. 

Mentre la procedura giudiziaria è in corso, uno dei condomini vende il proprio appartamento tacendo l’esistenza di tali debiti.

Dopo alcuni mesi dalla stipula del rogito, l’acquirente si vede notificare una diffida di pagamento da parte del creditore del condominio, che gli chiede di versare la sua quota (in proporzione cioè ai millesimi di proprietà) delle somme indicate nel decreto ingiuntivo. 

Il destinatario si rivolge così al venditore chiedendogli di far fronte al pagamento, trattandosi di somme di sua pertinenza. Quest’ultimo invece sostiene che il debito ricada su chi riveste la qualifica di condòmino che, in quel momento, è appunto l’acquirente. Chi dei due ha ragione?

La questione aveva già trovato una soluzione in un precedente del tribunale di Roma da noi commentato nell’articolo Condominio con debiti: cosa rischia chi compra casa? Oggi, però, è la Cassazione a ritornare sull’argomento e a spiegare se, in presenza di un condominio con debiti, paga il vecchio o il nuovo proprietario. Ecco qual è l’indirizzo della Suprema Corte.

Spese condominiali: come si ripartiscono tra venditore e acquirente?

Prima di trattare la questione dei debiti tra il condominio e i soggetti terzi, affrontiamo il diverso discorso dei debiti dei condomini verso il condominio, quelli cioè inerenti alle quote mensili ordinarie e a quelle straordinarie.

Qui vale la regola sancita dall’articolo 63, quarto comma, delle disposizioni di attuazione al Codice civile. A norma di queste, in caso di morosità nel pagamento delle spese condominiali, il condominio può agire indifferentemente nei confronti del venditore o dell’acquirente per i debiti riferiti all’anno del rogito e a quello precedente (in verità, il criterio di riferimento non è il rogito ma il momento in cui la stipula del rogito viene comunicata all’amministratore). Quindi, chi compra casa deve sempre verificare che chi vende abbia adempiuto ai propri obblighi verso il condominio poiché, in caso contrario, potrebbe risponderne personalmente (salvo poi rivalersi contro il venditore). 

Per quanto invece riguarda le spese straordinarie, il debito si consolida in capo a chi era condomino al momento dell’approvazione, da parte dell’assemblea, dei lavori di ristrutturazione.

Queste regole valgono solo con riferimento ai “rapporti interni”, quelli cioè tra condominio e condomino, ma non anche ai “rapporti esterni”, quelli cioè tra condominio e terzi fornitori (si pensi all’esempio che abbiamo fatto al precedente paragrafo). Per questi ultimi bisogna ragionare in modo differente.

Chi paga i debiti coi fornitori in caso di vendita della casa?

La legge stabilisce che se un fornitore del condominio non è stato pagato, questi può rivalersi contro i beni del condominio o quelli dei singoli condomini. Nel primo caso, di norma, si aggredisce il conto corrente condominiale. Ma se questo non dovesse essere “capiente”, il creditore potrà rivalersi nei confronti dei vari proprietari, secondo il seguente ordine. Dovrà prima agire contro coloro che non hanno pagato le quote condominiali (i cosiddetti morosi), il cui elenco gli deve essere fornito dall’amministratore; dopo potrà rivalersi contro tutti gli altri. In entrambi i casi, ciascun condomino non può essere tenuto a pagare l’intero debito ma solo una quota proporzionata ai propri millesimi di proprietà.

Ebbene, il problema che si pone è il seguente: nel momento in cui il creditore bussa alla porta dei condomini, se uno di questi dovesse essere “nuovo”, ossia ha acquistato la casa prima dell’insorgenza del debito, chi dovrebbe pagare: l’acquirente o il venditore?

Secondo la Cassazione, il debito è di chi, al momento in cui questo è sorto, rivestiva la qualifica di condomino. Pertanto, se l’acquirente compra l’appartamento quando già il condominio aveva maturato il debito, è il venditore a risponderne. 

Dunque, il terzo creditore non può agire verso gli acquirenti che diventano condòmini dopo che il credito verso il condominio è insorto. Pertanto, dei debiti condominiali verso terzi rispondono solo i condòmini che siano tali nel momento in cui il rapporto obbligatorio ha avuto origine.


note

[1] Cass. ord. n. 19756/2022.

Autore immagine: depositphotos.com


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