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Preliminare: perde l’immobile l’acquirente se il bene non è ben identificato

20 Ottobre 2014
Preliminare: perde l’immobile l’acquirente se il bene non è ben identificato

Il venditore si può rifiutare di rogitare davanti al notaio qualora il compromesso non abbia individuato, con precisione, l’immobile da vendere, compreso il numero civico.

Contratto preliminare: futuro venditore e acquirente si accordano per trasferire la proprietà di un immobile a una certa data, recandosi dal notaio. Lo schema è tipico: il cosiddetto “compromesso” prelude al contratto definitivo (o, anche detto, rogito notarile).

Senonché il venditore non si presenta più e fa orecchie da mercante. Insomma, ci ripensa. Di norma, l’acquirente può andare dal giudice e, dopo aver instaurato una causa, chiedere il trasferimento coattivo della proprietà del bene (la cosiddetta “esecuzione forzata dell’obbligo di contrarre”). Ma non va sempre così.

Secondo una sentenza della Cassazione di poche ore fa [1], infatti, se il bene da trasferire non è stato individuato con sufficiente precisione (per esempio, manca il numero civico), il contratto preliminare è nullo perché l’oggetto non è determinabile. E allora, il promissario acquirente non può più ottenere l’esecuzione forzata e il passaggio di proprietà della casa. Può trattarsi anche di un dettaglio apparentemente insignificante, come il numero civico. Non rileva neanche il fatto che il promittente venditore non sia proprietario di altri immobili nel territorio di quel Comune.

Oggetto non identificato

Niente da fare per il promissario acquirente se il preliminare non contiene dati sufficienti per identificare l’immobile che deve diventare oggetto del contratto definitivo: non è sufficiente l’ubicazione e la toponomastica, se non è dato comprendere comunque qual è la posizione del cespite all’interno dell’edificio (anche a voler ritenere superato il problema della mancata indicazione del numero civico).

Così l’acquirente ci rimette, almeno per ora, i soldi versati a suo tempo a titolo di caparra confirmatoria e di provvigione per l’agente immobiliare dopo la sottoscrizione della proposta irrevocabile di acquisto. Salvo poi intentare una causa per l’arricchimento senza giusta causa.

L’immobile da compravendere può essere identificato soltanto in base a elementi prestabiliti dalle parti che si accordano sulla futura determinazione dell’oggetto del contratto; diversamente l’oggetto del negozio non risulta determinabile: e in tal caso il contratto è nullo.


note

[1] Cass. sent. n. 22161/14 del 20.10.14.

Autore immagine: 123rf com


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