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Caparra confirmatoria: quando è tassata?

23 Giugno 2022 | Autore:
Caparra confirmatoria: quando è tassata?

Quando bisogna pagare l’imposta di registro, l’Irpef o l’Iva sulla somma ricevuta da chi ha promesso di vendere un immobile.

Se stai vendendo un immobile di tua proprietà, molto probabilmente avrai chiesto a chi si è impegnato ad acquistarlo di versare in anticipo una somma di denaro, a titolo di caparra. In genere, la caparra viene data nel momento in cui si sottoscrive il contratto preliminare di compravendita, e serve a garantire entrambe le parti: viene chiamata caparra confirmatoria proprio perché rafforza, in modo tangibile e concreto, la serietà dell’impegno reciprocamente assunto.

Così, se l’acquirente non si presenta davanti al notaio entro il termine stabilito per la stipula del rogito di compravendita, potrai legittimamente trattenere la caparra, mentre se sei tu a non rispettare i patti, per qualsiasi motivo (ad esempio perché hai cambiato idea e non vuoi più vendere) dovrai restituire il doppio della caparra che avevi ricevuto. Se, invece, le cose vanno bene, e l’affare si conclude regolarmente e nel termine previsto, la caparra viene incamerata dal venditore come acconto sul prezzo pattuito per la compravendita dell’immobile.

Insomma, in tutti questi casi, c’è una dazione di una somma di denaro che trova la sua causale in un contratto di compravendita immobiliare, preliminare o definitivo. È un trasferimento di ricchezza, che può diventare imponibile: così bisogna sapere quando è tassata la caparra confirmatoria.

Preliminare di compravendita e caparra

Quando si sottoscrive un contratto preliminare di compravendita – il cosiddetto “compromesso” – il venditore e l’acquirente fissano i contenuti essenziali dell’accordo raggiunto: il bene immobile da trasferire in proprietà, il prezzo stabilito, le modalità di pagamento, i termini di versamento degli acconti e del saldo e la data prevista per la stipula del contratto definitivo.

Il versamento della caparra non è un obbligo giuridico, ma è prassi comune richiedere all’acquirente di dare al venditore una somma di denaro, che solitamente è compresa tra il 5% e il 20% del prezzo complessivo pattuito. La caparra ha una funzione di risarcimento anticipato, e forfettizzato, degli eventuali danni causati dall’inadempimento degli obblighi assunti nel contratto preliminare.

Che fine fa la caparra versata per la compravendita?

La sorte della caparra è subordinata all’esito del contratto. In concreto, può verificarsi una delle tre seguenti ipotesi:

  • gli impegni stabiliti nel contratto preliminare vengono rispettati: si arriva alla stipula dell’atto di compravendita definitivo, e la caparra viene imputata in conto prezzo, come acconto già versato;
  • c’è inadempimento del promissario acquirente, dunque di colui che aveva versato la caparra: il venditore può recedere dal contratto e trattenere la somma ricevuta come caparra;
  • il promissario venditore non rispetta i suoi obblighi: il promissario acquirente può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra che aveva versato.

La normativa di riferimento, in tutti questi casi di adempimento, inadempimento e recesso, è quella dettata dall’art. 1385 del Codice civile.

Caparra trattenuta dal venditore: tassazione Irpef

Quando la caparra viene legittimamente incamerata e trattenuta dal venditore – come si verifica nell’ipotesi di inadempimento del promissario acquirente – la somma ha carattere risarcitorio, e pertanto non è considerata un incremento di ricchezza: ai fini fiscali non c’è materia imponibile, dunque l’importo della caparra confirmatoria non è soggetto a tassazione Irpef.

Alcune pronunce della Cassazione [1], però, ritengono che la caparra può rappresentare una plusvalenza imponibile ai fini delle imposte sui redditi [2], almeno per la parte relativa al mancato guadagno derivato dall’impossibilità di concludere la compravendita immobiliare a causa dell’inadempimento della controparte.

Caparra confirmatoria e imposta di registro

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare deve essere stipulato in forma scritta ed è soggetto a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, che deve avvenire entro 20 giorni se redatto con scrittura privata, oppure entro 30 giorni se stipulato con atto notarile.

La caparra confirmatoria è soggetta ad imposta di registro [3] in misura fissa pari a 200 euro e in misura proporzionale sul valore della compravendita, con aliquota pari allo 0,50%. Se il preliminare va a buon fine – e quindi le parti arrivano alla stipula del contratto definitivo con incameramento della caparra in conto prezzo – l’imposta di registro già versata viene scomputata da quella dovuta per la compravendita conclusa.

In caso di trascrizione del contratto preliminare è dovuta anche l’imposta ipotecaria in misura fissa di 200 euro. Nel caso di contratto soggetto ad Iva, la caparra confirmatoria sconta comunque l’imposta di registro dello 0,5%, anche se al momento della conclusione del definitivo la somma diviene parte del corrispettivo [4].

Caparra confirmatoria e Iva

La dazione della caparra confirmatoria è un’operazione economica che di norma rimane fuori campo di applicazione dell’Iva, in quanto non costituisce un corrispettivo per la cessione di beni o per la prestazione di servizi, ma rappresenta un risarcimento, forfettizzato, del danno causato dall’inadempimento.

Solo in caso di conclusione positiva del contratto di compravendita, e cioè quando la somma inizialmente versata a titolo di caparra verrà imputata al corrispettivo incassato dal venditore, potrà applicarsi l’Iva se il soggetto è tenuto alla liquidazione ed al versamento di questa imposta (ad esempio, un costruttore o un altro imprenditore commerciale che vende beni nell’esercizio della propria attività).

Caparra confirmatoria ed evasione fiscale

Chi non dichiara di aver ricevuto una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria rischia una condanna penale per evasione fiscale, se l’ammontare percepito supera la soglia di punibilità prevista per il reato di dichiarazione infedele: lo ha affermato una recente sentenza della Corte di Cassazione [5].

I limiti oltre i quali scatta il reato sono piuttosto elevati (100mila euro di imposta evasa), pertanto questa fattispecie riguarda, in concreto, solo i grossi imprenditori o chi conclude un’operazione economica immobiliare di rilevante valore. Infatti, nel caso deciso dai giudici di piazza Cavour, la caparra ricevuta, e non dichiarata, per la vendita di un complesso immobiliare superava gli 800mila euro.

Nell’occasione, la Suprema Corte ha ricordato che «la caparra confirmatoria risponde ad autonome funzioni: oltre a costituire, in generale, indizio della conclusione del contratto cui accede, incita le parti a darvi esecuzione, considerato che colui che l’ha versata potrà perdere la relativa somma e la controparte potrà essere, eventualmente, tenuta a restituire il doppio di quanto ricevuto in caso di inadempimento ad essa imputabile; può svolgere, inoltre, funzione di anticipazione del prezzo, nel caso di regolare esecuzione del contratto preliminare, costituendo, invece, un risarcimento forfetario in caso d’inadempimento di questo, poiché il suo versamento dispensa dalla prova del quantum del danno subito in caso di inadempimento della controparte, salva la facoltà di richiedere il risarcimento del maggior danno; mentre nell’ipotesi di regolare adempimento del contratto preliminare, la caparra è imputata sul prezzo dei beni oggetto dei definitivi, assoggettabili ad Iva, andando a incidere sulla relativa base imponibile e, prima ancora, ad integrare il presupposto impositivo dell’imposta» [6].


note

[1] Cass. sent. n. 11307/2016.

[2] Art. 67, co.1, D.P.R. n. 917/1986 (Testo Unico Imposte sui Redditi).

[3] Tariffa, Parte I, all. al D.P.R. n. 131/1986.

[4] Ag. Entrate, Circ. m. 18/E/2013.

[5] Cass. sent. n. 23837 del 21.06.2022.

[6] Art. 6, co. 4, D.P.R. n. 633/1972.


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