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Cosa deve specificare il contratto preliminare?

23 Giugno 2022
Cosa deve specificare il contratto preliminare?

È valido il preliminare di vendita immobiliare generico che non indica gli estremi catastali dell’immobile e le clausole del successivo contratto definitivo di compravendita? 

Una recente ordinanza della Cassazione ha trattato un argomento decisamente interessante in materia di compravendita immobiliare: quello di un compromesso generico, ossia privo degli estremi catastali dell’immobile, il quale tuttavia risultava identificabile a mezzo di altri documenti allegati e della descrizione dei luoghi fatta dalle parti. La vicenda ci porta ad analizzare una questione di portata più ampia: cosa deve specificare il contratto preliminare per essere valido? E quando il preliminare è nullo? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Cos’è il contratto preliminare?

Anche se nessuna legge lo impone, nella prassi commerciale, quando si deve trasferire la proprietà di un immobile, prima di firmare il contratto di compravendita definitivo (il “rogito notarile”) si è soliti sottoscrivere un atto intermedio, il cosiddetto “compromesso”, meglio noto ai tecnici del diritto come «contratto preliminare». 

Il preliminare non è altro che un accordo – insufficiente a trasferire la proprietà del bene – che serve semplicemente a “tenere fermo l’affare”, ossia evitare che le parti possano cambiare idea. Il compromesso infatti vincola il venditore a vendere e l’acquirente a comprare in un successivo momento, alla data indicata nel compromesso stesso. In questo modo, nel frattempo, le parti hanno tutto il tempo di poter organizzare la documentazione per il rogito ed il mutuo e a organizzare il trasloco dei propri mobili. 

Il compromesso è poi integralmente sostituito dal contratto definitivo che costituisce non solo l’atto con cui la proprietà viene trasferita in capo all’acquirente ma anche il nucleo di tutti gli accordi stretti tra le parti, a nulla rilevando più quanto in precedenza era stato scritto sul contratto preliminare. 

In definitiva, possiamo così fornire la definizione di contratto preliminare: il preliminare è un contratto con cui le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto definitivo, a cui è rimessa la completa e definitiva regolamentazione dell’affare e del quale le parti hanno delineato gli elementi essenziali.

Contratto preliminare: cosa deve specificare?

Il contratto preliminare, per non essere invalidato per indeterminatezza dell’oggetto, deve precisare in modo sufficiente gli elementi essenziali del contratto definitivo, che tuttavia è possibile modificare in sede di stipulazione del contratto definitivo. In particolare, il preliminare deve indicare:

  • le parti, ossia il promittente venditore e il promissario acquirente;
  • l’oggetto del contratto ossia l’immobile;
  • il prezzo di compravendita, con eventuali anticipi e caparra;
  • il termine entro il quale stipulare il contratto definitivo;
  • prevedere gli obblighi assunti dalle parti, con particolare riferimento a quelli assunti dal promittente venditore.

Nel preliminare si deve indicare sia il diritto che viene trasferito con il contratto definitivo (ad esempio proprietà, usufrutto, superficie, ecc.) sia l’immobile e le pertinenze (appartamento e cantina) su cui materialmente viene esercitato il diritto. 

Il promittente venditore deve inoltre fornire la documentazione necessaria a provare la titolarità del diritto, la libertà del bene da vincoli e pesi pregiudizievoli, nonché la regolarità amministrativa dello stesso.

Descrizione generica dell’immobile: il preliminare è valido?

Secondo la sentenza della Cassazione richiamata in apertura [1], è sufficiente che dal contratto preliminare risulti, anche attraverso il riferimento a elementi esterni, ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento a un bene determinato o, comunque, determinabile. Non è quindi necessaria l’indicazione precisa con i dati catastali così come avviene nel contratto definitivo: l’individuazione dell’immobile nel preliminare può anche essere incompleta o mancare del tutto, purché sia identificabile da altri elementi.

La descrizione del bene deve essere fatta in modo che l’immobile sia determinato o quantomeno determinabile [2], anche attraverso il riferimento ad elementi esterni idonei a identificarlo in modo inequivocabile. Possono invece essere omessi alcuni riferimenti identificativi che devono risultare nel definitivo [3]. 

Ad esempio, conviene sempre indicare l’ubicazione dell’immobile (Comune e indirizzo), la consistenza (in caso di appartamenti in condominio anche il piano, il numero dell’interno, l’accesso, il numero di locali, ecc.) nonché i confini con le altre proprietà.

Nel caso di fabbricati, è opportuno inserire nel contratto anche i dati catastali [4] e allegare una planimetria, firmata dalle parti [5] in cui è rappresentato graficamente l’immobile con i suoi confini.

In assenza dei dati catastali o di altri elementi distintivi, il preliminare è valido solo se l’immobile è chiaramente individuabile [6]. 

Il preliminare che non contiene dati sufficienti per identificare l’immobile è nullo.

Il preliminare deve contenere la licenza edilizia?

Il preliminare di vendita di un immobile già edificato non deve per forza indicare gli estremi dei provvedimenti edilizi. Allo stesso modo, il preliminare di un terreno non deve allegare il certificato di destinazione urbanistica. 

Del resto, come più volte precisato dalla Cassazione [7], anche nel caso di un immobile abusivo, il  preliminare è valido. È vero, la legge [8] stabilisce che sono nulle le vendite di immobili abusivi, ma ciò vale solo per gli atti che trasferiscono la proprietà e non anche per gli altri come appunto il preliminare che ha solo effetti obbligatori.  

Il preliminare deve indicare il prezzo dell’immobile?

Elemento essenziale del contenuto del preliminare è il prezzo dell’immobile, il quale può essere stabilito in diversi modi:

  • con acconto al momento della conclusione del preliminare e pagamento del residuo al momento della stipula del definitivo (con eventuale e contestuale stipulazione di un mutuo tra banca e acquirente);
  • versamento della caparra confirmatoria al momento della sottoscrizione del preliminare e pagamento del saldo del prezzo alla stipula del definitivo;
  • versamento della caparra confirmatoria alla sottoscrizione del preliminare e del saldo prezzo al momento della stipula del definitivo mediante accollo di un precedente mutuo del promittente venditore;
  • intero prezzo alla conclusione del contratto definitivo, con penale a carico di entrambe le parti in caso di inadempimento e consegna da parte del promissario acquirente di una fideiussione bancaria a garanzia del pagamento della penale.

Il preliminare deve indicare la data del rogito?

Ultimo elemento del preliminare è la data del rogito che però non è essenziale. In mancanza, infatti, l’atto è ugualmente valido e le parti potranno ricorrere al giudice affinché fissi un termine per la stipula del definitivo. Si può anche rimettere a una delle due parti la scelta di tale data, magari fissando un termine massimo entro cui comunicarla all’altra. 


note

[1] Cass. ord. n. 20099/2022.

[2] Cass. 10 giugno 2014 n. 13045, Cass. 29 maggio 2007 n. 12506, Cass. 30 dicembre 1997 n. 13098 Cass. 1° febbraio 2013 n. 2473.

[3] Cass. 20 giugno 2013 n. 15545, Cass. 14 dicembre 2012 n. 23162.

[4] Cass. 22 maggio 2008 n. 13225, Cass. 13 settembre 2004 n. 18361

[5] Cass. 13 gennaio 2006 n. 501.

[6] Cass. 31 maggio 2016 n. 11237, Cass. 30 aprile 2014 n. 9528, Cass. 14 agosto 2012 n. 14524.

[7] Cass. 7 marzo 2019 n. 6685, Cass. 14 maggio 2018 n. 11659.

[8] Art. 40 L. 47/85.

Autore immagine: depositphotos.com


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