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Quanto tempo tra compromesso e rogito?

23 Giugno 2022
Quanto tempo tra compromesso e rogito?

Quanto dura il compromesso di una casa? C’è una data di scadenza e che succede se la promessa di vendita o di acquisto non viene rispettata?

Una volta firmato il compromesso, quanto tempo deve decorrere prima di sottoscrivere il rogito notarile? Sui tempi di “durata” del compromesso di una casa v’è spesso parecchia incertezza. C’è infatti chi ritiene che la promessa di vendita e quella di acquisto dell’immobile abbiano una scadenza. In realtà, come vedremo a breve, non è così: la legge non stabilisce quanto tempo debba intercorrere tra compromesso e rogito, lasciando alle parti la più ampia autonomia. Tuttavia, nell’ambito di tale autonomia, è necessario tenere conto di alcune fondamentali regole volte ad evitare abusi a carico della controparte, per impedire cioè che questa resti “sospesa” a tempo indeterminato. 

Di tanto parleremo meglio qui di seguito. Ma procediamo con ordine.

Cos’è il compromesso?

Il nome tecnico del compromesso è «contratto preliminare». Si tratta di un contratto volto ad obbligare il venditore e l’acquirente di un immobile, che già si sono accordati sugli aspetti essenziali della compravendita, a stipulare il successivo rogito dinanzi al notaio. È solo il rogito che trasferisce la proprietà, mentre il compromesso serve per bloccare l’affare e vincolare le parti, impedendo che “ci ripensino”. 

Chi firma il compromesso dunque non può più tirarsi indietro. Qualora dovesse farlo, l’altra parte potrebbe alternativamente risolvere il contratto e chiedergli i danni oppure rivolgersi al giudice affinché trasferisca coattivamente la proprietà con condanna al pagamento del relativo prezzo.

A che serve il compromesso?

A che serve quello spazio di tempo che intercorre tra compromesso e rogito notarile? Di solito, il passaggio di proprietà di un immobile è un’operazione complessa che richiede molto tempo. Sotto un aspetto burocratico è necessario ottenere il mutuo, procurarsi i certificati catastali ed edilizi dell’immobile, le certificazioni energetiche, la dichiarazione dell’amministratore di condominio circa il pagamento delle spese, effettuare il trasferimento della residenza ai fini del godimento delle agevolazioni fiscali e così via. Sotto un aspetto pratico, è invece opportuno programmare il trasferimento dei mobili o la ristrutturazione dell’immobile. Il contratto preliminare adempie proprio allo scopo di lasciare un tempo “cuscinetto” alle parti per svolgere tali pratiche. 

Quanto tempo tra il compromesso e il rogito?

Di norma le parti indicano, nel compromesso, il termine entro cui presentarsi dal notaio per stipulare il contratto definitivo, quello cioè che sancisce il passaggio di proprietà (il cosiddetto contratto di compravendita immobiliare). Ma se anche dovesse mancare tale indicazione, il contratto sarebbe comunque valido e, in caso di contrasto tra le parti, queste possono rivolgersi al giudice affinché fissi una data di scadenza del compromesso.

Il termine entro cui il rogito va stipulato può essere fissato: 

  • in modo preciso (ad esempio stabilendo il giorno, il mese e l’anno per il contratto definitivo);
  • con un termine massimo (ad esempio stabilendo che il contratto sia concluso «entro il…»);
  • concedendo a una delle due parti di fissare, in un momento successivo alla firma del compromesso, la data del rogito (ad esempio, stabilendo che sia l’acquirente a comunicare al venditore la data in cui avrà ottenuto il mutuo e potrà stipulare il definitivo), tranne nel caso in cui venga meno l’utilità economica per la stipula del definitivo oltre il termine stabilito [1].

Se il preliminare di vendita di un immobile abusivo prevede che una parte ottenga il rilascio della concessione in sanatoria, il termine fissato per il definitivo non si può considerare di per sé essenziale. Pertanto, il mancato rilascio della concessione entro la data prevista, se imputabile interamente alla Pubblica Amministrazione, non può da solo giustificare la risoluzione del preliminare.

Dunque, non c’è un termine massimo, prestabilito dalla legge, che debba intercorrere tra compromesso e rogito, potendo questo essere determinato liberamente dalle parti. 

Se però, alla scadenza del termine, le parti non provvedono alla firma del rogito e restano inattive per 10 anni di seguito, tale inerzia fa cadere in prescrizione il diritto alla conclusione del contratto definitivo. 

 


note

[1] Cass. 16 febbraio 2007 n. 3645, Cass. 17 marzo 2005 n. 5797, Trib. Roma 1° aprile 2016 n. 6608, Trib. Nola 15 novembre 2007

Autore immagine: depositphotos.com


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