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Quando la banca può pignorare la casa?

24 Giugno 2022 | Autore:
Quando la banca può pignorare la casa?

In quali casi l’istituto di credito può far vendere all’asta gli immobili del debitore inadempiente; cosa succede se si tratta dell’abitazione di residenza.

Sei in difficoltà economiche e perciò non hai pagato alcune rate di mutuo. Ti ricordi che anni fa, quando avevi chiesto il mutuo per finanziare l’acquisto, la banca aveva posto un’ipoteca sull’immobile, proprio a garanzia del suo credito. Non ti eri mai preoccupato di questa formalità, che è una prassi comune. Però adesso che la situazione è cambiata, ed è diventata grave, rischi di perdere i tuoi beni, e perciò ti chiedi: quando la banca può pignorare la casa? Vediamo.

Pignoramento: cos’è e a cosa serve?

Il pignoramento è il primo atto della procedura esecutiva di espropriazione forzata, che viene avviata dal creditore nei confronti del debitore per ottenere il soddisfacimento coattivo del suo credito.

Il pignoramento è un vincolo giuridico apposto sui beni, mobili o immobili, di proprietà del debitore: l’ufficiale giudiziario, nell’atto notificato al debitore, intima che, se questi non provvede a saldare il dovuto entro il termine stabilito, i beni pignorati saranno venduti all’asta giudiziaria. Il ricavato della vendita sarà versato al creditore, e l’eventuale eccedenza verrà restituita all’ormai ex proprietario dei beni.

Cosa succede se il debitore pignorato vende i beni?

Se il debitore vende (o dona) i beni pignorati, gli atti di compravendita sono inefficaci nei confronti del creditore pignorante, che pertanto può recuperarli dall’acquirente con un’apposita “azione revocatoria“: in sostanza, per la banca è come se quell’immobile non fosse stato mai venduto.

Una recente sentenza della Cassazione [1] afferma che anche il cessionario del credito (solitamente è una società di recupero crediti, alla quale la banca lo ha venduto) può pignorare i beni immobili, perché beneficia per legge della revocatoria ottenuta ed espletata con esito positivo dal cedente [2]. Quindi, bisogna tenere conto del fatto che il soggetto che agisce legalmente contro il debitore può cambiare rispetto a quello originario, come spesso avviene quando le banche cedono a società esterne i loro pacchetti di crediti insoluti e in sofferenza.

Quando la banca può pignorare la prima casa?

La banca può pignorare l’abitazione principale, che costituisce luogo di residenza anagrafica e di dimora abituale del debitore – quella che in breve si definisce come “prima casa” – senza i limiti  che vengono imposti ad altre categorie di creditori che sono soggetti pubblici, come l’Agente di riscossione per i casi di mancato versamento delle cartelle di pagamento.

Quindi, nei confronti della banca la prima casa non è impignorabile, nemmeno quando è l’unico immobile di proprietà del debitore. Questa è una grossa arma in mano agli istituti di credito. Infatti la legge [3] consente agli istituti di credito, in caso di mutuo o finanziamento non rimborsato secondo le scadenze previste dal piano, di risolvere il contratto quando il ritardato pagamento (è considerato tale quello che matura tra il 30° ed il 180° giorno di scadenza della rata) si è verificato per almeno 7 volte, anche non consecutive. Perciò, all’ottava rata non pagata entro 180 giorni – oppure dopo una sola rata non pagata e scaduta da oltre 180 giorni – scatterà il pignoramento.

Di solito la banca, prima di avviare la procedura esecutiva mediante il pignoramento, sollecita e diffida più volte il debitore inadempiente a pagare il dovuto, preannunciandogli le conseguenze; ma se il ritardo si protrae nel tempo, o se supera i 180 giorni dalla scadenza delle rate, la banca notifica al debitore un atto di precetto – in sostanza, un ultimatum di pagamento entro 10 giorni – decorsi i quali potrà pignorare, a sua scelta, i beni mobili e immobili del debitore necessari a soddisfare il credito; di regola, la banca mutuante inizia con il pignoramento dell’immobile già ipotecato al momento della concessione del mutuo, perché gli consente di soddisfarsi sul ricavato in via privilegiata rispetto agli altri eventuali creditori.

Come evitare il pignoramento?

Si può evitare il pignoramento, o anche bloccarlo mentre è già in corso di esecuzione, se si riesce a trovare un accordo con la banca sulle modalità di saldo del debito. Ci sono sempre dei margini per arrivare ad una transazione equa e soddisfacente per entrambi, considerando anche il fatto che la procedura esecutiva è costosa, in termini di tempo e di denaro, per il debitore che la promuove. Spesso, quindi, le banche accettano un pagamento (anche rateale) a saldo e stralcio, interrompendo l’azione esecutiva intrapresa e così evitando l’esproprio dei beni del debitore.

Tieni presente che le banche optano per la strada del pignoramento quando ritengono che la morosità del debitore nei pagamenti dovuti sia conclamata e irrisolvibile; perciò se ci sono possibilità di recupero anche la banca è favorevole a rimettere il debitore in carreggiata, così evitando aggravi dei tempi e dei costi dovuti alla procedura giudiziaria.

Approfondimenti

Per maggiori dettagli leggi gli articoli “Come bloccare un pignoramento immobiliare” e “Pignoramento casa: come difendersi“.


note

[1] Cass. sent. n. 20315/2022.

[2] Art. 2902 Cod. civ.

[3] Art. 40, co. 2, D.Lgs. n. 385/1993 (Testo Unico Bancario).


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