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Concessione del giardino a un solo condomino: quale maggioranza

24 Giugno 2022
Concessione del giardino a un solo condomino: quale maggioranza

Maggioranza richiesta per uso esclusivo di parti condominiali.

In assemblea condominiale qual è la maggioranza per la concessione del giardino a un solo condomino? Ad affrontare questo tema è una recente ordinanza della Cassazione [1].

Va chiarito innanzitutto che ben può l’assemblea di condominio deliberare l’uso esclusivo di parti comuni in capo a uno o più condomini, con esclusione degli altri. Ciò può avvenire senza che sia necessario trasferire anche la proprietà del bene. È ciò che avviene spesso con il lastrico solare o la terrazza dell’ultimo piano o con porzioni del giardino, ad esempio quello adiacente a un appartamento situato al primo piano rialzato. 

Detto ciò, l’atto di concessione dell’uso esclusivo deve essere sottoscritto da tutti i condomini. Ragion per cui è necessario raggiungere l’unanimità. Il contratto – perché tale è l’accordo di concessione del giardino a un solo condomino – richiede quindi il consenso di tutti i partecipanti al condominio. Diversamente esso è nullo. 

La ragione è facilmente spiegabile. Sulle parti comuni dell’edificio condominiale – come appunto il giardino – si forma una comproprietà tra tutti i condomini, che viene ripartita secondo i rispettivi millesimi. Tale comproprietà non può essere sciolta o divisa senza il consenso di tutti. Anche la concessione dell’uso richiede l’unanimità.

Secondo la Cassazione «davanti alla rivendicazione della natura condominiale del bene (area esterna al fabbricato), il relativo atto di trasferimento della proprietà esige, a pena di nullità, il consenso unanime dei condomini. Con l’effetto che, affinché possa farsi valere il diritto potestativo di ciascun comunista a disporre della sua quota di pertinenza, va previamente dedotto il mutamento della natura dell’area da bene condominiale a bene comune, per effetto di un’apposita delibera assembleare. La deliberazione condominiale (a cui deve essere equiparata la convenzione stipulata dai condomini), con la quale vengono assegnate parti comuni in proprietà esclusiva ad alcuni condomini, richiede l’unanimità degli stessi, incidendo sulla pregressa comproprietà originaria ex lege di parti comuni e comportando l’esclusione dal vincolo reale di alcuni dei condomini». 

Nel caso esaminato, è stata dichiarata la nullità della convenzione perché la concessione dell’uso e del godimento esclusivo dell’area attraverso la scrittura privata era stata rilasciata senza il consenso unanime di tutti i condomini.

Inoltre, Piazza Cavour ha sottolineato che per il condominio che rivendichi la proprietà di un bene comune non è necessario dimostrare la comproprietà dello stesso, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente, con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva darne la prova. 

 


note

[1] Cass. ord. n. 20111/2022 del 23.06.2022.

Autore immagine: depositphotos.com


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