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Disdetta contratto affitto: si può dare a voce?

27 Giugno 2022 | Autore:
Disdetta contratto affitto: si può dare a voce?

Nei contratti di locazione ad uso abitativo vige il principio della forma scritta anche per la risoluzione del rapporto.

La maggior parte dei contratti di affitto prevede le modalità e i tempi per comunicare la disdetta o il recesso dell’inquilino, che tecnicamente è chiamato conduttore per distinguerlo dalla parte che concede l’immobile, cioè il locatore. Di solito, è stabilito un congruo termine di preavviso ed è prevista la necessità di inviare una lettera raccomandata (o una Pec, che ha effetti equivalenti) per comunicare l’intenzione di porre fine al rapporto. A volte, però, le esigenze dell’inquilino, o del proprietario, sorgono all’improvviso, e così ci si chiede se la disdetta del contratto di affitto si può dare a voce: quindi, in forma semplicemente verbale, senza una comunicazione scritta.

Tanto per cominciare, le parti che hanno stipulato il contratto possono sempre decidere, di comune accordo, di risolvere il rapporto con qualsiasi forma che ritengono idonea: così, se il conduttore e il locatore sono in buoni rapporti, potrebbe bastare una telefonata o addirittura un messaggio su WhatsApp per porre termine alla locazione. Tuttavia bisogna tener conto del fatto che la stipula iniziale, per essere valida, deve essere avvenuta per iscritto, e perciò occorre la stessa forma per far cessare ufficialmente il rapporto.

I maggiori problemi sorgono in caso di contestazioni: l’inquilino fa affidamento sulla validità della disdetta comunicata in forma verbale, mentre il proprietario dell’immobile la respinge, non ne tiene conto o comunque non la ritiene valida perché avrebbe dovuto essere necessariamente formulata per iscritto (e, ovviamente, entro i termini di preavviso previsti dal contratto). Così, a seconda dei casi, potrebbe pretendere il pagamento dei canoni maturati, o dell’indennità di mancato preavviso, o addirittura il risarcimento dei danni.

Come si stipula un contratto di locazione?

Il contratto di locazione di immobili –spesso chiamato affitto, ma impropriamente, perché questo termine è riferito alle aziende che impiegano beni produttivi – deve essere stipulato in forma scritta, e deve contenere i seguenti elementi:

  • i dati anagrafici e i codici fiscali delle parti (locatore e conduttore);
  • i dati identificativi dell’immobile dato in locazione (ubicazione, indirizzo, estremi catastali);
  • l’importo del canone annuo pattuito;
  • le modalità di pagamento (es. annuale, semestrale o mensile, con rate da versare entro il giorno 5 di ogni mese);
  • le eventuali modalità di rivalutazione del canone in base agli indici Istat, per l’adeguamento periodico all’inflazione;
  • la data di stipula e la durata stabilita per la locazione (ad esempio, nelle locazioni ad uso abitativo, 4 anni iniziali più altri 4 di rinnovo automatico, o 3 anni più 2, se si tratta di locazione a canone concordato);
  • l’eventuale deposito cauzionale, consegnato dal conduttore al locatore al momento della stipula, a garanzia di eventuali danni arrecati all’immobile;
  • i criteri di ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria;
  • le modalità ed i termini della disdetta e del recesso anticipato prima della naturale scadenza, se consentito.

Registrazione del contratto di locazione

Tutti i contratti di locazione aventi durata superiore a 30 giorni devono essere registrati all’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla data di stipula (o di decorrenza effettiva, se anteriore).

Il contratto da registrare deve contenere una clausola nella quale il conduttore dichiara di aver ricevuto dal locatore le informazioni e la documentazione sulle prestazioni energetiche dell’edificio; salvi i casi di locazione di singole unità immobiliari, la copia dell’attestazione di prestazione energetica (la certificazione Ape) deve essere allegata al contratto.

Per la registrazione si paga l’imposta di registro (pari al 2% del canone annuo stabilito, con un minimo di 67 euro) e l’imposta di bollo (16 euro ogni 4 facciate o 100 righe di contratto).

Come si disdice un contratto di locazione?

La disdetta del contratto di locazione è l’atto con cui una delle due parti contraenti – può essere, quindi, sia il locatore sia il conduttore – comunica all’altra di non voler rinnovare il contratto di locazione alla sua scadenza programmata. Ad esempio, in caso di un contratto di locazione ad uso abitativo con la formula “4+4” – che è quella più utilizzata per le locazioni ad uso abitativo – l’inquilino può inviare al proprietario una lettera di disdetta alla prima scadenza, in modo da impedire il rinnovo automatico per il secondo quadriennio. La disdetta non va confusa con il recesso, che è lo scioglimento anticipato del rapporto rispetto alla scadenza originariamente fissata.

La disdetta, per essere valida, va inviata alla controparte almeno 6 mesi prima della scadenza programmata per i contratti di locazione ad uso abitativo e almeno 12 mesi prima per i contratti ad uso commerciale (18 se si tratta di attività alberghiere); le parti, però, possono prevedere nel contratto di locazione termini più brevi. Per maggiori dettagli leggi: “Quanto tempo prima bisogna dare la disdetta di affitto“.

Disdetta affitto data a voce: è valida?

Siccome la stipula del contratto di locazione deve avvenire in forma scritta, a pena di nullità, anche la disdetta deve seguire modalità analoghe. Come ti abbiamo spiegato nell’articolo “Come si disdice un contratto di locazione?“, la forma richiesta per una disdetta valida è la lettera raccomandata, o, in alternativa, la Pec (posta elettronica certificata). Altre modalità di comunicazione – ad esempio, una semplice e-mail – non sono ammesse, a meno che non siano espressamente previste nel contratto di locazione stipulato tra le parti.

Una nuova ordinanza della Corte di Cassazione [1] ha confermato che la disdetta deve essere data per iscritto: per le locazioni, infatti, non trova applicazione il principio di libertà delle forme, stabilito per altri tipi di contratto, come le compravendite commerciali di beni mobili. Inoltre, la nullità della disdetta data a voce è rilevabile dal giudice anche d’ufficio – dunque senza necessità di eccezione di parte – perché la forma scritta dei contratti di locazione, estesa anche alla risoluzione dei rapporti, è prevista da norme imperative di ordine pubblico, consistenti nel contrasto all’evasione fiscale.

Approfondimenti

Per ulteriori informazioni, leggi: “Disdetta contratto di affitto: cosa deve fare l’inquilino?“.


note

[1] Cass. ord. n. 18971/2022.


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