Chi paga Imu su casa con usufrutto?

Chi è obbligato al pagamento dell’imposta municipale sugli immobili: il nudo proprietario o l’usufruttuario? In quali casi opera l’esenzione per la prima casa.

L’Imu è una pesante tegola per i proprietari di immobili: l’aliquota massima arriva, in parecchi Comuni italiani, a superare il 10 per mille, il che significa più dell’1% di prelievo fiscale annuo. Per diminuire il peso della tassazione – ed anche per altre esigenze, come quella di cedere la proprietà di una casa mantenendo per sé il diritto di abitarvi a vita – c’è chi costituisce dei diritti reali immobiliari, come l’uso, l’abitazione e, appunto, l’usufrutto. Ma chi paga l’Imu su una casa con usufrutto?

I soggetti potenzialmente coinvolti sono due: il nudo proprietario e l’usufruttuario. Il proprietario è definito «nudo» perché dal momento della costituzione dell’usufrutto ha un diritto di proprietà che non è più pieno, ma viene compresso in alcune facoltà per tutta la durata dell’usufrutto; l’usufruttuario, dal canto suo, acquisisce il diritto di utilizzare l’immobile di proprietà altrui e di sfruttarlo a fini personali ed economici nel modo che preferisce – ad esempio, abitando la casa oppure affittandola – con il solo limite di non poterne mutare la destinazione economica: perciò non potrà mutare l’appartamento in un negozio.

L’usufruttuario dispone, quindi, di facoltà molto ampie, e proprio per questo motivo la legge istitutiva dell’Imu lo individua come soggetto passivo d’imposta, cioè come colui che è tenuto al pagamento del tributo periodico. Precisamente, la norma dice che deve versare l’Imu colui che possiede un immobile «a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie» [1]. Pertanto, in prima battuta, possiamo affermare che è l’usufruttuario a pagare l’Imu dovuta per quella casa con usufrutto (ed anche per altri fabbricati diversi dalle abitazioni, come magazzini o edifici commerciali, e per i terreni che ha ricevuto in usufrutto). Questa conseguenza è logica, perché è l’usufruttuario che gode effettivamente della casa; ma proprio questo comporta la possibilità di fruire anche delle esenzioni dal pagamento dell’Imu, nei casi che ora esamineremo.

Casa con usufrutto: chi deve pagare l’Imu?

Abbiamo appena visto che su una casa in usufrutto l’obbligo di pagamento dell’Imu ricade sull’usufruttuario, anziché sul nudo proprietario. Però, se l’usufruttuario abita nell’immobile in questione, e ha stabilito proprio in esso la sua residenza anagrafica e la dimora abituale, gode dell’esenzione prevista per gli immobili adibiti ad abitazione principale (la cosiddetta «prima casa»), purché non sia di lusso (sono considerati tali gli immobili inseriti nelle categorie catastali A/1, A/8 ed A/9). Se, invece, l’appartamento rimane vuoto o viene dato in locazione ad inquilini, l’esenzione non opera e l’usufruttuario deve pagare l’Imu.

Le cose non cambiano neppure in caso di donazione con usufrutto. Va detto che se gli usufruttuari dello stesso bene immobile sono più di uno, ciascuno di essi è tenuto al pagamento dell’Imu in proporzione della sua quota di usufrutto, e non per l’intero importo dell’imposta dovuta ogni anno.

Cosa succede quando l’usufrutto finisce?

Quando l’usufrutto termina, perché giunge alla scadenza programmata nel contratto (ad esempio, 30 anni) oppure quando l’usufruttuario muore, il diritto di proprietà si riespande automaticamente nella sua pienezza in favore del proprietario dell’immobile, che torna ad essere a tutti gli effetti il «pieno proprietario», e non sarà più un nudo proprietario. Di conseguenza, da quel momento in poi, il proprietario sarà tenuto a pagare l’Imu, a meno che non decida di andare a risiedere e vivere in quell’immobile: in tal caso, infatti, operano anche per lui le esenzioni Imu per l’abitazione principale che abbiamo descritto nel paragrafo precedente.

Se, invece, durante il periodo di usufrutto muore il nudo proprietario, il diritto di usufrutto non si estingue e prosegue normalmente per la durata stabilita. Così gli eredi del nudo proprietario deceduto dovranno continuare a rispettare i diritti dell’usufruttuario, senza poter sollevare eccezioni; ma non dovranno nemmeno pagare l’Imu, che continuerà ancora a gravare sull’usufruttuario.

Approfondimenti

Per un caso particolare, leggi la consulenza “Usufrutto quote immobile ereditato: esenzione Imu“. Per approfondire le regole sull’usufrutto di beni immobili ad uso abitativo, leggi l’articolo “Usufrutto casa: come funziona“.