Terrazzo esclusivo e infiltrazioni: chi paga i danni?

Quando il risarcimento è dovuto dal singolo proprietario e quando la responsabilità ricade sul condominio; come si suddividono le spese tra il proprietario del lastrico solare e gli altri condomini.

Una delle cause più frequenti delle infiltrazioni negli edifici condominiali è la cattiva qualità della copertura del fabbricato, o il degrado che essa subisce nel corso del tempo Le tegole del tetto, o le mattonelle del lastrico solare, si rovinano per l’azione degli agenti atmosferici, e l’usura interessa anche la guaina di impermeabilizzazione; senza contare la rottura, o la mancata pulizia periodica di grondaie e pluviali.

Così gli appartamenti sottostanti vengono invasi dall’umidità: compaiono chiazze su soffitti e pareti, l’ambiente diventa malsano e si rovinano mobili, suppellettili e altre componenti di arredo. Qualcuno, certo, deve provvedere; ma se in ambito condominiale è abbastanza chiaro attribuire la responsabilità dei mancati interventi di manutenzione, in caso di infiltrazioni provenienti da un terrazzo esclusivo, chi paga i danni? Fortunatamente, la legge e la giurisprudenza hanno pensato anche a queste ipotesi, e stabiliscono con precisione i criteri di attribuzione della responsabilità risarcitoria e di riparto delle spese tra i soggetti coinvolti: il proprietario esclusivo dei locali da cui provengono le infiltrazioni, innanzitutto, ma anche il condominio.

Responsabilità del condominio per danni da infiltrazioni

L’art. 2051 del Codice civile stabilisce il principio fondamentale per la responsabilità risarcitoria derivante da parti comuni dell’edificio, come il tetto ed i lastrici solari di copertura: i danni provocati dalle infiltrazioni vanno attribuiti a chi ha le cose in custodia, e dunque al condominio, a meno che esso non provi il caso fortuito, cioè un evento imprevedibile ed eccezionale, come un’alluvione.

Responsabilità del proprietario del terrazzo per danni da infiltrazioni

Questo criterio base va, però, contemperato con altre regole, se si accerta che le infiltrazioni provengono da un terrazzo di proprietà esclusiva, come il lastrico solare di un appartamento sito al piano più alto del palazzo (il cosiddetto attico). Anche in questo caso il proprietario dell’area da cui è scaturito il fenomeno è considerato custode, perché ha l’obbligo di effettuare la manutenzione periodica di effettuare tutti gli interventi necessari ad evitare che il suo terrazzo diventi una fonte di danno per gli appartamenti sottostanti.

Infiltrazioni da terrazzo di proprietà esclusiva: chi paga i danni?

Abbiamo visto che la mancata vigilanza sulle cose in custodia può gravare sia sul condominio, per le parti comuni, sia sul proprietario esclusivo del terrazzo che ha anche la funzione di lastrico solare di copertura dei piani sottostanti. Si tratta, quindi, di vedere come deve essere ripartita questa responsabilità potenzialmente concorrente (che può essere esclusa solo dalla dimostrazione del caso fortuito).

Secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione [1], anche quando l’uso della terrazza o del lastrico solare è esclusivo, e quindi non comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni negli appartamenti sottostanti non risponde solo il proprietario, quale custode, ma anche il condominio, che rimane comunque tenuto a svolgere tutte le azioni necessarie per la conservazione in buono stato delle parti comuni.

Terrazzo esclusivo e infiltrazioni: riparto spese

Considerata la responsabilità concorrente del proprietario esclusivo del terrazzo e del condominio, che sono entrambi tenuti al risarcimento dei danni arrecati dalle infiltrazioni alle unità abitative sottostanti, come si ripartiscono le spese tra questi due soggetti? La risposta è contenuta nell’art. 1126 del Codice civile, in base al quale le spese di riparazione o di ricostruzione sono poste:

• per un terzo a carico del proprietario esclusivo;
• per i rimanenti due terzi a carico del condominio, con suddivisione delle spese totali tra tutti i condomini (compresi i danneggiati) in base ai valori di proprietà espressi nelle tabelle millesimali.

Approfondimenti

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