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Se registro il comodato ho bonus facciate e riduzione Imu?

2 Luglio 2022
Se registro il comodato ho bonus facciate e riduzione Imu?

Per accedere al bonus facciate è necessario registrare il contratto di comodato? Se registriamo il contratto di comodato, mia madre, che possiede tre immobili (e risiede in uno di essi), può usufruire della riduzione dell’imponibile del 50% per gli altri due immobili (dati in comodato) che possiede oppure l’agevolazione è applicabile solo per un immobile? La registrazione del contratto, quali conseguenze fiscali comporta per i comodatari?

Per quanto riguarda il primo quesito, relativo alla necessità o meno di registrare il contratto di comodato per poter fruire del bonus facciate, occorre dire che la Guida al Bonus facciate, edita dall’Agenzia delle Entrate (edizione del luglio 2021) e scaricabile dal sito della stessa Agenzia, indica al punto 2, pagina 4, che l’agevolazione spetta anche al contribuente che detenga l’immobile in base ad un contratto di comodato, a condizione che sia regolarmente registrato.

L’Agenzia delle Entrate è quindi chiara: è necessario registrare il contratto di comodato per poter fruire del bonus facciate e non viene indicata alcuna alternativa rispetto alla registrazione del contratto.

Con riferimento al secondo quesito, c’è da dire che l’articolo 1, comma 747, lettera c), della legge n. 160 del 2019 stabilisce che, ai fini Imu, la riduzione della base imponibile del 50% è concessa:

  • per le unità immobiliari non di lusso (cioè non classificate catastalmente come A/1, A/8 e A/9)
  • concesse in comodato d’uso dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado (cioè dai genitori ai figli o viceversa) che le utilizzano come abitazione principale,
  • a condizione che il contratto sia registrato
  • e che il comodante possieda una sola abitazione in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato;
  • l’agevolazione è concessa anche se il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale (esclusi gli immobili accatastati come A/1 o A/8 o A/9).

Pertanto:

  • se il comodante possiede nello stesso comune un solo immobile, oltre all’immobile concesso in comodato, può essere applicata la riduzione Imu del 50% sull’immobile concesso in comodato al parente entro il primo grado;
  • se invece il comodante possiede nello stesso comune, oltre all’immobile concesso in comodato, due o più immobili (come nel suo caso), la riduzione Imu del 50% non può essere applicata su nessun immobile.

Nel suo caso, quindi, per poter applicare (comunque e sempre ad un solo appartamento), la riduzione del 50% della base imponibile Imu, occorre che sua madre possieda nello stesso comune, oltre all’immobile concesso in comodato, un solo altro immobile (dove lei deve risiedere anagraficamente).

Quindi sarà possibile applicare la riduzione dell’imponibile Imu del 50% (su un solo immobile concesso da sua madre in comodato registrato ad un figlio che ne deve fare la sua abitazione principale), soltanto nei seguenti casi:

  • se sua madre vende a terzi uno dei due appartamenti dove lei non risiede (ed allora sarà possibile applicare la riduzione del 50% della base imponibile Imu sull’altro appartamento con contratto di comodato registrato);
  • oppure se sua madre cede l’usufrutto di uno dei due appartamenti dove lei non risiede e lei resta nuda proprietaria di esso; in questo modo l’Imu piena sull’appartamento dove è costituito l’usufrutto sarà dovuta e pagata dall’usufruttuario (quando è costituito l’usufrutto su un appartamento è infatti l’usufruttuario a dover pagare l’Imu e non il nudo proprietario), mentre sarà possibile applicare la riduzione del 50% sull’altro appartamento con contratto di comodato registrato (cedendo l’usufrutto di uno dei due appartamenti dove lei non risiede, sua madre non sarebbe più nel possesso ai fini Imu di più di un immobile nello stesso comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato e potrà, quindi, applicare la riduzione Imu sull’appartamento concesso in comodato registrato ad un figlio).

Infine, per quanto riguarda le conseguenze fiscali della registrazione del contratto di comodato, bisogna dire che non ci sono particolari effetti (oltre al pagamento dell’imposta dovuta per la registrazione).

L’unico effetto è che il comune, se non era stato finora informato, verrà a sapere ufficialmente (se dopo la registrazione verrà richiesta la riduzione della base imponibile Imu del 50%) che quell’appartamento è detenuto dai comodatari che, di conseguenza, saranno legalmente tenuti, nei confronti del comune, al pagamento della Tari.

Se il comodato non è mai stato fino ad oggi comunicato al comune e se quindi finora i comodatari pagavano la Tari per un accordo interno con il proprietario, dopo la registrazione del contratto e dopo la richiesta al comune di applicare la riduzione Imu del 50%, i comodatari saranno legalmente i soggetti passivi della Tari nei confronti del comune e, perciò, la “bolletta” tari verrà emessa a loro nome (e non più a nome del proprietario).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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