Diritto e Fisco | Articoli

Quali sono le regole di un condominio?

17 Luglio 2022
Quali sono le regole di un condominio?

Diritti e doveri dei condomini in condominio: cosa dice la legge e quali sono le regole da rispettare. 

Chi ha sempre vissuto in campagna e comunque in una villetta di proprietà esclusiva faticherà a riconoscere quali sono le regole di un condominio. Non è difficile però scoprirle: sono tutte elencate nel Codice civile e, in particolare, dall’articolo 1117 a seguire. 

È chiaro però che chi voglia avere un’infarinatura generale di quelle che sono le regole di un condominio non vorrà faticare troppo a cercare di comprendere le leggi e l’interpretazione che di queste hanno dato i giudici. Lascerà che il relativo compito sia meglio svolto dagli avvocati. Vorrà, al contrario, avere una guida pratica e immediata di quelli che sono i diritti e i doveri dei condomini, delle norme da rispettare la cui violazione può implicare problemi, multe, azioni legali o, nella peggiore delle ipotesi, processi penali.  

Abbiamo compilato la seguente guida proprio per dare una risposta pratica ai dubbi principali che potrebbero porsi. Ma procediamo con ordine.

Come funziona un condominio?

Un condomino si forma non appena, all’interno dello stesso palazzo, vi siano almeno due unità immobiliari di proprietà di soggetti diversi. Quindi, si parla di condominio anche in una villetta bifamiliare (si tratterà, in questo caso, di “condominio minimo”). 

Dunque, il numero minimo per costituire un condomino è 2 condomini.

Non è obbligatorio avere un amministratore se i condomini non sono più di 8.

Non è obbligatorio avere un regolamento se i condomini non sono più di 10. 

Il condominio è composto da parti di proprietà esclusiva che fanno capo ai condomini (i singoli appartamenti) e parti di proprietà comune (tetto, fondamenta, scale, atrio, ascensore, cortile, garage, giardino, tubature, impianti, ecc.). Su queste ultime ciascun condomino vanta una quota di proprietà pari ai propri millesimi, per come indicati nell’allegato al regolamento stesso. 

Uso delle parti comuni

Ciascun condomino può usare le parti comuni dell’edificio purché:

  • non impedisca agli altri condomini di fare altrettanto, occupando gran parte dello spazio;
  • non utilizzi l’area per finalità contrarie alla sua destinazione (non si può ad esempio lasciare le biciclette nell’androne non essendo questo luogo di parcheggio).

Ciascun condomino può effettuare lavori sulle parti comuni o nel proprio appartamento per il proprio o il generale interesse anche senza autorizzazione dell’assemblea a patto però che ne dia previa comunicazione all’amministratore. Si pensi a chi voglia abbattere un muro nel pianerottolo per realizzare una seconda entrata o creare una nuova finestra. Le opere però non devono minare alla stabilità dell’edificio e al decoro architettonico dello stesso.

Divieti in condominio 

Eventuali divieti all’uso degli appartamenti (ad esempio la modifica della destinazione d’uso, l’utilizzo di stenditoi fuori dalle finestre, la realizzazione di attività commerciali e rumorose) deve essere contenuta in un regolamento approvato all’unanimità. L’unanimità si raggiunge o con votazione totalitaria in assemblea oppure allegando il regolamento ai singoli atti di acquisto degli appartamenti, con accettazione degli stessi.

Prima di aprire un’attività come una palestra, un b&b, una pensione, un affittacamere, un asilo, ecc. bisognerà quindi sempre consultare prima il regolamento di condominio.

In condominio non si può fare rumore che superi la «normale tollerabilità». Il che significa che, a partire dalle prime ore serali fino alla mattina successiva, bisognerà fare silenzio. Non esistono degli orari prestabiliti dalla legge. Il regolamento però potrebbe fissarli. Non si può vietare ai condomini di fare lavori nella proprietà esclusiva se questi rispettino gli orari del riposo. 

Pagamento delle quote condominiali 

Mensilmente, bisogna pagare le quote per la gestione ordinaria del condominio. Il tutto secondo il piano di riparto redatto dall’amministratore e votato dall’assemblea. Secondo però un orientamento giurisprudenziale, le quote possono essere riscosse anche senza delibera assembleare di approvazione del bilancio.

Insieme alle quote ordinarie sono dovute quelle per i lavori straordinari solo se espressamente deliberati dall’assemblea. Insieme all’approvazione del preventivo della ditta appaltatrice e quindi alla delibera di autorizzazione alla firma del contratto, l’assemblea deve costituire un fondo speciale dove accantonare i pagamenti dovuti dai singoli condomini prima ancora della realizzazione dei lavori (secondo “stato di avanzamento lavori”). Tanto al fine di evitare la morosità. La mancata costituzione del fondo è causa di annullabilità della delibera. 

Chi non paga si vedrà notificare un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo: il che implica il rischio di pignoramento già a partire (teoricamente) dal giorno successivo al ricevimento dello stesso.

Chi voglia contestare l’ordine di pagamento emesso dal giudice dovrà fare opposizione entro 40 giorni dalla notifica del decreto ingiuntivo. Tuttavia, se la ragione è inerente a un vizio di annullabilità dell’assemblea, l’opposizione viene rigettata se non è stata contestata la delibera stessa.

Ci sono 30 giorni per contestare la votazione dell’assemblea, che decorrono dalla sua approvazione (per gli assenti e dissenzienti) o dalla comunicazione del verbale (per gli assenti). 

Lavori urgenti

Tanto l’amministratore quanto ogni singolo condomino può, di propria iniziativa, effettuare lavori all’edificio senza preventiva autorizzazione dell’assemblea, maturando poi il diritto al rimborso delle spese, solo se essi si palesino necessari e urgenti e non ci sia modo di convocare per tempo l’assemblea senza che, nel frattempo, possa evitarsi il pericolo di un danno grave all’edificio, alle proprietà esclusive o a terzi. 

Se non sussistono i presupposti di gravità e urgenza, le spese non devono essere rimborsate. 

Diritto ai documenti 

Ciascun condomino ha, in qualsiasi momento, diritto a chiedere all’amministratore la visione dei documenti contabili e degli estratti conto, nonché delle fatture, dei pagamenti effettuati, del registro delle assemblee e di ogni altra documentazione inerente alla gestione. Se l’amministratore non provvede, lo si può far condannare dal giudice all’esibizione delle carte.

Se il condomino non paga i debiti

Se il condominio non riesce a pagare le fatture, verosimilmente perché non è riuscito a recuperare gli oneri condominiali, i creditori possono – a propria scelta – pignorare il conto corrente condominiale oppure agire direttamente contro i condomini, pignorando i loro beni (anche la stessa casa). Tuttavia, a tal fine, dovranno prima agire contro i morosi (i cui nominativi devono essere forniti dall’amministratore) e poi contro tutti gli altri. Ad ogni condomino però non si può chiedere un pagamento superiore alla sua quota millesimale. 

Rispetto del regolamento

Ciascun condomino, anche se in affitto, deve rispettare il regolamento condominiale. 

Il regolamento può stabilire che, in caso di violazioni al regolamento stesso, l’amministratore – su autorizzazione dell’assemblea – irroghi sanzioni ai condomini che possono arrivare a 200 euro e, in caso di recidiva, a 800 euro. Sono le cosiddette multe condominiali che hanno mero valore civile e non amministrativo. Ragion per cui, se non si paga, si subisce tutt’al più un pignoramento. 

Convocazioni in assemblea

Ogni decisione inerente alla vita condominiale e alle spese da sostenere deve essere presa in assemblea (solo le spese di ordinaria gestione possono essere assunte dall’amministrare senza l’autorizzazione preventiva del condominio). A tal fine l’amministratore convoca, almeno una volta all’anno, l’assemblea con avviso da recapitarsi almeno 5 giorni dalla prima convocazione. Chi non riceve l’invito può impugnare l’assemblea entro 30 giorni dalla comunicazione del successivo verbale, anche se vi abbia partecipato. 

In assemblea si può delegare una terza persona, anche estranea al condominio, purché non sia l’amministratore. 

Amministratore di condominio

L’amministratore dura in carica solo 1 anno ma alla scadenza del primo mandato l’incarico si rinnova automaticamente per un altro anno. 

L’assemblea può sempre revocare l’amministratore, anche senza una ragione, con maggioranza degli intervenuti che rappresentino metà dei millesimi. In tal caso, però, gli dovrà versare il risarcimento pari alla restante parte di compenso dovuta fino alla scadenza dell’incarico. Viceversa, se c’è una giusta causa derivante dalla violazione di uno dei suoi doveri inderogabili, la revoca non implica il risarcimento. E se l’assemblea non si mette d’accordo, può agire contro di lui anche il singolo condomino rivolgendosi al giudice e chiedendone la destituzione. 

Ripartizione delle spese

Le spese condominiali si ripartiscono secondo millesimi di proprietà. Solo l’unanimità può modificare tale criterio. Tutti devono concorrere alla ripartizione delle spese condominiali, anche coloro che non utilizzano i servizi in questione. Ciò che conta infatti non è l’uso effettivo e quello potenziale. Non perché  una persona non si reca sulla terrazza condominiale o non usa l’ascensore non deve pagare le relative spese.

Tuttavia, quando risulta che determinati beni o servizi sono utilizzati in modo prevalente da alcuni condomini rispetto ad altri (come l’ascensore), sarà possibile tenere conto di questo maggiore uso nella ripartizione delle relative spese.

Quando il condominio è composto da più corpi di fabbrica, le spese relative a ciascuno di essi gravano sui condomini che ne traggono utilità e non su quelli dell’altra porzione di edificio indipendente (si pensi alle spese dell’ascensore che, in caso di edificio con due scale, saranno a carico solo di coloro che se ne servono). 



Sostieni laleggepertutti.it

"La Legge per Tutti" è una testata giornalistica indipendente che da oltre 10 anni informa gratuitamente milioni di persone ogni mese senza il supporto di finanziamenti pubblici. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale.Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube