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Vendita quota della casa all’ex convivente e agevolazioni fiscali

2 Luglio 2022
Vendita quota della casa all’ex convivente e agevolazioni fiscali

Bonus prima casa: si può vendere prima di 5 anni la quota della casa cointestata senza perdere i benefici?

Nell’ambito dei rapporti tra marito e moglie, ben può succedere che, in caso di separazione, uno dei due venda o doni all’altro la propria quota sulla casa familiare. L’eventuale cessione non determina però, secondo la Cassazione, la decadenza dal bonus prima casa, neanche se intervenuta prima di 5 anni dal rogito (per quanto la legge, in generale, lo vieti). E ciò perché è la legge stessa (L. n. 74/1987, articolo 19) che esonera da tassazione gli atti compiuti in conseguenza della crisi coniugale. Cosa succede invece nel caso di una coppia non sposata? Cosa succede alle agevolazioni fiscali in caso di vendita della quota della casa all’ex convivente? 

La questione è stata trattata di recente dalla Cassazione [1]. Cerchiamo innanzitutto di comprendere bene i termini del problema. 

Come funziona il bonus prima casa

Il bonus prima casa è un’agevolazione fiscale di cui è possibile godere all’atto dell’acquisto della casa per chi risponde a una serie di requisiti molto stringenti indicati dalla legge. 

Innanzitutto l’acquirente non deve essere proprietario di altri immobili nello stesso Comune ove si trova quello da acquistare. Se così fosse dovrebbe cederle prima del rogito.

Non deve inoltre avere un’altra abitazione, ovunque situata nel territorio italiano, per la quale abbia già goduto del bonus prima casa; diversamente dovrebbe cederla entro 1 anno dal nuovo rogito.

L’abitazione da acquistare non deve essere accatastata nelle categorie A/1, A/8 o A/9. 

Ed ancora: l’acquirente deve fissare la propria residenza, entro 18 mesi dal rogito, nello stesso Comune ove si trova l’immobile da acquistare. Se non è nel luogo di residenza, la casa deve trovarsi nel Comune ove il proprietario lavora. Si tenga conto che la legge non richiede l’obbligo di residenza proprio all’interno dell’abitazione ma nello stesso Comune. Ragion per cui è anche possibile usufruire del bonus prima casa per poi affittare l’appartamento.

In ultimo, l’acquirente non può vendere l’abitazione prima di 5 anni, a meno che ne acquisti un’altra, entro 1 anno, avente le stesse caratteristiche appena indicate.

Il mancato rispetto anche di una sola di tali condizioni determina la decadenza dal bonus prima casa con conseguente obbligo di:

  • restituire all’erario le imposte risparmiate sull’atto di acquisto;
  • con una maggiorazione del 30% dovuta a titolo di sanzione. Spesso si tratta di importi molto elevati.

In cosa consiste il beneficio fiscale del bonus prima casa?

Alle condizioni sopra indicate, chi acquista da un privato sconta l’imposta di registro al 2% anziché al 9%. L’imposta ipotecaria e catastale sono nella misura di 50 euro ciascuna. 

Chi acquista invece da una ditta soggetta a fatturazione versa l’Iva al 4% anziché al 10%. L’imposta ipotecaria e catastale sono nella misura di 200 euro ciascuna. 

Vendita o intestazione della casa familiare al coniuge o ai figli

Spesso succede che, negli accordi di separazione e divorzio tra coniuge, l’uno ceda all’altro la proprietà o la quota di proprietà sulla casa familiare (di solito dietro rinuncia, totale o parziale, all’assegno di mantenimento). Ancor più spesso succede che l’immobile venga intestato ai figli. 

Ebbene, secondo la giurisprudenza, se tali atti avvengono nell’ambito di una procedura di separazione o divorzio consensuale, non essendo soggetti a imposta, non sono neanche sottoposti al regime delle decadenze relative al bonus prima casa. Ragion per cui, se la donazione o la vendita avvengono prima di 5 anni, non vi sarà alcuna decadenza, neanche se il cessionario non riacquista, nell’anno successivo, un nuovo immobile da destinare alla propria prima casa.

Vendita o cessione della casa familiare al convivente

Le stesse conclusioni però, a detta della Cassazione, non possono applicarsi alla coppia convivente. E ciò perché chi non è sposato non è soggetto alle norme sulla separazione e sul divorzio: ai relativi accordi quindi non si applica la citata Legge n. 74/1987, articolo 19. Risultato: decade dall’agevolazione prima casa l’acquirente che, prima del decorso di cinque anni dalla data del rogito di acquisto, venda all’altro comproprietario la propria quota del 50% di un’abitazione acquistata avvalendosi del beneficio fiscale. Ciò anche se la vendita sia stata dettata dalla cessazione del loro rapporto di convivenza e dalle conseguenti necessità economiche  

La Cassazione ha giudicato il caso di un contribuente che, vendendo, non aveva ricavato risorse sufficienti per un riacquisto. La Corte ha ricordato in proposito che, in caso di rottura della convivenza, la legge nulla dispone. In altri termini, la disciplina fiscale relativa alla separazione e al divorzio non è applicabile alla cessazione della convivenza di fatto, stante la notevole diversità delle due situazioni.


note

[1] Cass. sent. n. 20956/2022 del 1.07.2022.

Autore immagine: depositphotos.com


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