Diritto e Fisco | Editoriale

Sfratto più difficile col rent to buy

24 Ottobre 2014
Sfratto più difficile col rent to buy

Necessaria una modifica legislativa a tutela del padrone di casa per non rendere poco appetibile il nuovo contratto.

Con il decreto “Sblocca Italia” [1] ha definitivamente fatto ingresso, nel nostro ordinamento, il contratto cosiddetto “Rent to buy” (ossia, dall’inglese all’italiano: “Affitta per acquistare”). Secondo la definizione contenuta nella nuova legge, si tratta di quegli accordi che “prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato, imputando a corrispettivo del trasferimento la parte di canone imputata nel contratto”. Il che, detto in parole povere ricalca lo schema di una normale locazione di un’abitazione, ma con un canone leggermente più elevato: alla scadenza del termine, l’inquilino ha libertà di scelta tra due alternative:

1. l’acquisto dell’immobile, pagando un residuo di prezzo e considerando i canoni sino ad allora corrisposti come una sorta di anticipo sulla vendita

2. oppure recedere dal contratto e lasciare l’abitazione.

Si tratta di un comodo sistema studiato proprio per chi non ha la somma necessaria per pagare l’acconto al costruttore e, tuttavia, vorrebbe già abitare la casa che ha intenzione, in un futuro, di acquistare.

Il conduttore, insomma, non si obbliga ad acquistare l’immobile, ma acquista una sorta di opzione per il futuro, esercitabile alla scadenza dell’affitto, e con un prezzo scontato (in quanto Da esso vengono scomputati i canoni di locazione sino ad allora corrisposti).

Peraltro, il rent to buy ha anche aspetti che lo rendono simile a un contratto preliminare (anche chiamato, volgarmente, “compromesso”), in quanto può essere trascritto nei registri immobiliari: con la conseguenza, non di poco conto, che, se il venditore, durante la locazione, vende l’abitazione, l’inquilino prevale sempre sui successivi acquirenti, anche se in buona fede.

Il problema dello sfratto

La nuova legge, però, ha dimenticato di regolare l’ipotesi in cui il conduttore (che ha firmato il contratto di rent to buy) smetta di pagare i canoni e, ciò nonostante, non abbandoni l’immobile. Se fossimo in presenza di un normale contratto di locazione, il padrone di casa potrebbe agire con la procedura “veloce” di sfratto (citazione davanti al giudice e immediata convalida in udienza, salvo la possibilità di chiedere lo slittamento di 90 giorni come “termine di grazia”). Ma il codice dispone tale procedura speciale solo per i casi di “locazione” tradizionale, senza quindi includere i contratti di rent to buy. Per questi il locatore dovrà quindi agire con una causa ordinaria, dai tempi ancor più lunghi (e costi più elevati) del già criticato procedimento di sfratto. Il che renderà molto meno appetibile il ricorso al contratto di rent to buy.

La via per evitare tutto questo può essere, allora, quella di richiamare, in un emendamento da introdurre in sede di conversione al decreto-legge, le norme del Codice di procedura civile in materia di procedimento per convalida di sfratto.

La durata e la tutela dell’inquilino

Un secondo e non meno importante problema è se il rent to buy, almeno nella prima parte di esecuzione del contratto – quella cioè in cui l’immobile viene dato in affitto – debba seguire le norme sulla locazione (per esempio: durata 4+4, canone libero o concordato, tutela del conduttore, ecc.) o, invece, sia un accordo il cui contenuto è liberamente determinabile dalle parti.

La maggior parte dei commentatori condivide quest’ultima tesi.


note

[1] DL 133/2014.

Autore immagine: 123rf com


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