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Casa familiare dei genitori di un coniuge: quando “scade” il comodato?

26 Ottobre 2014 | Autore:
Casa familiare dei genitori di un coniuge: quando “scade” il comodato?

Le Sezioni Unite della Cassazione affermano che l’immobile destinato a casa familiare non è soggetto alle regole del comodato precario: il genitore comodante non può chiedere in qualsiasi momento il rilascio dell’immobile, neppure dopo la separazione del figlio, se permangono le esigenze abitative della famiglia di quest’ultimo.

Il genitore che concede, gratuitamente e senza termine, al figlio sposato, un immobile affinché lo usi come casa familiare, sta realizzando un comodato di lunga durata.

Pertanto il genitore comodante non potrà più esigere la restituzione del bene in qualsiasi momento e senza preavviso. Egli, infatti, non può chiedere il rilascio dell’immobile fino a quando permangono le esigenze abitative della famiglia del figlio, a meno che non sopraggiunga un proprio bisogno imprevisto e urgente di riavere l’immobile.

È quanto stabilito da una recentissima importante sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione [1].

I giudici hanno definitivamente chiarito la distinzione tra comodato tradizionale e comodato cosiddetto precario, inquadrando la fattispecie del comodato di immobile per esigenze abitative della famiglia nell’ipotesi del comodato tradizionale.

Cos’è il comodato

Per comprendere l’importanza della sentenza in questione occorre chiarire la figura del comodato.

Il comodato è il contratto con il quale il proprietario (comodante) consegna gratuitamente il proprio bene ad un’altra persona (comodatario) affinché se ne serva per un tempo e un uso determinato e la restituisca alla scadenza [2].

Esistono due tipi di comodato. Il primo tipo [3] è quello tradizionale e prevede la fissazione di un termine entro il quale il bene concesso in comodato deve essere restituito.

Le parti possono prevedere come scadenza una data precisa oppure un evento futuro. Per esempio, il figlio dovrà restituire l’appartamento ai genitori una volta che avrà raggiunto la propria indipendenza economica o quando saranno ultimati i lavori di ristrutturazione della propria abitazione.

Quando il termine di scadenza del comodato non è stato previsto dal contratto, lo si può desumere dallo scopo del contratto stesso o dall’uso a cui la cosa è destinata.

Per esempio, se il genitore ha concesso il proprio appartamento in comodato al figlio per aiutarlo in un particolare momento di difficoltà economica, si desume che il figlio dovrà restituire il bene una volta che avrà raggiunto condizioni economiche stabili e potrà permettersi una casa propria.

Il secondo tipo di comodato è quello precario [4] così denominato perché le parti non stabiliscono un termine di scadenza né questo può desumersi dall’uso a cui la cosa era destinata. È il caso di Tizio che concede in comodato a Caio la propria automobile, senza stabilire quando dovrà restituirla e senza motivare la destinazione d’uso.

La differenza principale tra comodato tradizionale e comodato precario risiede nei poteri del comodante di ottenere indietro il bene concesso in comodato.

Difatti, nel comodato tradizionale egli non può chiedere la restituzione del bene prima della scadenza pattuita. L’unica ipotesi eccezionale in cui può ottenere la restituzione prima della scadenza è quella di un urgente e imprevisto suo bisogno del bene.

Si pensi al caso di chi ha urgente bisogno di riavere l’immobile concesso in comodato perché rimasto, a seguito di una grave perdita patrimoniale, senza altra casa in cui abitare.

Nel caso del comodato precario, invece, non essendoci, neppure tacitamente, un termine di scadenza, il comodante può chiedere indietro il bene concesso in qualsiasi momento e senza che sia necessario un motivo specifico. Il comodatario è tenuto a restituire il bene non appena il comodante lo richiede.

Il comodato avente ad oggetto l’immobile destinato a casa familiare

Chiarita tale distinzione, occorre capire in quale tipo di comodato rientra la consegna dell’immobile al figlio per esigenze abitative della sua famiglia (destinato quindi a casa familiare) concordata senza la fissazione di un termine.

La sentenza della Suprema Corte ha ritenuto che, è pur vero che non essendo previsto un termine e non potendosi stabilire quanto durino le esigenze abitative della famiglia, potrebbe sembrare che si tratti di un’ipotesi di comodato precario.

Tuttavia, le esigenze abitative di un nucleo familiare sono caratterizzate di per sé dalla lunga durata e stabilità e sarebbe pertanto contraddittorio parlare di “precarietà” del comodato.

È evidente che un genitore che consegna gratuitamente l’appartamento al figlio per assicurare a lui e alla sua famiglia un’abitazione, è consapevole che il comodato potrà durare a lungo, eventualmente a tempo indeterminato.

Ne deriva l’impossibilità di applicare la disciplina del comodato precario.

Inoltre, non sarebbe neppure giusto, “cacciare” di casa una famiglia in qualsiasi momento se non vi fosse un effettivo bisogno del proprietario di riavere indietro l’immobile.

I giudici hanno quindi ritenuto che il comodato che ha ad oggetto un immobile del genitore destinato alle esigenze abitative della famiglia del figlio costituisca un comodato di lunga durata, soggetto alle regole del comodato tradizionale.

Ciò implica che il genitore può chiedere il rilascio dell’immobile solo quando cessino le esigenze abitative della famiglia oppure quando vi sia un urgente e imprevisto bisogno di riavere l’immobile stesso.

Per i giudici non è necessario che il bisogno sia grave in quanto può pure consistere nella necessità di riavere l’immobile per poterlo vendere e superare così una crisi economica improvvisa.

Il comodato della casa familiare non “scade” con la separazione dei coniugi

La sentenza stabilisce anche che le esigenze abitative di una famiglia non possono dirsi cessate per il solo fatto che i coniugi comodatari si separano.

Secondo i giudici, infatti, nell’ipotesi in cui solo uno dei coniugi separati resti nella casa in comodato insieme ai figli, le esigenze abitative permangono e vi è necessità di garantire alla prole la continuazione del comodato. Solo un impellente bisogno del comodante potrebbe giustificare il rilascio della casa.


note

[1] Cass. Sez. Unite, sent. n. 20448 del 29.09.2014. La sentenza riprende un precedente del 2004 (Cass. Sez, Unite, sent. n. 13603/2004).

[2] Art. 1803 cod. civ.

[3] Art. 1809 cod. civ.

[4] Art. 1810 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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