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Come vendere un immobile abusivo?

9 Luglio 2022
Come vendere un immobile abusivo?

Dovrei vendere un immobile totalmente abusivo. Come fare?

Occorre innanzitutto dire che, come ha chiarito la Corte di Cassazione con la sentenza a Sezioni Unite n. 8.230 del 22 marzo 2019, non sono commerciabili (non possono cioè essere oggetto di validi atti di compravendita) gli immobili edificati in assenza di un titolo urbanistico.

La sentenza citata (assai complessa nel suo contenuto) stabilisce che sono nulli (in base all’articolo 46, comma 5, del Testo unico n. 380 del 2001, all’articolo 17, commi 5 e articolo 40, comma 5 della legge n. 47 del 1985 e 1418, comma 3 del Codice civile) gli atti di compravendita relativi ad immobili che siano del tutto privi di un titolo urbanistico, che siano cioè stati edificati in totale assenza di un titolo (cioè della concessione edilizia o permesso di costruire).

Perciò anche nel suo caso per poter trasferire la proprietà dell’immobile, occorre procedere a sanare la sua abusività.

E’ chiaro che è il Comune (l’ufficio tecnico in particolare) l’interlocutore con cui confrontarsi per poter raggiungere il risultato di sanare il carattere abusivo dell’immobile e renderlo, quindi, commerciabile.

Se ad un primo approccio vi è stato riferito che non è possibile ottenere un permesso di costruire (o concessione edilizia) in sanatoria, posso supporre che il motivo sia l’impossibilità, nel caso specifico, che l’immobile possa ottenere la cosiddetta doppia conformità.

Infatti, per poter richiedere e poi ottenere la concessione edilizia o il permesso di costruire in sanatoria, l’articolo 46 del Testo unico edilizia (d.p.r. n. 380 del 2001) impone di verificare se l’immobile, di cui si chiede la sanatoria, sia conforme allo strumento urbanistico (piano regolatore ecc.) sia al momento in cui fu realizzato sia al momento in cui viene presentata la sanatoria.

In altre parole: la concessione edilizia (o permesso di costruire) in sanatoria può essere rilasciata solo se l’immobile era conforme, per le sue caratteristiche e con riferimento alla destinazione del suolo stabilita per l’area su cui sorse, al piano regolatore e se questa conformità sussiste anche oggi.

Probabilmente la sanatoria non può essere concessa per questo motivo.

Viene invece prospettata dall’ufficio tecnico la strada della variante.

Le leggi regionali consentono usualmente di apportare varianti al piano regolatore attraverso un iter complesso.

Se vi è stata suggerito questo percorso dall’ufficio tecnico, il consiglio è di affidarvi innanzitutto ad un tecnico di valore che vi accompagni nell’iter necessario ad istruire la pratica.

In effetti, affinché una variante sia adottata le leggi regionali prevedono di solito anche la possibilità che siano i privati a fare apposita richiesta predisponendo gli strumenti necessari per ottenerla (piani attuativi o programmi urbanistici).

Questi strumenti di intervento sul territorio (ripeto: piani attuativi o programmi urbanistici o in qualunque altro modo siano chiamati) possono essere presentati dai privati, cioè da singoli cittadini, attraverso l’ausilio di tecnici che li predispongono in modo da avviare la procedura necessaria per ottenere l’esito sperato (cioè l’adozione della variante da parte del Consiglio comunale).

Trattandosi di un iter non facile e, comunque tecnicamente complesso, è fondamentale che vi affidiate ad un ingegnere o architetto o geometra assai preparato sulle questioni urbanistiche e, in particolare, della zona in cui sorge il vostro immobile.

In ogni caso, se non sarà sanato il carattere abusivo dell’immobile, esso non potrà essere venduto (il notaio non potrà procedere al rogito) ed è perciò di primaria importanza verificare, d’intesa con il Comune e con il supporto di tecnici all’altezza, il percorso amministrativo – burocratico per raggiungere l’esito auspicato.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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