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Casa: affitto, acquisto, rent to buy, cedolare secca?

27 Ottobre 2014 | Autore:
Casa: affitto, acquisto, rent to buy, cedolare secca?

La crisi e le difficoltà ad accendere un mutuo spingono coppie e famiglie verso nuove formule di affitto. 

Acquistare casa diventa sempre più difficile, soprattutto per le giovani coppie. Crisi economica e fisco sono in cima alla lista delle cause di tale difficoltà. Ecco perché l’affitto diventa spesso una vera e propria necessità e non una scelta.

Nel corso degli ultimi anni, Governo e Parlamento hanno tentato di agevolare la strada degli affitti attraverso benefici fiscali e formule nuove.

Certamente gli incentivi perdono la loro utilità se i locatori continuano a trattare prezzi molto elevati.

Occorre però riconoscere che qualcosa sta cambiando: i canoni di locazione (come i prezzi degli immobili) si stanno abbassando e anche i proprietari iniziano a sfruttare le agevolazioni fiscali.

Per esempio si sta diffondendo il ricorso alla cosiddetta “cedolare secca” cioè un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (derivanti dal reddito dell’immobile) che si calcola applicando un’aliquota fissa del 21% sul canone di locazione annuale.

Vediamo le nuove formule di affitto più convenienti per locatori e inquilini.

Affitto breve

Si sta diffondendo rapidamente la formula dell’affitto breve consistente nella locazione di un immobile da un minimo di tre notti a un massimo di un anno.

La nuova formula che, sostanzialmente sostituisce la prenotazione di una stanza d’albergo, da un alto favorisce i proprietari che, a causa della crisi, non riescono a stipulare contratti a lungo termine o che comunque hanno bisogno della disponibilità dell’immobile e non possono concederlo ad altri per periodi troppo lunghi.

Dall’altro lato l’affitto breve favorisce gli inquilini che si trovano in una determinata città per soggiorni temporanei (dovuti, per esempio, ad un contratto di lavoro stagionale o per motivi di svago) o per eventi particolari.

La formula risulta vincente anche perché spesso si preferisce soggiornare in un appartamento o una stanza tutti per se piuttosto che in albergo e l’incontro tra domanda e offerta, e le relative possibilità di “trattare le condizioni dell’affitto, sono agevolatissime dalla rete internet.

Rent to buy

Per chi, invece, prevede soggiorni “lunghi” e ha intenzione di legarsi definitivamente ad un immobile, vi è la formula del rent to buy, altrimenti conosciuto come affitto con riscatto e recentemente oggetto del Decreto Sblocca Italia.

Si tratta della soluzione più innovativa presente sul mercato immobiliare in quanto consente all’inquilino di ottenere subito la disponibilità dell’immobile, spalmando negli anni il prezzo di acquisto.

Il rent to buy è uno schema negoziale che può assumere le forme e condizioni più varie a seconda della volontà ed esigenze delle parti (per tutte le forme possibili vedi qui).

A seconda della forma dell’accordo, cambia il momento di individuazione degli effetti della compravendita e le relative tasse:

1) se vi è patto vincolante che obbliga le parti a trasferire la proprietà dell’immobile alla data stabilita, gli effetti della cessione dell’immobile si produrranno già dal momento della sigla del relativo contratto;

2) se, invece, vi è solo una facoltà di trasferire la casa nel termine deciso, il trasferimento della proprietà sotto ogni profilo (compreso quello fiscale) avrà effetto dalla data in cui sarà esercitata tale opzione.

Cedolare secca

Dal punto di vista fiscale, il locatore ha la possibilità di scegliere se assoggettare i canoni d’affitto a tassazione ordinaria o (in presenza di determinate condizioni) alla cedolare secca.

La cedolare secca è un regime facoltativo che prevede un’imposizione sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (relative al reddito dell’immobile).

Essa può essere conveniente per il locatore perché consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa del 21% in sostituzione dell’Irpef, delle addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

La cedolare secca conviene anche all’inquilino perché con essa il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto (incluso l’aggiornamento per l’adeguamento Istat).

Canone libero o concordato?

Per i contratti di locazione non brevi si pone la scelta tra il canone libero, il cosiddetto 4+4 (cioè la durata minima del contratto è di 4 anni maggiorati di 4), e il canone concordato o agevolato (durata minima 3+2), che, in quanto dipendente da accordi locali, varia da città a città.

In questi ultimi contratti, infatti, le condizioni sono definite, oltre che dalle singole parti, dagli accordi raggiunti a livello locale tra le associazioni degli inquilini e quelle dei proprietari, che prevedono un livello minimo e massimo del canone in base alle aree e alle categorie catastali.

Il proprietario dovrà valutare quanto potrebbe eventualmente perdere applicando il canone concordato, rispetto al canone che potrebbe fissare con una libera contrattazione con l’inquilino.

In condizioni perfette, il contratto agevolato è però l’ideale perché dal punto di vista fiscale consente di applicare la cedolare secca con l’aliquota più bassa, al 10%; nel caso di applicazione del regime Irpef, si ha invece la riduzione del 30% della base imponibile.

Il calcolo quindi va fatto mettendo a confronto i diversi tipi di contratti – e rispettivi canoni – e il trattamento fiscale, nonché altre condizioni personali.

Se una persona ha per esempio redditi da lavoro bassi e molte detrazioni per oneri – per esempio per familiari a carico o per spese mediche – allora potrebbe essere nella condizione di non applicare la cedolare.

In questo caso occorre effettuare il sui regimi fiscali ordinari, quello per i contratti liberi (applicazione dell’aliquota marginale Irpef sul canone ridotto del 5%) o per quelli agevolati, che comportano l’aliquota marginale applicata sul canone ridotto del 5% e ulteriormente ridotto del 30%.

Quindi, se le condizioni non rendono conveniente la cedolare secca, la scelta dell’agevolato è senz’altro quella migliore.

Ciò vale anche per l’inquilino, perché con il contratto a canone agevolato paga un affitto solitamente inferiore.

Con la cedolare secca, invece, questi beneficia del mancato aggiornamento del canone per l’adeguamento ISTAT e non vi sono costi aggiuntivi per la registrazione del contratto (la cedolare secca sostituisce anche l’imposta di registro).

A prescindere dal contratto scelto e dall’applicazione o meno della cedolare secca, l’inquilino può avere delle agevolazioni fiscali sull’affitto: con un reddito sotto i 15mila euro annui ha diritto a una detrazione fissa di 300 euro (sopra i 15mila ma sotto i 30mila euro di reddito, la detrazione scende a 150 euro).

Registrazione del contratto e modello RLI

La registrazione del contratto è obbligatoria per gli affitti che superano i 30 giorni. Dal 3 febbraio 2014, la registrazione del contratto va fatta in via telematica tramite il modello RLI, grazie al software reso disponibile dall’Agenzia delle Entrate.

Quando il proprietario ricorre fin dall’inizio alla la cedolare secca, il contratto di locazione può essere registrato entro 30 giorni dalla stipula o, se anteriore, dalla data di decorrenza del contratto con il modello RLI.

I nuovi contratti di locazione devono contenere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relativa al contratto stesso, compresa l’attestazione della prestazione energetica dell’edificio (APE).


note

di: Vitaliano D’Angerio; Gaia Giorgio Fedi; Fonte: Sole24Ore del 27.10.2014.

Autore immagine: 123rf com


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