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Causa avviata prima dell’acquisto: il nuovo proprietario deve pagare?

28 Novembre 2022 | Autore:
Causa avviata prima dell’acquisto: il nuovo proprietario deve pagare?

Condominio: se perde il giudizio iniziato prima dell’arrivo del nuovo proprietario, chi è tenuto a pagare le spese legali in caso di condanna?

Chi acquista casa in condominio può andare incontro a spiacevoli sorprese, non solo per i cattivi rapporti di vicinato che possono crearsi con gli altri proprietari ma anche per le possibili spese che potrebbero sopraggiungere per via di pendenze legali avviate in precedenza. Si pensi al condominio che abbia intrapreso una causa contro l’ex amministratore e, molti anni dopo, giunga la sentenza di condanna: in un’ipotesi del genere, cioè per una causa avviata prima dell’acquisto, deve pagare il nuovo proprietario?

Si tratta di un problema molto diffuso e, pertanto, oggetto di continue ricerche in rete. In effetti, a causa della complessità delle realtà condominiali e dei tempi biblici della giustizia, è più che probabile che chi acquisti casa in condominio si trovi poi a dover fare i conti con una sentenza che pone fine a una precedente lite; prima o poi, tutti i nodi vengono al pettine. Se l’argomento ti interessa, magari perché anche tu ti trovi in una situazione del genere, prosegui nella lettura: vedremo insieme se il nuovo proprietario deve pagare per la causa avviata prima dell’acquisto.

Spese legali: deve pagare il nuovo condomino?

A meno che venditore e acquirente non si siano messi d’accordo diversamente, le spese legali per le cause avviate prima dell’acquisto devono essere pagate dal precedente proprietario.

In altre parole, chi acquista l’appartamento dopo l’avvio della causa legale (ad esempio, quella tra condominio e amministratore) non è tenuto a pagare le spese.

Se non fosse così, praticamente più nessuno acquisterebbe casa in condominio, visto che, soprattutto negli edifici più grandi, c’è sempre una controversia in atto.

Debiti condominio: deve pagare il nuovo proprietario?

Quanto appena detto nel precedente paragrafo vale anche per ulteriori esborsi che si rendono necessari nel caso di condanna a seguito di causa avviata prima dell’acquisto da parte del nuovo proprietario.

Si pensi, ad esempio, al procedimento civile intrapreso dalla ditta che ha eseguito i lavori di ristrutturazione contro il condominio: se l’appaltatrice dovesse vincere la causa, avrebbe diritto non solo alle spese legali ma anche al pagamento del proprio credito.

Anche in questa ipotesi, a dover pagare è il vecchio proprietario, cioè colui che risultava condomino al momento in cui è stata avviata la causa.

L’amministratore può chiedere al nuovo proprietario di pagare?

Diremo ora qualcosa che solo apparentemente contrasta con quanto sostenuto fino a questo momento.

Quando il condominio perde una causa già avviata, l’amministratore dovrà chiedere il pagamento a coloro che risultano essere attualmente i condòmini. L’amministratore, infatti, per incassare le somme dovute è tenuto a rivolgersi esclusivamente a coloro che sono proprietari nel momento in cui le spese in questione devono essere pagate.

Quindi, l’amministratore non può rivolgersi a soggetti estranei, neppure ad ex condòmini, dal momento che la sua attività può essere svolta, appunto, solo nei confronti di coloro che risultano proprietari di beni che fanno parte del condominio durante il periodo nel quale è in carica.

Secondo la Cassazione [1], «una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà dell’immobile di proprietà esclusiva, l’alienante perde la qualità di condomino e, poiché l’obbligo di pagamento degli oneri condominiali è collegato al rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile, alla perdita di quella qualità consegue che non possa essere chiesto né emesso nei suoi confronti il decreto ingiuntivo».

Tra l’altro, l’anagrafe condominiale è necessaria proprio per consentire all’amministratore di verificare in tempo reale chi sono i soggetti obbligati al pagamento.

Spetta quindi al nuovo proprietario pagare quanto richiesto, salvo poi rivolgersi al venditore per ottenere il rimborso. Di tanto parleremo nel prossimo paragrafo.

Nuovo proprietario: ha diritto al rimborso?

Se il nuovo proprietario paga le spese legali o i vecchi debiti del condominio, ha poi diritto al rimborso da parte del venditore, cioè del precedente proprietario. Infatti, mentre nei rapporti col condominio è l’attuale proprietario a dover pagare, per quel che riguarda i rapporti col venditore, poiché la causa è stata avviata in un tempo precedente all’acquisto, il nuovo proprietario ha la possibilità di rivalersi sul precedente, dato che non può essere ritenuto responsabile di questioni condominiali sorte prima che fosse, appunto, un condomino.

In questo senso anche la Corte di Cassazione, secondo cui, in relazione alle spese legali autorizzate dall’assemblea condominiale prima della vendita, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa; sicché il nuovo proprietario che ha anticipato il pagamento al condominio ha diritto al rimborso, perché l’acquirente dell’unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino [2].


note

[1] Cass., sent. n. 23686/2009.

[2] Cass., sent. n. 10405/2010.

Autore immagine: depositphotos.com


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