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Contratto preliminare (compromesso): la trascrizione

17 Novembre 2015
Contratto preliminare (compromesso): la trascrizione

Effetti della trascrizione del preliminare e modifiche al suo contenuto: il conflitto tra più acquirenti.

Il contratto preliminare (comunemente detto “compromesso”) che ha ad oggetto la conclusione di un contratto con cui si trasferisce la proprietà o si costituisce o modifica un diritto reale di godimento su immobili (ad esempio la vendita, la costituzione di usufrutto o di servitù) va redatto necessariamente per iscritto. Invece la forma dell’atto pubblico notarile o con scrittura privata autenticata è necessaria solo se si vuol procedere alla trascrizione nei pubblici registri immobiliari, adempimento quest’ultimo non obbligatorio ma che serve per tutelare il promissario-acquirente nel caso in cui il promittente-venditore alieni a più soggetti lo stesso bene: in tal caso, infatti, prevarrà chi per primo ha trascritto il preliminare, benché non abbia ancora sottoscritto il contratto definitivo.

La trascrizione è ammessa anche per i preliminari che hanno ad oggetto edifici da costruire o in corso di costruzione (sarà necessario, in tal caso, indicare la superficie utile della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all’intero edificio in costruzione espressa in millesimi). In questo caso la trascrizione è eseguita con riferimento al bene immobile per la quota determinata per millesimi. Una volta in cui l’edificio verrà ad esistenza gli effetti della trascrizione del preliminare si produrranno rispetto alle porzioni materiali, corrispondenti alle quote di proprietà predeterminate, nonché rispetto alle parti comuni dell’edificio. L’edificio si intende venuto ad esistenza quando sia stato eseguito il rustico, comprensivo di mura perimetrali delle singole unità e sia stata anche completata la copertura.

Con la trascrizione del contratto preliminare per il caso di mancata esecuzione del contratto stesso i crediti del promissario acquirente hanno un privilegio speciale sul bene immobile oggetto del preliminare.

Tale privilegio però opera solo a condizione che gli effetti della trascrizione (che ha durata triennale) non siano cessati al momento:

– della risoluzione del contratto risultante da atto avente data certa;

– della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento;

– della trascrizione del pignoramento;

– dell’intervento nell’esecuzione promossa da terzi.

Effetti della trascrizione

L’acquirente che trascrive il contratto definitivo o la sentenza prevale rispetto ai terzi che abbiano eseguito trascrizioni o iscrizioni a carico del promittente venditore dopo la trascrizione del preliminare. In altre parole nei rapporti con i terzi è come se l’atto definitivo o la sentenza fossero stati trascritti nel momento in cui è stato trascritto il preliminare.

Questo perché la trascrizione del preliminare ha una funzione preparatoria della trascrizione del definitivo.

Gli effetti principali della trascrizione del preliminare quindi sono:

– dirimere i conflitti tra più aventi causa dal medesimo dante causa (prevale chi per primo trascrive);

– impedire che nel lasso di tempo che intercorre tra preliminare e definitivo i diritti del promissario acquirente possano essere pregiudicati dalla trascrizione o iscrizione di formalità pregiudizievoli a carico del promittente venditore (per es. ipoteche).

Questi effetti si producono purché la trascrizione del contratto definitivo o della domanda giudiziale avvenga entro il termine:

– di un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto;

– di tre anni dalla data della trascrizione del preliminare.

Che succede in caso di modifica del contenuto del contratto definitivo

Se il contenuto del contratto definitivo è stato modificato rispetto a quello del preliminare potrebbero sorgere alcuni problemi. È il caso, ad esempio, in cui la vendita abbia ad oggetto:

– un appartamento e box e nel definitivo viene venduto solo l’appartamento: l’effetto della trascrizione si esplica solo sul bene venduto;

– un solo appartamento e nel definitivo si vende appartamento e box: l’effetto della trascrizione si esplica solo sull’appartamento, unico bene indicato nel preliminare e nella relativa nota;

– la piena proprietà mentre nel definitivo viene venduta la nuda proprietà: l’effetto della trascrizione si esplica sull’intero bene;

– la nuda proprietà mentre nel definitivo viene venduta la piena proprietà: l’effetto della trascrizione si esplica solo per la nuda proprietà.

Non hanno rilevanza, invece, le modifiche riguardanti il prezzo, sia al ribasso, sia al rialzo: il prezzo non viene neppure indicato nella nota di trascrizione.

La trascrizione del preliminare tutela, inoltre, i crediti del promissario acquirente in caso di inadempimento del contratto preliminare (ad esempio per il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra). Tali crediti godono infatti del privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare, a condizione che gli effetti della trascrizione non siano cessati (ossia non siano trascorsi i termini indicati al paragrafo precedente) al momento della risoluzione del contratto risultante da atto avente data certa, oppure al momento della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento, o della trascrizione del pignoramento o dell’intervento nell’esecuzione promossa da terzi.


note

Autore immagine: 123rf com


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