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Quali sono le verande senza permesso?

14 Luglio 2022
Quali sono le verande senza permesso?

Come realizzare una veranda senza permesso di costruire e non commettere abuso edilizio: i tre casi previsti dalla legge. 

In linea generale, al di là del materiale utilizzato, tutte le volte in cui un intervento edilizio crea una modifica stabile e durevole ad un immobile, è obbligatorio richiedere, al Comune, il permesso di costruire (ciò che un tempo si chiamava «licenza edilizia»). Solo le piccole dimensioni del manufatto possono esonerare il proprietario da tale dovere (si pensi a una piccola tettoia sulla porta di casa sufficiente appena a ripararsi dalla pioggia). In caso contrario, si rischia una condanna penale per abuso edilizio. 

Questo significa che, in linea di massima, la realizzazione di una veranda necessita dell’autorizzazione amministrativa. Ma non sempre. Quali sono le verande senza permesso? Alla luce delle recenti pronunce della giurisprudenza è facile comprendere in quali casi si può chiudere il balcone senza dover presentare una richiesta al Comune. Ma procediamo con ordine.

La veranda necessita del permesso di costruire?

La regola generale impone che le verande siano realizzate previo rilascio del permesso di costruire. Come infatti chiarito dal Consiglio di Stato [1], ai sensi dell’art. 10, comma 1, lettera c), del Tue (Testo unico edilizia), le opere di ristrutturazione edilizia necessitano del permesso di costruire se consistenti in interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e comportino, modifiche del volume o dei prospetti. 

Le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, in quanto determinano una variazione planivolumetrica ed architettonica dell’immobile nel quale vengono realizzate, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire in quanto queste comportano la chiusura di una parte del balcone con conseguente aumento di volumetria e modifica del prospetto. 

La giurisprudenza esclude che la trasformazione di un balcone o di un terrazzo in veranda costituisca una pertinenza in senso urbanistico. La veranda integra un nuovo locale autonomamente utilizzabile il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superfici. Il che implica l’obbligo della licenza edilizia.

Detto in parole ancora più semplici, e sempre per ribadire quanto già sancito dalla giurisprudenza [2], la realizzazione di una veranda con chiusura di un balcone comporta la costituzione di un nuovo volume, che va a modificare la sagoma di ingombro dell’edificio e richiede il rilascio del permesso di costruire.

Veranda senza permesso: cosa si rischia?

In assenza di previa acquisizione di un titolo edilizio, l’intervento consistente nella realizzazione di una serra-veranda deve considerarsi abusivo. L’abuso edilizio è un reato che si prescrive in quattro anni o, se c’è il rinvio a giudizio, cinque. L’incriminazione penale comporta la relativa condanna e la sanzione della demolizione. 

La demolizione, però, a differenza della condanna penale, non cade mai in prescrizione e può essere sempre realizzata.

Veranda e permesso del condominio

La presenza dell’autorizzazione da parte del condominio non esclude l’obbligo di chiedere il permesso di costruire. Così come il rilascio del permesso di costruire non implica in automatico la legittimità dell’opera ai fini condominiali. Le due discipline (amministrativa da un lato e condominiale dall’altro) marciano infatti su binari diversi e paralleli. 

Ai fini condominiali, la realizzazione di una veranda non richiede la previa autorizzazione dell’assemblea ma va comunque comunicata all’amministratore che ne deve informare l’assemblea alla prima riunione utile. La veranda non deve pregiudicare il decoro architettonico del palazzo condominiale, anche qualora abbia ottenuto il permesso di costruire. Sicché, qualora la sua presenza vada a impattare sull’estetica della facciata, il condominio intero o anche il singolo condomino possono agire per chiedere al giudice la rimozione dell’opera.

Verande senza permesso: quali sono?

C’è da fare preliminarmente una precisione: non è la natura dei materiali a consentire la realizzazione di una veranda senza permesso. Tre sono le ipotesi in cui è possibile realizzare una veranda senza permesso:

  • quando si tratta di un piccolo spazio, tale da non poter essere vissuto;
  • quando si tratta di un intervento facilmente amovibile e quindi caratterizzato da precarietà;
  • quando la veranda viene installata in via non definitiva ma solo per una specifica e breve occasione. 

Fermo restando che, in ogni caso, sarà sempre bene confrontarsi con la normativa locale che potrebbe imporre ulteriori o specifiche condizioni per poter realizzare una veranda senza permesso, cerchiamo di focalizzarci sulle tre appena elencate.  

Piccola veranda

La veranda ampia appena ad ospitare qualche scopa, una lavatrice o altri utensili di casa non richiede il permesso di costruire. Si tratta, in realtà, più che di una veranda, di un armadio guardaroba, benché ricavato sfruttando le pareti del balcone. 

Se la veranda quindi non crea una superficie abitabile non è soggetta all’autorizzazione del Comune. Resta il rispetto ovviamente della disciplina condominiale relativa al decoro architettonico.

Veranda precaria 

Ai fini della realizzazione di una veranda senza permesso, come detto, non contano i materiali utilizzati ma la stabilità della costruzione. Pertanto, se la chiusura del balcone avviene con un telaio amovibile non c’è bisogno di autorizzazioni. Difatti, se la veranda può essere rimossa senza ricorrere a demolizioni, non è necessario richiedere il permesso di costruire. La veranda quindi non deve essere ancorata al pavimento in modo permanente. 

Non c’è bisogno del permesso di costruire per la veranda composta di pannelli di plastica o in vetro, raccolti a ventaglio, ossia che scivolino su una guida e che si chiudano a scomparsa l’uno sull’altro. La guida può essere ad esempio appoggiata sul davanzale di un balcone incassato. In questo modo, in qualsiasi momento, il balcone può tornare al suo iniziale aspetto senza dover ricorrere all’opera di tecnici o di muratori.

Un altro modo per chiudere il balcone è il pergolato o la pergotenda (un pergolato con tele retrattili sulla parte superiore); anche tale struttura infatti non necessita del permesso di costruire perché non costituisce un aumento del volume e della superficie coperta, né altera in modo permanente l’immobile. 

Veranda a tempo limitato

Si può estendere alla veranda lo stesso ragionamento del gazebo: non è necessario il permesso di costruire se l’opera è provvisoria, ossia realizzata per un’occasione speciale ma poi prontamente rimossa. Si pensi a una persona che debba fare un ricevimento e che, per ricavare un ulteriore spazio, faccia chiudere provvisoriamente il proprio balcone per poi ripristinare lo status quo ante.


note

[1] Cons. Stato sent. n. 469/2022.

[2] Cons. Stato sent. n. 8227/2021.


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