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Come si divide l’immobile tra più coeredi?

28 ottobre 2014 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 ottobre 2014



Secondo la Suprema Corte vi è una disciplina differente sulla divisione ereditaria a seconda che vi sia uno solo o più immobili: nel secondo caso occorre valutare l’ipotesi di assegnare ad ogni coerede una porzione in natura degli appartamenti.

Non è detto che chi è già comproprietario dell’immobile abbia diritto di ereditare l’intero appartamento prevalendo sugli altri coeredi. La Corte di Cassazione ha infatti chiarito i criteri di divisone dei beni immobili ereditati da più persone [1].

La legge stabilisce come regola generale [2] che ciascun coerede possa chiedere la sua parte in natura dei beni mobili e immobili dell’eredità.

Ciò non è tuttavia possibile, per ragioni pratiche, quando l’immobile è oggettivamente indivisibile oppure quando la divisione pur essendo possibile non è “comoda” o può danneggiare l’edificio stesso.

Si ritiene “non comoda” la divisibilità di un immobile che richiederebbe, per rendere possibile il libero godimento della propria porzione da parte di ciascun coerede, interventi di ristrutturazione complessi e costosi o comunque tali da rovinare l’immobile stesso e ridurne notevolmente il valore. Si pensi ad un appartamento di modeste dimensioni che, pur divisibile in quattro parti autonome, non sarebbe funzionale per nessuno dei quattro coeredi.

La divisione in natura di un immobile tra più coeredi è allora possibile solo quando:

– essa è oggettivamente attuabile da un punto di vista tecnico;

– si possono concretamente ottenere più porzioni autonome e liberamente e comodamente godibili da ciascun coerede;

– gli interventi di ristrutturazione non compromettono la struttura e l’estetica dell’edificio;

– non vi sono conseguenze negative sull’economia e igiene pubblica.

Quando l’immobile non è comodamente divisibile o il suo frazionamento può provocare pregiudizio alle ragioni di pubblica economia o igiene, la legge [3] prevede un altro criterio per soddisfare i coeredi. L’immobile deve infatti essere compreso, con addebito per l’eccedenza, per intero nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore. In alternativa l’immobile può rientrare nelle porzioni di più coeredi qualora essi ne richiedano l’attribuzione congiunta.

Se nessuno dei coeredi accetta l’attribuzione per intero dell’immobile, quest’ultimo viene venduto secondo la procedura dell’incanto e i coeredi si soddisfano sul ricavato.

Questa regola si applica solo nell’ipotesi in cui vi sia un solo immobile nell’eredità da dividere tra più coeredi. Quando, invece, l’immobile è più di uno si deve valutare l’ipotesi dell’assegnazione in natura di una porzione degli immobili ad ogni coerede in modo da vedere soddisfatto il loro diritto ereditario e al contempo non compromettere la funzionalità degli immobili stessi.

La Suprema Corte ha quindi stabilito che l’erede che, in quanto comproprietario dell’immobile, avrebbe diritto ad una quota maggiore su di esso, non ha diritto all’assegnazione dell’immobile intero se quest’ultimo, considerato insieme agli altri immobili presenti nell’eredità, può essere diviso in altre porzioni in natura tra i coeredi.

note

[1] Cass. sent. n. 406/2014.

[2] Art. 718 cod. civ.

[3] Art. 720 cod. civ.

 

Autore immagine: 123rf com

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