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Si può sostare nel cortile condominiale?

14 Luglio 2022 | Autore:
Si può sostare nel cortile condominiale?

Come vanno usati gli spazi comuni a fini di parcheggio o sosta temporanea dei veicoli; chi decide dove e per quanto tempo si può sostare; cosa succede in caso di inosservanza.

Ogni condominio è un viavai continuo di persone a qualsiasi ora del giorno, e spesso anche della notte. Molte persone non arrivano a piedi, ma con le proprie autovetture o ciclomotori, per parcheggiare negli spazi assegnati, o per fermarsi, il più vicino possibile all’ingresso del palazzo, quando c’è da scaricare la spesa o altri materiali. Tutto questo senza contare gli estranei, che magari approfittano di quello spazio interno per lasciare la propria macchina e recarsi altrove. Ma si può sostare nel cortile condominiale? E se sì, come, dove e per quanto tempo?

Una regola di elementare buon senso dice che non si può occupare lo spazio comune troppo a lungo, perché ciò impedirebbe agli altri di fare altrettanto; e non si può neppure parcheggiare di fronte al portone d’ingresso alle abitazioni o in modo da occupare il viale d’accesso, perché questo ostacolerebbe il passaggio di persone e veicoli. Anche la legge, come vedremo fra poco, stabilisce principi simili. Il problema è che tra il dire e il fare c’è di mezzo il mare; c’è sempre qualcuno che viola le regole, e bisogna conoscere i rimedi per impedire la sosta selvaggia o abusiva. Talvolta, occorre intraprendere una causa giudiziaria contro chi proprio non vuole sentire ragioni e crede, essendo un condomino, di avere diritto di sostare a proprio piacimento nel cortile comune.

Uso del cortile condominiale: regole

Il cortile condominiale è considerato per legge [1] una parte comune dell’edificio, quindi appartiene in modo indistinto a tutti i condomini, a meno che non sia attribuito in proprietà esclusiva ad alcuni di essi, ma ciò deve risultare espressamente dai rispettivi atti di acquisto delle unità immobiliari.

Essendo il cortile condominiale un bene comune, vige anche per esso la basilare regola sancita dall’art. 1102 del Codice civile, secondo cui l’uso del cortile condominiale deve essere paritario e la destinazione dell’area non deve essere alterata, a meno che non vi sia il consenso di tutti per mutarla radicalmente. La funzione principale del cortile è quella di garantire aria e luce ai locali che vi si affacciano, ma quello spazio può servire anche al transito, alla sosta ed al parcheggio dei veicoli, se il regolamento condominiale o le delibere dell’assemblea prevedono tale facoltà.

Parcheggio e sosta nel cortile condominiale

Il parcheggio nel cortile condominiale deve essere regolamentato in maniera da consentire a tutti i condomini la facoltà di pari uso, senza prevaricazioni o destinazioni esclusive in favore di alcuni ed a scapito di altri. Il regolamento condominiale potrebbe prevedere anche il divieto di parcheggio e di sosta nel cortile condominiale, nella prospettiva di consentire una fruibilità dello spazio per altre destinazioni, come ad esempio i giochi dei bambini. A tale scopo si possono anche installare dei “dissuasori” di sosta: sono ostacoli fissi, messi  apposta per impedire che i condomini stessi, o gli estranei, parcheggino i propri veicoli nei tratti non consentiti.

Anche le delibere dell’assemblea possono limitare il parcheggio, ad esempio disponendo l’uso turnario o a rotazione, se gli spazi sono insufficienti per tutti i condomini, oppure vietando la sosta lungo il viale di accesso e consentendola solo in alcune piazzole ben individuate, o consentendo il parcheggio solo ad alcuni tipi di veicoli, come le biciclette e i motorini, ma non alle autovetture.

Se tali norme regolamentari o assembleari mancano, o non coprono tutte le possibili eventualità, torna in vigore il principio del Codice civile che abbiamo esaminato, quindi ogni condomino può sostare con la propria auto nel cortile condominiale, purché non impedisca l’accesso, pedonale o veicolare, agli altri. In sostanza, non si può usare il cortile condominiale in modo esclusivo. Anche il carico e scarico delle merci soggiace alle medesime regole; quindi, come ha affermato la Cassazione [2], la sosta nel cortile condominiale «non deve pregiudicare la transitabilità e la contemporanea fruibilità» di quell’area da parte degli altri condomini.

Sosta non consentita nel cortile condominiale: cosa succede?

Cosa succede se un condomino protesta perché un altro sosta troppo a lungo o negli spazi non consentiti? L’amministratore e l’assemblea dovrebbero intervenire per disciplinare le modalità di uso della cosa comune, e così far cessare i fenomeni di sosta non consentita nel cortile condominiale; ma se il comportamento perdura bisogna rivolgersi al giudice per dirimere la vertenza. È quanto accaduto in una vicenda decisa di recente dalla Corte di Cassazione [3], riguardo ad un cortile condominiale che veniva utilizzato da qualcuno troppo intensamente per la sosta dei veicoli.

In quella complessa vicenda (puoi leggere per esteso la sentenza sotto questo articolo), un gruppo di condomini aveva chiesto di inibire l’uso del cortile quale area di parcheggio e sosta temporanea dei veicoli, ma i controinteressati si erano opposti rivendicando la comproprietà del cortile e, dunque, il pieno diritto di farne uso. La Suprema Corte ha, innanzitutto, accertato la proprietà comune dell’area in contestazione, ed ha quindi ritenuto che i condomini vantassero solo un diritto di passaggio e transito in quello spazio, ma non anche di sosta indiscriminata. D’altronde, proprio il titolo di acquisto della proprietà esclusiva conteneva una clausola inequivocabile, che attribuiva a quei condomini il solo «diritto di passo senza possibilità neppure temporanea di sosta di automezzi». Pertanto, il loro ricorso è stato rigettato, con condanna al pagamento delle spese di giudizio.

Approfondimenti


note

[1] Art. 1117 Cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 7618/2019.

Cass. civ., sez. II, ord., 12 luglio 2022, n. 22012
Presidente Lombardo – Relatore Oliva

Fatti di causa

Con atto di citazione notificato il 16.6.2014 N.L. e C.F. evocavano in giudizio D.S. , D.A.L. , B.C.A. e D.B.A. innanzi il Tribunale di Lecco, invocando l’inibizione della facoltà dei convenuti di utilizzare una corte per parcheggio o sosta temporanea dei loro veicoli. A sostegno della domanda, gli attori allegavano di aver trasferito a N.T. e D.P. , al quale ultimo erano poi succedute le figlie D.S. ed A.L. , il solo diritto di passo sulla corte, senza possibilità di parcheggio o sosta temporanea.

Si costituivano i convenuti, resistendo alla domanda e rivendicando la comunione della corte oggetto di causa, in ragione della norma di cui all’art. 1117 c.c.. Eccepivano inoltre la nullità della clausula convenzionale sulla cui base gli attori avevano proposto la domanda, per violazione dell’art. 1100 c.c., art. 1102 c.c., comma 2, e art. 1117 c.c..

Con sentenza n. 195/2016 il Tribunale di Lecco accoglieva la domanda.

A seguito di appello interposto dai convenuti in prime cure, la Corte di Appello di Milano, con la sentenza impugnata, n. 1131/2017, riformava la decisione di primo grado, rigettando la domanda proposta da N.L. e C.F. .

Questi ultimi propongono ricorso per la cassazione della ridetta decisione, affidandosi a quattro motivi.

Resistono con controricorso D.A.L. , D.S. , B.C.A. e D.B.A. .

Il ricorso è stato chiamato all’adunanza camerale del 16.02.2022, in prossimità della quale ambo le parti hanno depositato memoria. In esito alla camera di consiglio, è stato rinviato a nuovo ruolo affinché fosse trattato in udienza pubblica.

In prossimità dell’udienza pubblica, ambo le parti hanno depositato memoria.

Il P.G., nella persona del Sostituto Dott. (omissis), ha depositato conclusioni scritte con le quali ha invocato il rigetto del ricorso.

Ragioni della decisione

Con il primo motivo, i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione degli artt. 1117 e 1322 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, perché la Corte di Appello avrebbe affermato che la corte oggetto di causa (distinta dal mappale 586) apparteneva, pro quota, a tutti gli acquirenti delle unità immobiliari derivate dall’originaria unica cascina, senza considerare che per espressa clausula contrattuale, contenuta nella compravendita con la quale i danti causa degli odierni controricorrenti avevano acquistato la loro porzione immobiliare, era stato loro trasferito il solo diritto di uso, e non anche la comproprietà, della corte di cui si discute.

Con il secondo motivo, i ricorrenti lamentano la violazione degli artt. 1362 e 1322 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, perché il Giudice di merito avrebbe dovuto escludere la corte dalle parti comuni di cui all’art. 1117 c.c., desumendo l’esistenza di un titolo contrario dalla clausola convenzionale con la quale era stato trasferito ai danti causa dagli odierni controricorrenti il solo diritto di uso, e non anche la comproprietà, dell’area in discussione.

Con il terzo motivo, i ricorrenti lamentano la violazione dell’art. 1362 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, perché la Corte di Appello non avrebbe adeguatamente considerato l’effettiva volontà delle parti, che – con la clausola convenzionale di cui anzidetto – avevano espressamente voluto escludere il trasferimento, in capo ai danti causa degli odierni controricorrenti, del diritto di comproprietà sulla corte controversa.

Con il quarto motivo, i ricorrenti lamentano infine l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, perché la Corte distrettuale non avrebbe operato una disamina compiuta del contratto di compravendita del 1992, nel quale era stata inserita la clausula convenzionale di cui alle precedenti censure.

Il primo, secondo e terzo motivo, suscettibili di esame congiunto, sono in parte inammissibili ed in parte infondati.

In particolare, sono inammissibili nella parte in cui prospettano un vizio incidente sull’interpretazione del contratto, senza indicare quale sarebbe, in concreto, il criterio interpretativo che il giudice di merito avrebbe violato. In proposito, occorre ribadire che “La parte che, con il ricorso per cassazione, intenda denunciare un errore di diritto o un vizio di ragionamento nell’interpretazione di una clausola contrattuale, non può limitarsi a richiamare le regole di cui all’art. 1362 c.c. e ss., avendo invece l’onere di specificare i canoni che in concreto assuma violati, ed in particolare il punto ed il modo in cui il giudice del merito si sia dagli stessi discostato, non potendo le censure risolversi nella mera contrapposizione tra l’interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata, poiché quest’ultima non deve essere l’unica astrattamente possibile ma solo una delle plausibili interpretazioni, sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l’altra” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 28319 del 28/11/2017, Rv. 646649; conf. Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 16987 del 27/06/2018, Rv. 649677; in precedenza, nello stesso senso, Cass. Sez. 3, Sentenza n. 24539 del 20/11/2009, Rv. 610944 e Cass. Sez. L, Sentenza n. 25728 del 15/11/2013, Rv. 628585). Nel caso di specie, i ricorrenti non soddisfano le richiamate condizioni, ma si limitano a contrapporre alla non implausibile ricostruzione della volontà delle parti condotta dal giudice di merito una differente ed alternativa lettura del dato negoziale.

I primi tre motivi sono, invece, infondati nella parte in cui propongono la tesi secondo cui la previsione, nel contratto di compravendita del 1992 dal quale gli odierni controricorrenti traggono il loro titolo, del trasferimento a questi ultimi del diritto di usare la corte di cui si discute escluderebbe il loro diritto di comproprietà sulla stessa. I concetti di proprietà ed uso, in realtà, sono diversi e non confondibili tra loro: la prima va accertata in base alla natura del bene ed ai relativi titoli di provenienza, mentre il secondo va apprezzato in relazione all’effettiva utilizzazione che del bene stesso viene fatta.

Nel caso di specie, la Corte di Appello ha accertato la proprietà comune dell’area oggetto di causa innanzitutto base alla natura del bene, rilevando che esso, in quanto corte, rientra nell’elenco di cui all’art. 1117 c.c..

La statuizione è corretta, dovendosi dare continuità al principio secondo cui “In tema di condominio negli edifici, l’individuazione delle parti comuni, come le terrazze di copertura, risultante dall’art. 1117 c.c. – il quale non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria – può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari” (Cass. Sez. U, Sentenza n. 7449 del 07/07/1993, Rv. 483033; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24189 del 08/09/2021, Rv. 662169).

L’art. 1117 c.c., in altri termini, non introduce una presunzione di appartenenza comune di determinati beni a tutti i condomini, ma fissa un criterio di attribuzione della proprietà del bene, che è suscettibile di essere superato mediante la produzione di un titolo che dimostri la proprietà esclusiva di quel bene in capo ad un condomino, o a terzi, ovvero attraverso la dimostrazione che la res, per le sue caratteristiche strutturali, sia materialmente asservita a beneficio esclusivo di una o più unità immobiliari comprese nel condominio.

In relazione ai cortili, in particolare, si è affermato che “I cortili (e, successivamente all’entrata in vigore della L. n. 220 del 2012, le aree destinate a parcheggio) rientrano, salvo una espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, tra le parti comuni dell’edificio e la loro trasformazione in un’area edificabile destinata alla installazione, con stabili opere edilizie, di autorimesse a beneficio soltanto di alcuni condomini, sebbene possa incidere sulla regolamentazione del loro uso, non ne comporta, sotto il profilo dominicale, una sottrazione al regime della condominialità” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16070 del 14/06/2019, Rv. 654086; nel caso specifico, questa Corte aveva evidenziato come la realizzazione delle autorimesse nel cortile condominiale, sia pure in base ad una concessione rilasciata su richiesta di alcuni condomini, ne aveva determinato, in assenza di accordo rivestente la forma scritta, l’acquisto, per accessione e pro indiviso, in favore di tutti i condomini). Ed ancora, che “In tema di condominio, l’apertura di finestre ovvero la trasformazione di luci in vedute su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell’art. 1102 c.c., considerato che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono utilmente fruibili a tale scopo dai condomini stessi, cui spetta la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere, appunto, aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in materia di luci e vedute, a tutela dei proprietari degli immobili di proprietà esclusiva. In proposito, l’indagine del giudice di merito deve essere indirizzata a verificare esclusivamente se l’uso della cosa comune sia avvenuto nel rispetto dei limiti stabiliti dal citato art. 1102, e, quindi, se non ne sia stata alterata la destinazione e sia stato consentito agli altri condomini di farne parimenti uso secondo i loro diritti: una volta accertato che l’uso del bene comune sia risultato conforme a tali parametri deve, perciò, escludersi che si sia potuta configurare un’innovazione vietata” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 13874 del 09/06/2010, Rv. 613241).

Il cortile del fabbricato, dunque, assolve alla primaria funzione di fornire aria e luce alle varie unità immobiliari che presentano aperture su di esso, e per questo motive esso rientra nell’ambito delle parti comuni dell’edificio.

Nel caso di specie, la Corte di Appello ha ritenuto, all’esito di un accertamento in punto di fatto, non implausibile e non utilmente censurabile in sede di legittimità, che lo spazio oggetto di causa avesse, per sua natura, proprio la funzione di essere “… posto a servizio degli edifici che su di esso si affacciavano, quale loro accessorio, destinato all’utilizzo comune, non potendosi riconoscere in favore dell’uno ovvero dell’altro proprietario dei mappati confinanti un titolo di comproprietà idoneo ad escludere dal relativo godimento e dalla relativa destinazione comune il cortile medesimo, posto a servizio di determinate porzioni di fabbricato affacciate su di esso piuttosto che di altre” (cfr. pag. 7 della sentenza impugnata).

La Corte di merito ha poi proseguito, affermando che “In tale contesto, una volta individuata la destinazione comune del mappale in oggetto, non pare condivisibile l’obiezione sollevata dalla difesa di parte appellata che, al contrario, ha desunto il diritto dei coniugi N. -C. di non alienare in favore degli appellanti neppure una quota ideale della corte comune in considerazione del dato letterale, riportato nel rogito del 1992, secondo il quale il diritto alla corte comune sarebbe stato mantenuto dai venditori sul mappale 591/1 rimasto di loro proprietà e non già sul mappale 591/2 venduto alle appellanti senza tale riferimento, attesa l’omissione della dicitura “con diritto alla corte n. 586″. Ed invero, premesso che tale omissione, qualora derivata da un errore di accatastamento, non può in alcun modo incidere sulla titolarità del bene, attesa la rilevanza puramente amministrativa di tale atto, unilaterale, inidoneo a sottrarre il bene alla comunione (in termini, Cass. sez. II, 28 luglio 2015, n. 15929; Cass. sez. II, 7 maggio 2010, n. 11195) si deve ritenere che, una volta accertata la destinazione a servizio comune di un immobile, come nell’ipotesi di una corte, operando la presunzione di cui all’art. 1117 c.c., non possa il singolo comproprietario alienare una parte della sua proprietà senza il relativo accessorio che ne è a servizio, determinando l’atto dispositivo la privazione in capo all’acquirente della quota del bene comune posto a servizio di esso” (cfr. sempre pag. 7).

In tal modo, la Corte di Appello ha in sostanza affermato che, una volta accertato che un determinato bene, per la sua funzione, rientra nelle parti comuni dell’edificio, si configura un vincolo di accessorietà necessaria tra esso e le singole porzioni dell’edificio oggetto di proprietà individuale, tale che il trasferimento di una delle seconde implica ope legis la cessione anche di tutti i correlati diritti sulle parti comuni dello stabile. Il principio è in linea con l’insegnamento di questa Corte, secondo cui, in linea di principio “… le vicende traslative riguardanti i piani o le porzioni di piano di proprietà individuale estendono i loro effetti, secondo il principio accessorium sequitur principale, alle parti comuni necessarie per la struttura o destinate per la funzione al servizio degli immobili di proprietà solitaria” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4931 del 27/04/1993, Rv. 482080; conf. Cass. Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 22361 del 26/10/2011, Rv. 619480). Il principio subisce una eccezione soltanto in relazione alle “… cose legate all’edificio da mera relazione spaziale, costituenti beni ontologicamente diversi suscettibili di godimento separato rispetto al fabbricato condominiale”: ipotesi, quest’ultima, per la cui configurazione occorre tuttavia un accertamento in punto di fatto che, nella specie, il Giudice di appello ha escluso.

La Corte distrettuale, inoltre, ha ricostruito la storia dell’immobile, affermando che esso apparteneva in origine ad un unico proprietario ed era stato poi, nelle sue porzioni corrispondenti alle attuali proprietà delle parti in causa, oggetto di successivi atti di disposizione (cfr. pag. 6 della sentenza); ed ha evidenziato che gli odierni ricorrenti non avevano allegato l’esistenza di un titolo contrario, idoneo a dimostrare la loro proprietà esclusiva dell’area scoperta. In tal senso va letta l’affermazione contenuta a pag. 9 della sentenza impugnata, secondo cui “Si deve rilevare, sotto il profilo letterale, come la clausola non appaia espressione di un accordo, non appena si consideri come in essa le parti del rogito si siano, infatti, limitate semplicemente ad una sorta di ricognizione (relatio) di una situazione pregressa, risalente nel tempo l’origine e il titolo della quale peraltro non sono stati individuati, attestata dall’utilizzo dell’espressione “la parte acquirente prende atto che sulla corte al mappale 586 avranno diritto di esercitare solo il diritto di passo senza possibilità neppure temporanea di sosta di automezzi”.

Il giudice di merito, dunque, ha escluso entrambe le condizioni che, ai sensi dell’art. 1117 c.c., consentono il superamento della regola di attribuzione della proprietà dei beni elencati dalla norma: da un lato, infatti, ha rilevato che la corte oggetto di causa rientra, in ragione della sua funzione, nell’ambito delle parti comuni dell’edificio; e, dall’altro lato, ha ritenuto che gli odierni ricorrenti non avessero fornito la prova di un titolo idoneo a superare la regola di attribuzione della proprietà delle porzioni comuni dell’edificio fissata dal già richiamato art. 1117 c.c..

Con riferimento, inoltre, alla clausola – contenuta nel contratto di acquisto dei danti causa degli odierni controricorrenti – secondo cui a questi ultimi era stato trasferito il solo diritto di passaggio sulla corte comune, la Corte lombarda ha evidenziato che qualora con essa “… le parti del rogito avessero voluto costituire una servitù sul cortile comune, di solo passaggio con esclusione del diritto di sosta e parcheggio, certamente tale costituzione avrebbe richiesto la partecipazione di tutti gli altri comproprietari della corte gravata in tali termini, ipotesi nel caso di specie non verificatasi, non avendo gli altri comproprietari partecipato all’atto” (cfr. pag. 9 della sentenza impugnata). Tale passaggio della motivazione, che esprime una ulteriore ratio della decisione, non è stato specificamente attinto dalle censure in esame: con esso, il giudice di merito ha escluso che la clausola in esame possa essere ritenuta valida, sub specie di convenzione istitutiva di un diritto di servitù sulla cosa di proprietà comune, in difetto di partecipazione all’atto di tutti i comproprietari del fondo servente.

Alle considerazioni sin qui riferite occorre aggiungere che le Sezioni Unite di questa Corte hanno recentemente affermato che “La pattuizione avente ad oggetto l’attribuzione del cd. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente, come tale, parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, idoneo ad incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi. Ne consegue che il titolo negoziale che siffatta attribuzione abbia contemplato implica di verificare, nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili, se, al momento di costituzione del condominio, le parti non abbiano voluto trasferire la proprietà ovvero, sussistendone i presupposti normativi previsti e, se del caso, attraverso l’applicazione dell’art. 1419 c.c., costituire un diritto reale d’uso ex art. 1021 c.c., ovvero, ancora se sussistano i presupposti, ex art. 1424 c.c., per la conversione del contratto volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo (ovviamente inter partes) di natura obbligatoria” (Cass. Sez. U, Sentenza n. 28972 del 17/12/2020, Rv. 659712).

In tal modo da un lato si è ribadito che il cortile dell’edificio rientra, in linea di principio, nel novero delle parti comuni soggette alla regola di attribuzione della proprietà di cui all’art. 1117 c.c., e che spetta al giudice di merito indagare se la clausola convenzionale attributiva, ad un solo condomino, di un diritto reale di uso esclusivo su una parte del cortile predetto possa essere interpretata, alla luce dei criteri fissati dall’art. 1362 c.c. e ss. c.c., come pattuizione idonea a trasferire la proprietà del cespite, ovvero a costituire un diritto d’uso, di natura reale (ex art. 1021 c.c.) ovvero obbligatoria (con efficacia limitata, in tale seconda ipotesi, alle sole parti stipulanti). E, dall’altro lato, si è precisato che, in ogni caso, non è consentito istituire, per via convenzionale, un “diritto reale di uso esclusivo” su una parte comune dell’edificio, estraneo al numerus clausus dei diritti reali, poiché in tal modo si violerebbe il principio di tipicità dei diritti reali e si priverebbe di concreto contenuto il diritto dei condomini all’uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 c.c..

La Corte di Appello ha fatto corretta applicazione dei vari principi sin qui richiamati.

Ha infatti, in primo luogo, esaminato la natura e la funzione del bene oggetto di causa, ravvisando la sua inclusione nell’ambito delle parti comuni dell’edificio ed applicando, di conseguenza, il criterio attribuitivo della proprietà di cui all’art. 1117 c.c.

In secondo luogo, ha indagato sull’esistenza di un titolo convenzionale idoneo a superare il predetto criterio generale di attribuzione della proprietà, interpretando la clausola che attribuiva ai danti causa degli odierni controricorrenti il “diritto di passo senza possibilità neppure temporanea di sosta di automezzi” ed escludendo che essa fosse espressione di un accordo sulla riserva di proprietà del cortile in capo alla parte cedente; di conseguenza, ha ritenuto che gli odierni ricorrenti non avessero fornito idonea prova circa la proprietà esclusiva della corte oggetto di causa.

Infine, ha considerato la possibilità di attribuire alla clausola convenzionale di cui anzidetto una efficacia in termini di istituzione di un diritto reale sulla corte, escludendo anche tale eventualità, in assenza di partecipazione al rogito di tutti i comproprietari dell’ipotetico fondo servente.

Il quarto motivo è invece inammissibile.

La censura di insufficiente e contraddittoria motivazione non appartiene più al perimetro dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, a seguito della novella operata con il D.L. n. 83 del 2012, art. 54, convertito in L. n. 134 del 2012.

Quanto invece al profilo dell’omissione della valutazione del contenuto del rogito del 1992, esso non sussiste, posto che la Corte di Appello ha esaminato detto contratto, e la clausula convenzionale in esso contenuta, interpretandola alla luce dei principi affermati da questa Corte, sulla base di un apprezzamento in fatto, circa la funzione assolta dalla corte oggetto di causa, non implausibile e non censurabile in questa sede.

In definitiva, il ricorso va rigettato.

Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto – ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater – della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in Euro 3.700, di cui Euro 200 per esborsi, oltre rimborso delle spese generali in misura del 15%, iva, cassa avvocati ed accessori tutti come per legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis, se dovuto.


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