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Quando è possibile usucapione tra parenti?

14 Luglio 2022
Quando è possibile usucapione tra parenti?

Un figlio o un fratello può usucapire la casa di un familiare? Ecco quali prove sono necessarie per l’usucapione. 

Spesso, tra parenti, si è soliti dare in prestito una casa a chi ne ha bisogno, magari per un limitato periodo di tempo. Ciò – che nella terminologia giuridica va sotto il nome di «comodato» – non richiede forme particolari, potendo avvenire anche verbalmente. Ma che succede se, dopo molto tempo, il titolare del bene non ne chiede la restituzione? Si può diventare proprietari dell’immobile altrui? La domanda può essere posta anche nei seguenti termini, apparentemente più tecnici: quando è possibile l’usucapione tra parenti? 

Per rispondere correttamente e in modo semplice bisognerà innanzitutto ricordare cos’è l’usucapione e quando scatta. All’esito di ciò vedremo quali sono le prove necessarie all’usucapione e se, infine, tale meccanismo opera anche tra familiari e persone comunque legate da vincoli di parentela. Ma procediamo con ordine. 

Cos’è l’usucapione? 

Come a molti noto, l’usucapione è un modo per diventare proprietari di un bene altrui senza bisogno di un contratto e quindi della volontà del relativo titolare. Tutto ciò che occorre è possedere detto bene per 20 anni di seguito, in modo indisturbato ed esercitando su di esso i tipici poteri che spetterebbero di norma al titolare, senza che questi manifesti alcun dissenso. All’esito di ciò, è necessaria la sentenza del tribunale che, accertati i presupposti dell’usucapione, disponga il trasferimento dell’intestazione del bene attraverso l’annotazione nei pubblici registri immobiliari. 

Insomma, chi si comporta come proprietario di un bene altrui, in assenza di recriminazioni da parte del relativo intestatario, ne acquisisce dopo 20 anni la proprietà. 

Per maggiori informazioni sul funzionamento dell’usucapione si può leggere la nostra guida: L’usucapione: cos’è e come funziona.

Anche se l’usucapione può riguardare qualsiasi tipo di bene, il più delle volte viene invocato solo per gli immobili (case, terreni, villette, appartamenti, ecc.).

Condizioni per usucapione

In sintesi, l’usucapione si verifica in presenza dei seguenti presupposti: 

  • acquisto della disponibilità materiale del bene altrui in modo lecito (quindi senza atti violenti o clandestini). A tal fine, non è necessario un contratto o un’apposita autorizzazione, potendo avvenire anche “di fatto” (si pensi al contadino che, senza dire nulla, coltivi il terreno del confinante);
  • esercizio, sul bene altrui, di un potere che spetterebbe solo al proprietario e non al detentore (ad esempio, una trasformazione della destinazione, una ristrutturazione, una occlusione con recinto, un cancello, un lucchetto, una porta a chiavi, ecc.);
  • decorso di 20 anni dal primo atto di esercizio del potere;
  • assenza di rivendicazioni da parte del proprietario effettivo. Questi non può però limitarsi a inviare una semplice diffida, dovendo al contrario notificare un atto giudiziario;
  • intervento di una sentenza o di un verbale di mediazione che attesti il verificarsi dei predetti presupposti dell’usucapione. 

Prove usucapione

Chi intende acquistare un bene per usucapione deve dimostrare di aver manifestato con i propri comportamenti la volontà di possedere quale proprietario del bene in modo pieno ed esclusivo.

Ad esempio, la coltivazione del fondo non è prova sufficiente per l’usucapione, perché, di per sé, non esprime in modo inequivocabile l’intento del coltivatore di possedere; occorre invece che tale attività materiale, corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà, sia accompagnata da univoci indizi, i quali consentano di presumere che essa è svolta uti dominus (come ad esempio la realizzazione di un recinto attorno al terreno). Anche il mutamento di destinazione di un immobile è prova dell’usucapione, la ristrutturazione, l’esecuzione di lavori di intervento edilizio, ecc.  

Quando non c’è usucapione?

Oltre che in assenza di uno qualsiasi dei predetti presupposti, l’usucapione non si verifica quando la detenzione del bene avviene con tacito o esplicito riconoscimento dell’altrui proprietà. Il che ad esempio succede quando una persona paga un canone di affitto o ammette, per iscritto, di non essere titolare del bene. 

Inoltre, il possesso utile a usucapire non deve essere conseguenza di un comportamento accondiscendente del proprietario che accetti l’altrui utilizzo del proprio bene e non sollevi contestazioni solo per ragioni legate: 

  • ad amicizia; 
  • a conoscenza.

Si considerano atti di tolleranza, gli atti di godimento di portata modesta e tali da incidere molto debolmente sull’esercizio del diritto da parte dell’effettivo titolare o possessore.

Per valutare se un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà è compiuta con l’altrui tolleranza e sia quindi inidonea all’acquisto del possesso utile a usucapire, si deve considerare la durata dell’attività stessa: se essa è prolungata, difficilmente può parlarsi di tolleranza. 

Soprattutto nelle relazioni di mera amicizia o di buon vicinato la lunga durata dell’attività costituisce un sicuro indizio del possesso utile a usucapire. Diverso invece è nel caso di rapporti di parentela: qui infatti la tolleranza può essere anche prolungata nel tempo. È normale, ad esempio, che un fratello o un genitore presti la propria casa al familiare che ne abbia bisogno, lasciandogli una certa libertà nell’utilizzo dello stesso (ad esempio, l’esecuzione di lavori) senza che ciò implichi disinteresse e quindi faccia decorrere il termine dei 20 anni per l’usucapione. Nei rapporti di parentela, infatti, è presumibile il mantenimento di un atteggiamento tollerante anche per un lungo arco di tempo. Ad esempio, non è sufficiente per l’usucapione la prolungata disponibilità delle chiavi da parte di un fratello.

Quando è possibile usucapire tra parenti?

Alla luce di quanto appena detto nel paragrafo precedente, l’usucapione tra familiari e parenti è molto più difficile che tra soggetti estranei. E ciò perché, in presenza di legami di sangue, è normale una maggiore tolleranza: il proprietario sarà quindi portato a “chiudere un occhio” dinanzi a comportamenti di “dominio” da parte del possessore sull’altrui casa. Quale padre vieterebbe ad esempio al figlio, a cui ha prestato il proprio appartamento, di cambiare la serratura di casa, di elevare un muro, di fare ristrutturazioni? Tale accondiscendenza però non significa disinteresse per il bene – elemento che farebbe iniziare a decorrere i termini dell’usucapione – ma semplice disponibilità nei confronti del familiare. 

Ecco che allora è normale chiedersi: quando è possibile usucapire tra parenti? Bisogna riuscire a dimostrare che la mancata rivendicazione del bene da parte del proprietario sia dovuta non già alla tolleranza (determinata dal rapporto di sangue) ma dal disinteresse e dall’indifferenza dello stesso. 

Bisogna considerare, però, che è molto difficile fornire in giudizio la prova che l’atteggiamento dei genitori non sia di tolleranza ma di indifferenza. E questo perché, come chiarito dalla giurisprudenza, lo stretto legame familiare esonera il dominus dall’obbligo di rivendicare periodicamente la piena titolarità della casa nei confronti del parente beneficiario del godimento del bene.

Usucapione tra parenti: giurisprudenza

Usucapione: l’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale posta in essere da un parente si presume compiuta con l’altrui tolleranza anche se si protrae nel tempo

In materia di usucapione, nell’indagine diretta a stabilire se una attività corrispondente all’esercizio della proprietà o altro diritto reale sia stata compiuta con l’altrui tolleranza ex articolo 1144 del Cc, e sia, perciò, inidonea all’acquisto mediante possesso, la lunga durata dell’attività medesima può integrare un elemento presuntivo della esclusione di detta situazione di tolleranza e della sussistenza di un vero e proprio possesso. Tale presunzione, tuttavia, è inoperante quando la tolleranza si colleghi a un rapporto di parentela tra i soggetti interessati, giacché lo stretto legame familiare consente al dominus di esimersi dalla necessità di rivendicare periodicamente la piena titolarità della res nei confronti del parente beneficiario del godimento del bene. Pertanto, il protrarsi nel tempo di un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale, può integrare un elemento presuntivo di esclusione della tolleranza solo nei rapporti labili e mutevoli, ma non nei casi di vincoli di stretta parentela, nei quali è plausibile il mantenimento di un atteggiamento tollerante anche per un lungo arco di tempo.

Corte appello Ancona sez. II, 11/08/2021, n.958

Presupposti per l’acquisto della proprietà tramite usucapione

In tema di usucapione, per stabilire se un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o altro diritto reale sia stata compiuta con l’altrui tolleranza e sia quindi inidonea all’acquisto del possesso, la lunga durata dell’attività medesima può integrare un elemento presuntivo nel senso dell’esclusione della tolleranza qualora non si tratti di rapporti di parentela, ma di rapporti di mera amicizia o buon vicinato, giacché nei secondi, di per sé labili e mutevoli, è più difficile, a differenza dei primi, il mantenimento della tolleranza per un lungo arco di tempo.

Tribunale Ravenna sez. I, 29/11/2021, n.883

La tolleranza del proprietario nei confronti del possessore non è presunta, salvo che vi siano vincoli parentali

In materia di usucapione, al fine di accertare se sia stata compiuta un’attività sia corrispondente all’esercizio della proprietà o altro diritto reale con l’altrui tolleranza ex art. 1144 c.c., si presume che la lunga durata dell’attività medesima escluda detta situazione di tolleranza e che, invece, sussista un vero e proprio possesso. Tale presunzione, però, è inoperante quando la tolleranza si colleghi a un rapporto di parentela tra i soggetti interessati, atteso che lo stretto legame familiare esonera il dominus dall’obbligo di rivendicare periodicamente la piena titolarità della res nei confronti del parente beneficiario del godimento del bene.

Tribunale Vicenza sez. I, 01/12/2021, n.2225

Usucapione: i rapporti di amicizia o familiarità escludono la presenza di una pretesa possessoria

La presunzione del possesso in colui che esercita un potere di fatto in astratto corrispondente al contenuto della proprietà opera, ai sensi dell’articolo 1141 del Cc, solo quando la relazione con il bene consegua a un atto volontario di apprensione, ossia inizi contro la volontà, dichiarata ovvero presumibile sulla base di elementi certi e univoci, del proprietario possessore, configurandosi, in caso contrario, l’attività del soggetto che dispone della cosa come semplice detenzione non corrispondente all’esercizio di un diritto reale. In tale quadro, i rapporti di amicizia o familiarità, essendo idonei a ingenerare e giustificare l’immissione e la permanenza, anche per lungo tempo, dell’amico o parente nel godimento del bene da altri posseduto, sono tali da escludere, nella valutazione a posteriori, la presenza di una pretesa possessoria sottostante al relativo comportamento.

Corte appello Palermo sez. II, 27/01/2021, n.108

Usucapione: atti di tolleranza 

Il protrarsi nel tempo di un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale può integrare un elemento presuntivo di esclusione della tolleranza solo nei rapporti labili e mutevoli, ma non nei casi di vincoli di stretta parentela, nei quali è presumibile il mantenimento di un atteggiamento tollerante anche per un lungo arco di tempo.

Tribunale Lucca, 02/10/2020, n.844

Usucapione: rapporto di parentela tra i soggetti interessati

Al fine di stabilire se la relazione di fatto con il bene costituisca una situazione di possesso ovvero di semplice detenzione dovuta a mera tolleranza di chi potrebbe opporvisi (come tale inidonea, ai sensi dell’art. 1144 c.c., a fondare la domanda di usucapione), la circostanza che l’attività svolta sul bene abbia avuto durata non transitoria e sia stata di non modesta entità, cui normalmente può attribuirsi il valore di elemento presuntivo per escludere che vi sia stata tolleranza, è destinata a perdere tale efficacia nel caso in cui i rapporti tra le parti siano caratterizzati da vincoli particolari, quali quelli di parentela o di società.

Corte appello L’Aquila, 15/09/2020, n.1165

Usucapione per tolleranza ed onere probatorio incombente su chi la invochi

Se è vero che la prova dell’acquisto per usucapione della proprietà o di altro diritto reale su un bene immobile, in quanto vertente su una situazione di fatto, non è soggetta a limitazioni legali e pertanto può essere fornita anche per testimoni, è anche vero che è richiesta una prova rigorosa da parte di chi rivendica la proprietà. La prova rigorosa è richiesta ancor di più quando colui che intende ottenere una pronuncia di accertamento di intervenuta usucapione, deve superare la presunzione di tolleranza, laddove egli sia avvinto da un vincolo di stretta parentela con che è proprietario del bene sul quale viene esercitato il possesso.

Corte appello Genova sez. II, 22/06/2020, n.535



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