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Cosa vuol dire amministratore in prorogatio?

18 Luglio 2022
Cosa vuol dire amministratore in prorogatio?

Amministratore condominiale: scadenza del mandato e mancata nomina del sostituto. Il capo condomino uscente resta in carica per le attività urgenti.

Spesso, il lessico legale si avvale di termini latini per descrivere determinati meccanismi disegnati dalla legge. Uno di questi è la parola «prorogatio». Cosa vuol dire amministratore in prorogatio? Per comprenderlo bisogna fare un passo indietro e spiegare quanto dura in carica l’amministratore, cosa succede alla scadenza del termine e come mandarlo via. Ma procediamo con ordine.

Quanto dura in carica l’amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio dura in carica 1 anno. Alla scadenza del primo anno, il suo mandato si rinnova automaticamente senza bisogno di apposita delibera di riconferma e sempre che l’assemblea non decida comunque di revocarlo.

Dopo il secondo anno di mandato, l’amministratore è annualmente tenuto a convocare l’assemblea affinché decida sulla sua riconferma o revoca. 

L’amministratore può essere comunque revocato in qualsiasi momento, anche prima della scadenza del mandato, con la maggioranza appena indicata. Senonché, se la revoca avviene senza una giusta causa (ossia una grave violazione dei suoi doveri), l’amministratore può pretendere il pagamento del residuo compenso che gli sarebbe spettato fino alla scadenza del mandato. 

Cosa succede alla scadenza del mandato dell’amministratore?

Alla scadenza del mandato, l’amministratore deve convocare l’assemblea affinché decida sulla sua revoca o rinnovo per un altro anno. Quali sono i quorum? La decisione va presa a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

L’assemblea può revocare l’amministratore ma ha anche necessità di nominare un sostituto. Si tratta di due delibere diverse, per le quali la legge richiede le medesime maggioranze. 

Che succede però se l’amministratore uscente, seppur revocato, non viene materialmente sostituito da uno nuovo? Egli resta in carica in regime di prorogatio, mantiene cioè i suoi poteri ordinari fino a quando il nuovo professionista viene nominato e si insedia. 

Cos’è la prorogatio?

Vediamo ora cosa si intende con prorogatio imperii dell’amministratore di condominio. Come anticipato, l’amministratore, benché cessato, deve continuare a eseguire il proprio incarico al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi, fino a quando non viene materialmente sostituito da un nuovo professionista. È questa la prorogatio o, anche detta, perpetuatio dei poteri. In pratica, si tratta del periodo intermedio tra la revoca dell’incarico e la nomina di un sostituto. 

A che serve la prorogatio? A ovviare a quelle situazioni di inaccettabile stallo di gestione, derivanti dalla cessazione della carica di un amministratore, senza che ci sia la repentina nomina di un nuovo amministratore da parte dell’assemblea. Lo scopo è quello di garantire la tutela della collettività condominiale che potrebbe trovarsi esposta al pericolo di stasi della necessaria attività ordinaria.

Secondo alcune sentenze, l’amministratore di condominio in prorogatio deve continuare a gestire il condominio solo per quanto riguarda l’amministrazione ordinaria, erogando le spese necessarie per la manutenzione indispensabile e per il corretto funzionamento dei servizi condominiali [1]. 

In prorogatio, l’amministratore conserva il potere di riscuotere dai condomini il pagamento delle spese condominiali [2]. 

L’amministratore in prorogatio, finché non sostituito, può conferire mandato a un avvocato affinché difenda il condominio laddove ve ne sia necessità o proceda a richiedere il decreto ingiuntivo contro i morosi [3].

L’amministratore cessato ha il diritto di chiedere ai condomini il rimborso di quanto anticipato economicamente in favore del condominio.

Quali sono i poteri dell’amministratore in prorogatio?

Secondo la tesi prevalente, l’amministratore in prorogatio vede i suoi poteri ridefiniti e ridotti, contrariamente a quanto accadeva nel periodo anteriore alla riforma del condominio del 2012: quindi egli non può più continuare, in prorogatio, nella gestione straordinaria dell’immobile, ma deve limitare la propria attività a quella strettamente necessaria a evitare pregiudizi allo stesso, ponendo in essere solo le attività indispensabili (“urgenti”) a salvaguardare i beni comuni e il diritto alla salute di condòmini e terzi.

Altri autori ritengono invece che l’amministratore cessato possa gestire il condominio con gli stessi poteri di un amministratore regolarmente eletto, quindi con pieni poteri. La diffusa convinzione che l’amministratore in proroga abbia poteri limitati, e debba occuparsi solo dell’ordinaria amministrazione, è stata anche sconfessata dalla Cassazione: secondo la Corte, egli ha tutti gli stessi poteri attribuiti all’amministratore regolarmente eletto, compreso quello di gestire la manutenzione straordinaria del condominio o di rappresentarlo in giudizio. La Corte ha anzi chiarito [4] che perfino l’amministratore revocato o quello eletto illegittimamente restano in carica fino alla regolare nomina di un successore. 

Ma tali tesi sono anteriori alla riforma del condominio. Il legislatore del 2012, con la legge di riforma del condominio e, in particolare, con la formulazione dell’art. 1129 cod. civ., sembrerebbe avere operato un deciso cambio di rotta in merito all’istituto della prorogatio imperii, laddove, al comma ottavo del menzionato articolo, è dato leggere: «Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e a eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto a ulteriori compensi».

Viene quindi stabilito che, alla cessazione dell’incarico – sia essa dovuta alla mancata riconferma, allo spirare del termine annuale o a dimissioni – sussiste l’immediato obbligo di riconsegna di tutta la documentazione in possesso dell’amministratore, di pertinenza sia del condominio, sia dei singoli condòmini.

Un tale obbligo chiaramente mal si concilia con la possibilità, per l’amministratore, di continuare a esercitare tutti i poteri derivanti dalla sua carica nel periodo di prorogatio, tant’è vero che – continua l’ottavo comma dell’art. 1129 cod. civ. – l’attività dello stesso, dal momento della cessazione, risulta limitata alle sole attività urgenti e tanto al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza che ciò comporti diritto a ulteriori compensi.

Dall’esame della norma appare evidente che, contrariamente a quanto accadeva nel periodo ante riforma, non può più ritenersi che l’amministratore cessato dalla carica possa continuare, in prorogatio, nella gestione ordinaria dell’immobile, dovendo limitare la propria attività a quella strettamente necessaria a evitare pregiudizi allo stesso e conseguentemente a porre in essere solo quelle attività indispensabili («urgenti») a salvaguardare i beni comuni e il diritto alla salute di condòmini e terzi.

In altri termini, i compiti dell’amministratore cessato dalla carica, e pertanto in regime di prorogatio, debbono limitarsi a quelli che, secondo il criterio del “buon padre di famiglia”, appaiono indifferibili e tanto allo scopo di evitare il possibile, anche se non certo, nocumento [5].

Con la nuova formulazione dell’art. 1129 cod. civ.  si è voluto, se non proprio escludere, quanto meno grandemente limitare i poteri dell’amministratore in prorogatio imperii: egli, una volta cessato dalla carica, non potrà più svolgere i compiti ordinari normalmente attribuitigli ma dovrà limitarsi a quelli straordinari. Egli può cioè svolgere solo quelle attività:

  • urgenti;
  • indifferibili.

Ogni altro compito è precluso all’amministratore in prorogatio, fatto salvo il generalizzato potere dell’assemblea di ratificare comunque l’operato dell’amministratore esorbitante gli anzidetti limiti. In mancanza, le sue attività gestorie lo esporrebbero a eventuali responsabilità personali.

Revoca dell’amministratore in prorogatio

L’essere in proroga, comunque, non toglie all’amministratore la responsabilità per le condotte illecite. Tant’è che, seppur in regime di prorogatio, ciascun condomino può ricorrere al giudice per chiedere la revoca giudiziale dell’amministratore in prorogatio, in presenza di gravi condotte. 

Secondo il tribunale di Catanzaro [6], è revocabile giudizialmente l’amministratore di condominio il cui mandato sia scaduto e continui a espletare le funzioni gestorie in regime di proroga. 

Escludere la possibilità della revoca giudiziale per l’amministratore in regime di proroga sarebbe come eliminare ogni possibilità di controllo sull’operato gestorio a discapito delle minoranze dissenzienti. Sovente, le paralisi assembleari permettono la permanenza in carica dell’amministratore in regime di proroga. Va tutelato l’interesse di ciascun condomino alla revoca quando siano ravvisabili i presupposti di cui all’articolo 1129 del Codice civile e altre gravi irregolarità. Pertanto, negare la revocabilità dell’amministratore in proroga lederebbe il diritto dei condòmini ad ottenere il controllo dell’autorità giudiziaria sulla correttezza gestionale.

Quando non c’è prorogatio?

Tuttavia, la proroga dei poteri non trova applicazione quando risulti una volontà espressa con delibera dell’assemblea condominiale contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell’amministratore cessato dall’incarico [7]. In pratica l’assemblea, una volta revocato l’amministratore, può dispensarlo espressamente dalla prorogatio, così liberandosene una volta per tutte.


note

[1] Cass. 25 marzo 1993 n. 3588.

[2] Cass. 12 novembre 1968 n. 3727.

[3] Cass. 19 marzo 2019 n. 7699.

[4] Cass. 27 marzo 2003, n. 4531.

[5] Cass., sent. n. 13418/2014 e sent. n. 4330/2012.

[6] Trib. Catanzaro sent. del 15.06.2022.

[7] Cass. 17 maggio 2018 n. 12120.

Autore immagine: depositphotos.com


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