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Come vendere una casa popolare

18 Luglio 2022 | Autore:
Come vendere una casa popolare

Resta il vincolo dei cinque anni dal primo trasferimento per poter effettuare la compravendita. Ma la Cassazione è intervenuta sul prezzo dell’operazione.

Le case popolari nascono per dare l’opportunità a chi ha un reddito medio-basso di avere un alloggio. Ciò è possibile grazie alle convenzioni stipulate a monte tra gli enti locali ed i costruttori, accordi per realizzare e vendere delle unità abitative ad un prezzo più basso rispetto al libero mercato. Chi diventa proprietario di uno di questi alloggi ha la possibilità di rivenderli ma a determinate condizioni che, tuttavia, sono state modificate da una recente sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione. Quindi, come vendere una casa popolare?

La legge ha sempre tentato di evitare che l’edilizia convenzionata diventasse un affare per chi vuole fare della speculazione immobiliare senza molti scrupoli: acquisto una casa popolare a un prezzo ben più basso rispetto a quello di mercato e poi la rivendo a quello che chiunque chiederebbe per un appartamento in quella zona. In questo modo, la natura stessa dell’agevolazione abitativa perderebbe senso. Ecco perché la normativa prevede delle limitazioni e la stessa Cassazione ha sentito il bisogno di intervenire su questa materia. Vediamo, a questo punto, come vendere una casa popolare.

Che cos’è l’edilizia convenzionata?

Per edilizia convenzionata si intende quella che consente alle famiglie a basso reddito di comprare un immobile a un prezzo vantaggioso grazie a una convenzione tra il Comune in cui sorgono gli immobili e l’impresa che li costruisce. L’ente locale garantisce delle agevolazioni e il costruttore, in cambio, si impegna a vendere le case popolari a prezzi ridotti rispetto a quelli di mercato.

L’edilizia convenzionata non va confusa con l’edilizia agevolata o con quella sovvenzionata. In particolare:

  • l’edilizia convenzionata prevede che l’impresa si faccia carico dei costi di costruzione per poi recuperarli con la vendita degli appartamenti;
  • l’edilizia agevolata prevede dei finanziamenti per l’acquisto della casa popolare;
  • l’edilizia sovvenzionata prevede che sia il Comune a farsi carico dei costi di costruzione.

Le convenzioni firmate per la realizzazione delle case popolari possono seguire il cosiddetto Peep (Piano di edilizia economico-popolare) oppure la legge Bucalossi che garantisce una riduzione del contributo concessorio, come vedremo tra poco.

I vincoli dell’edilizia convenzionata

Come si diceva all’inizio, la compravendita di una casa popolare in virtù della convenzione stipulata tra Comune e impresa costruttrice, prevede alcuni limiti. I più importanti riguardano:

  • il prezzo di acquisto dell’immobile;
  • il prezzo di vendita o di locazione;
  • le modalità e tempistiche per il termine dei lavori di costruzione.

I requisiti necessari per comprare una casa popolare sono:

  • essere residente nel Comune in cui si trova l’abitazione da acquistare;
  • non possedere una seconda casa;
  • avere un reddito familiare entro un limite stabilito dalla legge.

I vincoli per vendere una casa popolare

Ci sono dei limiti non solo per acquistare ma anche per vendere una casa popolare, vale a dire:

  • il divieto di mettere in vendita o in affitto l’immobile entro il termine fissato dal contratto di compravendita stipulato con il Comune (di norma, cinque anni);
  • il divieto – per evitare le speculazioni che abbiamo citato all’inizio – di vendere l’immobile, una volta superato quel termine, ad un prezzo superiore rispetto a quello imposto dal Comune. In altre parole, non è possibile vendere la casa a prezzo di mercato.

Come superare i vincoli per vendere una casa popolare

Quest’ultimo ostacolo, però, è superabile grazie alla procedura di affrancazione. Si tratta, in buona sostanza, di un procedimento che consente di avere, in cambio del pagamento di una somma di denaro al Comune, la rimozione dei vincoli che gravano sulla casa popolare. Questo diritto non può essere negato al richiedente. In parole estremamente semplici: pago una cifra al Comune e posso vendere la casa popolare ad un prezzo di mercato.

Nel 2020 era entrato in vigore un decreto del ministero dell’Economia e delle Finanze in virtù del quale opera una riduzione del 50% del corrispettivo da versare per l’affrancazione calcolato in proporzione alla quota millesimale dell’unità abitativa, da ridursi sulla base di un coefficiente quantificato in misura pari alla differenza tra il numero degli anni di durata della convenzione e il numero degli anni trascorsi dalla data di stipula della convenzione stessa.

Se l’accordo prevede la cessione del diritto di superficie e una durata compresa tra i 60 e i 99 anni, l’importo del corrispettivo per l’affrancazione deve essere moltiplicato per un coefficiente di riduzione pari a 0,5. Si ottiene, così, un ulteriore risparmio del 50% per i proprietari della superficie.

Il decreto prevede anche la possibilità di chiedere al Comune una dilazione del pagamento, purché venga presentata una garanzia fideiussoria rilasciata da banche, assicurazioni o intermediari finanziari. La rimozione del prezzo massimo di cessione avverrà mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, anche solo dopo il pagamento della prima rata.

Più recentemente, una sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione [2] ha confermato la regola sul prezzo di rivendita della casa in edilizia convenzionata. Per i giudici supremi, dunque, resta il vincolo di non superare l’importo stabilito dal Comune anche per le vendite successive alla prima fino a quando non viene completata la procedura di affrancazione appena descritta. Quindi, o si paga quel corrispettivo al Comune o la casa non si può vendere a prezzo di mercato. Purché, però, siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento di proprietà.

Qual è la novità introdotta dalla Suprema Corte? La novità consiste nel fatto che il principio appena citato è valido (con effetti retroattivi) sia per i Piani per l’edilizia economica e popolare sia per le convenzioni della legge Bucalossi [3], cioè quella che stabilisce tutte le normative e gli obblighi riguardanti l’edificabilità dei suoli e gli oneri di urbanizzazione dovuti per interventi di nuova costruzione, ampliamento di edifici esistenti e ristrutturazioni edilizie.

Così facendo, dunque, la Cassazione conferma l’orientamento di evitare speculazioni sulle case popolari, cioè sugli immobili destinati ai meno abbienti.


note

[1] DM n. 151/2020 del 28.09.2020.

[2] Cass. SS.UU. sent. depositata il 06.07.2022.

[3] Legge n. 10/1977.


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