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Cosa si intende per condominio in orizzontale?

31 Luglio 2022
Cosa si intende per condominio in orizzontale?

Villette a schiera: anche se le case a schiera sono tra loro indipendenti e separate in senso orizzontale si può configura un condominio quando ci sono elementi, non necessariamente strutturali, in comune. 

Gli italiani rivalutano sempre di più l’autonomia degli spazi e la presenza di un giardino privato. Si stanno così sviluppando, specie nelle zone periferiche, le villette a schiera che, secondo l’orientamento della giurisprudenza, anche se strutturalmente autonome, possono configurare un condominio nel momento in cui hanno anche un solo elemento in comune (un pozzo, un viale, l’illuminazione, l’impianto fognario). In questi casi si parla di condominio orizzontale. Ma cosa si ingente più nel dettaglio, per condominio in orizzontale?

Il condominio non si configura solo nel caso di costruzioni realizzate una sull’altra, come nel caso dei comuni appartamenti ubicati in palazzi che si estendono in senso verticale e costituiti da più piani, ma anche quando le proprietà singole siano in sequenza: è appunto il caso delle villette a schiera, immobili cioè tra loro adiacenti orizzontalmente in senso proprio, ciascuno dei quali potendo ben essere di proprietà di un singolo soggetto (villette monofamiliari) o di più soggetti (villette bifamiliari, trifaliminari, ecc.).

Si parla, quindi, di condominio orizzontale in presenza di un complesso edilizio che, a differenza del classico condominio che si sviluppa in verticale, si estende, per l’appunto, in senso orizzontale.

Non tutti gli edifici che sorgono l’uno accanto all’altro e accomunati da un’unico disegno unificatore però possono dirsi un condominio orizzontale. Affinché sorga infatti il condominio è necessario che vi siano strutture portanti o impianti o servizi essenziali in comune. 

Insomma, come è ormai acquisito, non può essere la direzione in cui si sviluppa la costruzione, verticale o orizzontale, a stabilire se trattasi di condominio, ma in buona sostanza la presenza di parti comuni indicate dall’art. 1117 (giardino, cortile, parcheggio, impianto fognario o di illuminazione, stradine, pozzi, fondamenta, ecc.). Infatti anche corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente (come in particolare proprio le case a schiera) possono ben essere dotati di strutture portanti e di impianti essenziali comuni. 

Si è in presenza di un condominio orizzontale anche in mancanza di uno stretto nesso strutturale, materiale e funzionale come nel caso di edifici indipendenti purché siano in comune alcuni elementi o locali o servizi o impianti condominiali. Lo si ricava dagli artt. 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici […] si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, pur quando restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dell’articolo 1117 cod.civ.. Dal che si desume che è permessa la costituzione sin dall’origine di un condominio di fabbricati a sé stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi, o impianti condominiali [1].

Quindi, ai fini dell’applicabilità delle norme sul condominio, non conta il numero delle abitazioni che lo compongono, ma la loro strutturazione ovvero non è importante che ci siano 2, 3, 5 o più appartamenti ma come sono costruiti [2]. 

Per intenderci, se l’edificio ha parti e/o impianti funzionalmente destinati all’uso comune, si tratta di un condominio (ovvero case a schiera = condominio solo se ci sono parti comuni) indipendentemente dal fatto che l’edificio si estenda in orizzontale – come nel caso delle villette a schiera – o sia una struttura unitaria che si sviluppa in verticale [3].

È configurabile un condominio anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente: esempio tipico sono le cosiddette villette a schiera, in quanto dotate di manufatti portanti e impianti essenziali comuni, in quanto anche nell’ambito di tali complessi condominiali vi sono dei beni o degli spazi che, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali, devono necessariamente considerarsi di proprietà di tutti i condòmini.

Ad esempio, se più villette a schiera hanno un unico impianto di riscaldamento e un’unica stradina di accesso che poi si dirama nelle singole abitazioni o un’unica area di parcheggio per le auto, in questo caso, per queste parti comuni, si deve costituire il condominio.


note

[1] Cass. sent. n. 8066/2005.

[2] Trib. Cagliari 598 del 22 febbraio 2017.

[3] Cass. sent. n. 2046 del 31 gennaio 2006.

Autore immagine: depositphotos.com


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