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Parti comuni condominio: quali sono e come funzionano

19 Luglio 2022
Parti comuni condominio: quali sono e come funzionano

L’elenco completo delle parti comuni che appartengono a tutti i condomini e l’uso che di esse si può fare coi relativi limiti. 

Si sente spesso parlare di parti comuni in condominio: ma cosa si intende con tale termine e come funziona la relativa disciplina? Si potrebbe semplificare la questione nei seguenti termini. Ogni condominio è composto da parti di proprietà esclusiva (i singoli appartamenti) e parti di proprietà di tutti i condomini in quanto funzionali all’uso della proprietà privata (ad esempio, il tetto, i muri perimetrali, le scale, i pianerottoli, l’ascensore e così via). Queste ultime sono le parti comuni: “comuni” appunto perché di titolarità non già del condominio (che non esiste come ente autonomo rispetto ai condòmini, come succede invece con le società e le associazioni) ma di ciascun condomino che ne detiene una quota percentuale pari ai propri millesimi. 

Ma procediamo con ordine e vediamo quali sono le parti comuni in condominio e come funzionano.

Cosa sono le parti comuni in condominio? 

Le parti comuni del condominio sono quelle frazioni di edificio, di proprietà di tutti i condomini, utili all’esistenza stessa del condominio e al godimento dei piani o degli appartamenti.

Ciascun condomino vanta una quota di proprietà sulle parti comuni pari alla quota di millesimi di cui è titolare (per come indicata nelle tabelle allegate al regolamento). Si tratta di una sorta di “comunione” che, a differenza della normale comunione, non può essere di regola sciolta, né può essere oggetto di vendita o rinuncia. Ad esempio, un condomino non può cedere a terzi la propria quota millesimale sull’ascensore o sul cortile, consentendo a terzi di parcheggiare l’auto al proprio posto. La proprietà sulle parti comuni è infatti strettamente collegata a quella degli appartamenti: solo il trasferimento dell’appartamento determina anche il trasferimento della relativa quota sulle parti comuni. 

Quali sono le parti comuni di un condominio?

Le parti comuni sono elencate, seppure a titolo esemplificativo, nell’articolo 1117 del Codice civile. Questo elenco quindi non esaurisce tutte le parti o servizi che possono essere in comune. Tanto per fare un esempio, nell’articolo 1117 non sono indicati eventuali piscine o campi da tennis, ma ben potrebbero questi rientrare tra le parti comuni del condominio. 

Ai sensi del nuovo articolo 1117 del Codice civile sono oggetto di proprietà comune:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  • le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condòmini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Detti beni sono comuni a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base a un titolo che può essere costituito dal:

  • regolamento contrattuale;
  • dagli atti di acquisto delle singole unità immobiliari.

Come stabilire se un bene o un servizio rientra tra le parti comuni?

Così come possono esserci beni non indicati nella predetta elencazione che vanno comunque considerati parti comuni (come detto, campi da tennis, piscine, sotterranei, ma anche i balconi nella parte relativa ai decori architettonici che servono per abbellire la facciata, ecc.), può anche succedere il contrario, ossia che uno dei beni di cui al predetto elenco siano di proprietà esclusiva. Si pensi alla terrazza di proprietà esclusiva o al sottotetto che abbia la funzione di isolare i beni dell’alloggio ad esso sottostanti. 

Quindi. per stabilire se un bene o un servizio è comune o meno bisogna verificare innanzitutto se c’è un atto di acquisto che ne specifichi la proprietà e, in subordine, quale sia l’effettiva destinazione del bene, in base alle sue intrinseche caratteristiche strutturali e funzionali: se cioè esso serva all’uso o al godimento collettivo. Si ha la certezza di essere in presenza di una parte comune se essa è necessaria per l’esistenza dell’edificio o se è permanentemente destinata all’uso o al godimento comune.

Una parte dell’edificio, idonea all’uso comune, si presume condominiale, anche nel caso in cui determinati condòmini, di fatto, non la utilizzino, oppure alcuni ne facciano un utilizzo maggiore rispetto ad altri.

Non è il semplice uso esclusivo della cosa a consentire il superamento della presunzione, bensì solo quell’uso particolare che trovi giustificazione nelle obiettive caratteristiche del bene, che lo rendano inidoneo all’utilizzo collettivo.

Anche la facciata rientra nelle parti comuni. Così come altre, trattasi di una parte indispensabile per l’esistenza stessa dell’edificio e necessariamente comune, al punto che, se così non fosse, il proprietario esclusivo sarebbe tenuto a rispettarne la destinazione obiettiva in favore dell’intero condominio.

È destinata ad assolvere una funzione di rappresentanza esterna del fabbricato che nell’interesse comune dei condòmini deve poter essere quanto più omogenea e armonica. Al momento dell’acquisto delle varie unità immobiliari, i condòmini si trovano ad aderire a una certa conformazione architettonica ed estetica del fabbricato e della sua facciata, che poi sono tenuti a rispettare. Maggiore sarà l’interesse storico e artistico del fabbricato, tanto più importante sarà il vincolo per tale destinazione rappresentativa della facciata, che ben può trovare peraltro nel regolamento una sua specifica tutela incisiva e analitica.

È proprio la facciata che principalmente caratterizza l’edificio condominiale e imprime allo stesso un certo decoro architettonico, termine che è stato definito come l’estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che connotano lo stabile stesso e imprimono una determinata, armonica fisionomia.

Quale uso delle parti comuni dell’edificio?

A regolare il funzionamento delle parti comuni del condominio è l’articolo 1102 del Codice civile. La norma specifica che ciascun condomino può usare o apportare modifiche (a proprie spese) alle parti comuni del condominio purché:

  • non ne modifichi la destinazione impressa dall’originario costruttore;
  • non impedisca agli altri condomini di farne pari uso.

Il che significa, da un lato, che non si può usare un bene per una funzione diversa da quella che è la sua natura originaria (ad esempio non si possono parcheggiare le biciclette nell’androne, non si può usare la terrazza per fare feste, non si può usare il cortile destinato al parcheggio delle auto per il gioco a calcio dei bambini, non si può usare l’ascensore come montacarichi pesanti, ecc.). Dall’altro lato, non si può occupare così tanto spazio o fare un uso talmente intenso da impedire agli altri condomini di usufruire del medesimo bene (così, chi vuol installare dei pannelli fotovoltaici sul tetto può farlo a condizione che non occupi troppo spazio; chi vuol applicare una targa sulla facciata dell’edificio per segnalare il proprio studio professionale non può ingombrare gran parte della superficie, chi ha tre auto non può pretendere di parcheggiarle tutte quante nel cortile se ciò impedisce ad altri condomini di lasciare la propria unica vettura e così via). 



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1 Commento

  1. Un proprietario di un locale “C1”, ha realizzato un mini app. Con impianto risc. Autonomo. Lo stesso ritiene di non essere proprietario dell’impianto di risc. e non vuole collaborare alle spese di manutenzione e consumo involontario.
    Tutto ciò è LEGALE? oppure deve collaborare alle spese di cui sopra?.

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