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Incentivi prima casa

8 Gennaio 2023 | Autore:
Incentivi prima casa

Guida ai vantaggi fiscali per chi acquista la sua prima abitazione: tutte le riduzioni e le esenzioni, i presupposti per avvantaggiarsene e come farne richiesta.

Stai per comprare un appartamento nel quale andrai ad abitare insieme a tua moglie e tuo figlio. Ancora non possiedi nessun immobile e, nel tempo, hai messo del denaro da parte con l’obiettivo di acquistare, appena possibile, la casa che avete sempre sognato. Ora, hai la disponibilità economica necessaria; una differenza sarà coperta dal mutuo che la tua banca è disponibile a concederti. Sai che un acquisto del genere comporta, oltre al prezzo del bene che si compra, anche dei costi aggiuntivi, soprattutto per le tasse che devono essere pagate. Hai anche sentito dire che ci sono particolari incentivi per la prima casa. Vorresti quindi saperne di più per fare bene i tuoi conti e scegliere tra le tante proposte delle agenzie immobiliari, valutando le tue disponibilità economiche.

In questo articolo ti spiegheremo quali sono le agevolazioni per la prima casa. In particolare, vedremo in cosa consistono, a quanto ammontano e cosa bisogna fare per fruirne.

Chi ha diritto agli incentivi per la prima casa?

Per comprendere quali sono i soggetti che hanno diritto a godere delle agevolazioni per la prima casa, occorre innanzitutto comprendere cosa si intende con questa espressione. A tal fine, aiuta quanto previsto dal Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro [1].

La prima casa deve avere le seguenti caratteristiche:

  • deve essere ubicata nel Comune in cui il compratore ha la residenza. Se così non è, per non perdere i benefici, egli deve trasferirsi entro 18 mesi dall’acquisto dell’immobile;
  • non deve rientrare nelle categorie catastali riservate agli immobili di lusso. Precisamente, non deve essere di categoria A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville), A/9 (castelli e palazzi di pregio storico e artistico);
  • deve essere l’unica casa di proprietà del beneficiario nel Comune di residenza; se ve ne sono altre egli deve cederle prima del rogito avente ad oggetto quella nuova;
  • deve essere l’unico immobile acquistato dal beneficiario, in tutto il territorio nazionale, avvalendosi degli incentivi; in caso contrario, se cioè egli se ne è già avvalso per l’acquisto di un’altra casa, deve cedere la proprietà di quest’ultima entro 12 mesi dall’acquisto di quella nuova.

Il concetto di prima casa va tenuto distinto da quello di prima abitazione. Con quest’ultima espressione si intende l’immobile nel quale un soggetto e la sua famiglia hanno la residenza e la dimora principale. Si pensi, ad esempio, al caso di chi possiede una casa in città, nella quale trascorre gran parte dell’anno e che quindi è l’abitazione principale, e una villa al mare, destinata al periodo estivo.

Quali sono gli incentivi per chi acquista la prima casa?

Chi compra la prima casa può fruire di vantaggi fiscali che riducono in modo significativo i costi legati all’acquisto. Infatti, oltre al prezzo dell’immobile che si deve corrispondere al venditore, occorre tener conto dell’importo, piuttosto consistente, che va pagato al notaio. Esso comprende non solo il compenso spettante al professionista, ma anche alcune tasse.

Precisamente, le tasse da pagare sono:

  • l’Iva (Imposta sul valore aggiunto), che è dovuta solo se il venditore è un’impresa;
  • l’imposta di registro, che viene corrisposta all’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione dell’atto notarile di acquisto;
  • l’imposta ipotecaria e quella catastale, dovute per aggiornare i dati relativi alla proprietà dell’immobile presso la conservatoria dei registri immobiliari e presso il catasto.

Le suddette imposte, in caso di acquisto della prima casa, sono di importo ridotto. A tal proposito, occorre distinguere secondo che si acquisti da un’impresa o da un privato.

Se il venditore è un’impresa:

  • l’Iva viene calcolata al 4% (anziché al 10%) del valore dell’immobile;
  • le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano nella misura fissa di 200,00 euro l’una anziché in percentuale del suddetto valore.

Se il venditore è un privato:

  • l’imposta di registro è dovuta applicando l’aliquota del 2% (anziché del 9%) sul valore dell’immobile;
  • l’imposta ipotecaria e quella catastale si pagano nella misura fissa di 50,00 euro l’una anziché in percentuale del suddetto valore.

Inoltre, se per l’acquisto si è fatto ricorso all’intermediazione di un’agenzia immobiliare, è possibile detrarre dall’Irpef la relativa spesa, fino a 1.000,00 euro, nella misura del 19% (quindi è possibile detrarre un massimo di 190,00 euro).

Se per ottenere la somma necessaria a comprare la prima casa si stipula un mutuo, è possibile detrarre dall’Irpef alcuni costi relativi a quest’ultimo. Precisamente:

  • il compenso del notaio per la stipula del mutuo;
  • la perizia che la banca richiede sull’immobile per concedere il finanziamento;
  • le spese relative all’istruttoria del mutuo;
  • l’imposta sostitutiva.

Tali spese sono detraibili, fino a un massimo di 4.000,00 euro, nella misura del 19%. Pertanto, l’importo massimo che può essere portato in detrazione è pari a 760,00 euro.

Acquisto prima casa: vi sono particolari incentivi per i giovani?

Vi sono particolari incentivi se chi acquista la prima casa è una persona giovane. I requisiti per ottenerli sono i seguenti:

  • non avere compiuto i 36 anni di età;
  • avere un Isee (Indicatore di situazione economica equivalente) che non superi i 40.000,00 euro annui.

Ricorrendo i suddetti presupposti, gli incentivi sono i seguenti:

  • se il venditore è un privato non si devono pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale;
  • se a vendere è un’impresa, il compratore gode di un credito d’imposta di importo corrispondente all’Iva versata.

Diverse sono le modalità di utilizzo del credito d’imposta:

  • è possibile utilizzarlo per ridurre l’Irpef dovuta a seguito di dichiarazione presentata dopo l’acquisto della casa;
  • si può usare nel momento in cui si effettua un pagamento con F24. Questo è un modello unificato che serve per versare, in unica soluzione, diversi tributi, contributi e premi. In tale occasione il contribuente può portare in compensazione il credito d’imposta;
  • può essere compensato con imposte catastali, ipotecarie, su donazioni o successioni dovute a seguito di atti e denunce successivi all’acquisizione del credito d’imposta;
  • può servire ad ottenere l’esenzione dall’imposta sostitutiva dovuta in relazione a finanziamenti per l’acquisto, la ristrutturazione o la costruzione di immobili da destinarsi ad abitazione.

note

[1] DPR n. 131/1986


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