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Porta finestra in condominio: si può aprire?

20 Luglio 2022 | Autore:
Porta finestra in condominio: si può aprire?

Quando è consentito e quando è vietato creare un’apertura sul muro perimetrale dell’edificio: le condizioni da rispettare per non incorrere nella rimozione dell’opera.

Le esigenze abitative, di movimento e di comunicazione non finiscono mai; così molti si chiedono se, per migliorare l’uso degli spazi, si può aprire una porta finestra in condominio.

La questione non è così semplice come appare, perché coinvolge diversi profili: in ambito condominiale, bisogna rispettare la disciplina delle proprietà comuni e i rapporti di vicinato con i fabbricati limitrofi. Perciò, non è un caso che queste vertenze arrivino spesso nei tribunali, e talvolta giungano anche in Cassazione, come è accaduto in un caso che esamineremo.

Apertura di una porta finestra in condominio: requisiti e condizioni

Un condomino può aprire una porta finestra che dalla sua unità immobiliare esclusiva si affaccia sul muro perimetrale dello stabile, se questa opera non compromette la possibilità d’uso delle parti comuni agli altri condomini e se non lede la sicurezza, la stabilità o il decoro architettonico dell’edificio.

Per queste situazioni la norma di riferimento è l’art. 1122 del Codice civile, secondo cui: «Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio».

Apertura porta finestra in condominio: assemblea, amministratore, regolamento

Se questi requisiti vengono rispettati, per aprire la porta finestra non è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea, ma bisogna dare «preventiva notizia all’amministratore, che ne riferisce all’assemblea» alla prima occasione utile. È bene presentare al condominio un progetto dei lavori da compiere, dal quale si evinca il rispetto delle condizioni che abbiamo descritto e, in particolare, l’inserimento armonico della nuova porta finestra nell’insieme delle linee architettoniche ed estetiche dell’edificio.

In ogni caso, prima di procedere con l’avvio dei lavori, occorre sempre consultare il regolamento di condominio, per verificare la presenza di un eventuale divieto al compimento di tali opere. Per essere efficace, tale divieto deve essere contenuto in un regolamento condominiale di natura «contrattuale», cioè predisposto dal costruttore, o dall’originario proprietario dell’edificio, e richiamato in tutti gli atti di acquisto delle singole unità immobiliari, oppure approvato all’unanimità dall’assemblea.

Cosa succede se la porta finestra impedisce l’uso delle cose comuni?

C’è un’altra fondamentale norma di legge che viene in rilievo nei casi di apertura di una porta finestra in un condominio ed è l’art. 1102 del Codice civile, in base al quale: «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso».

In sostanza, gli altri singoli condomini – o il condominio nel suo insieme, con una delibera assembleare – potrebbero lamentarsi per il fatto che la porta finestra crea una situazione di arbitraria estensione del diritto di chi l’ha realizzata, a scapito degli altri. L’occupazione dello spazio creato dal nuovo vano, ad esempio, potrebbe incidere su un’area del cortile destinata al parcheggio di auto e moto o su un punto di transito, come l’androne o un pianerottolo che viene utilizzato da tutti i condomini, oppure potrebbe compromettere la funzione tipica del muro. Vediamo cosa accade se si verificano tali situazioni.

Apertura di porta finestra nel muro perimetrale: quando è illegittima?

In concreto, l’apertura di una porta finestra su un muro perimetrale potrebbe impedire l’uso delle cose comuni agli altri condomini, perché la nuova opera si affaccia su aree condominiali o sulle proprietà esclusive altrui o comunque incide su alcune parti comuni dell’edificio. Questo potrebbe impedire agli altri condomini di fare uso del muro condominiale secondo la sua naturale destinazione.

È quanto constatato in una vicenda decisa di recente dalla Corte di Cassazione [1]: un proprietario aveva aperto una finestra sul muro perimetrale dell’edificio condominiale, ed altri condomini hanno reagito per via giudiziaria chiedendo la rimozione dell’opera e il ripristino dei luoghi nel precedente stato. La Suprema Corte ha accolto il ricorso, rilevando anche che quella porta finestra, aprendo un varco all’esterno verso un fabbricato attiguo e non condominiale, creava anche una illegittima servitù di passaggio a carico del condominio.

Il Collegio ha sottolineato che la norma civilistica che abbiamo esaminato «consente l’uso dei beni comuni, tra cui i muri perimetrali, da parte del singolo condomino per ritrarne una maggiore utilità ma solo in relazione all’unità immobiliare inclusa nell’edificio di cui essa fa parte, e non con riferimento a proprietà situate al di fuori dello stesso». Gli Ermellini hanno anche affermato che l’apertura di quella porta nel muro perimetrale e rivolta all’esterno del condominio «sottopone il muro comune ad un uso anomalo, in funzione di bisogni di un bene con il quale non è legato da alcun rapporto di accessorietà, così venendo a gravare il muro stesso, unitamente al suolo e alle fondazioni su cui si regge, con l’imposizione di una servitù in favore di un bene estraneo al condominio». Da tutto ciò si è avuta la constatazione dell’illegittimità dell’opera realizzata.


note

[1] Cass. ord. n. 22541 del 18.07.2022.

Cass. civ., sez. II, ord., 18 luglio 2022, n. 22541
Presidente Di Virgilio – Relatore Carrato

Ritenuto in fatto
1. Con atto di citazione del giugno 2008, i sigg. M.G. e R. , premettendo di essere proprietari di un immobile sito in (omissis) , convenivano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Pesaro – Sezione distaccata di (…), la P.B. G. s.p.a., proprietaria di un appartamento al secondo e terzo piano di un edificio limitrofo avente con quello degli attori l’area di ingresso in comune, affinché venisse dichiarata illegittimità di un intervento, effettuato dalla società convenuta su una finestra condominiale, mediante l’apertura di una portafinestra, con conseguente sua condanna alla chiusura ed al ripristino dello stato antecedente a spese della stessa P.B. G. s.p.a..
Si costituiva in giudizio quest’ultima, che instava per il rigetto dell’avversa pretesa, affermando che i M. avevano comprato, nel 1949, il loro immobile, che era una parte di “(omissis) ” distrutta durante la guerra, dalla (…) s.r.l. (poi incorporata in (omissis) s.p.a., di cui la società convenuta chiedeva, tra l’altro, la chiamata in causa, in garanzia e manleva), essendo a conoscenza, in base a contratto, che l’ingresso era comune con gli appartamenti della residua parte di detto (…) di proprietà delle venditrici. La B.P. G. s.p.a. precisava, poi, che l’atto di acquisto dalla (omissis) s.p.a. dell’appartamento al secondo e terzo piano del fabbricato limitrofo a quello degli attori (una porzione dell’immobile denominato “(omissis) “), avente accesso da (omissis) , prevedeva il diritto di accesso all’ascensore dall’area di ingresso comune con i M. dalla citata via, e che, con i già menzionati lavori di trasformazione, non vi era stato alcun asservimento nè aggravamento del passaggio, atteso che l’area di ingresso portava già, con una scala, all’appartamento dalla stessa acquistato.
Si costituiva, infine, la (omissis) s.p.a. (già (…) s.r.l.) contestando la domanda dei M. e negando la garanzia per evizione.
Con sentenza n. 26/2012, l’adito Tribunale di Pesaro – Sezione distaccata di […], istruita la causa anche tramite c.t.u., pronunciandosi sulla domanda attorea, ordinava alla P.B. G. s.p.a. l’immediato ripristino della proprietà comune degli attori e dei convenuti, per cui era causa, mediante la rimozione delle opere realizzate in occasione dell’apertura del varco e della realizzazione delle opere di cui alla D.I.A., rigettando le altre domande e regolando le spese di lite.
2. Sull’appello interposto dalla P.G. G. s.p.a. e nella resistenza dei M. e della (omissis) s.p.a., il cui giudizio veniva interrotto a seguito del fallimento di quest’ultima con conseguente sua riassunzione ad opera dalla Società Gestione Industriali s.r.l. (già P.G. G. s.p.a.) e senza la costituzione della Curatela fallimentare della (omissis ) s.p.a., la Corte di appello di Ancona, con sentenza n. 342/2017 (pubblicata il 28/2/2017), respingeva il gravame, condannando la società appellante a rifondere a M.G. e R. le spese di lite del secondo grado, compensandole tra la stessa e la (omissis) s.p.a..
Più precisamente, per quanto ancora di rilievo in questa sede, la Corte d’appello ha ritenuto che la trasformazione della finestra (la cui funzione era quella di dare luce) in un’apertura tale da consentire il passaggio pedonale nell’ingresso comune da (omissis) , non solo consentiva di raggiungere l’ascensore, cosa che prima era possibile solo da (omissis ) , ma aveva creato pure un collegamento dell’immobile di proprietà M. con gli uffici al piano terra della Provincia e con una pertinenza retrostante di “(omissis) “, realizzando così un accesso/collegamento con un altro condominio, e conseguentemente una servitù di passaggio illegittima, in violazione dell’art. 1102 c.c..
4. Avverso la citata sentenza della Corte di appello di Ancona ha proposto ricorso per cassazione, basato su due motivi, la Società Gestione Industriale s.r.l. (in breve SO.GE.IN s.r.l.), cui hanno resistito con controricorso M.G. e R. . Il Fallimento della (omissis) s.p.a. è rimasto intimato.
I difensori delle parti costituite hanno anche depositato memoria ai sensi dell’art. 380-bis.1 c.p.c..
Considerato in diritto
1. Con il primo motivo, la ricorrente denuncia – ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 – la violazione degli artt. 1102 e 1122 c.c., deducendo che il giudice d’appello aveva erroneamente ritenuto che l’apertura sull’ascensore condominiale realizzasse un collegamento diretto dell’androne con una pertinenza di “(omissis ) ” e che tale servitù fosse illegittima in dispregio del divieto di aprire comunicazioni tra il proprio appartamento ed altra unità immobiliare ricompresa in un diverso edificio condominiale, omettendo, però, di rilevare che anche il menzionato androne era sito in “(omissis ) “.
2. Con il secondo motivo di ricorso, la SO.GE.IN s.r.l. lamenta – ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 – la violazione dell’art. 817 c.c., per aver la Corte territoriale mal interpretato il concetto di “pertinenza”, in quanto lo scoperto retrostante nel fabbricato non poteva essere considerato un diverso edificio condominiale.
3. Disattesa preliminarmente l’eccezione di inammissibilità della formulata dai controricorrenti (non trovando evidente applicazione, nel caso in esame, l’art. 360-bis c.p.c., n. 1), rileva il collegio che i due motivi – esaminabili congiuntamente, siccome connessi – sono privi di fondamento e devono, perciò, essere rigettati.
Dalla ricostruzione fattuale operata nell’impugnata sentenza (avvenuta sulla base della c.t.u.), oltretutto nemmeno contestata dall’odierna ricorrente (salvo a confutare le conseguenze giuridiche che la Corte di appello ha tratto da siffatta ricostruzione), è emerso che la pacifica trasformazione della finestra ad arco, munita di inferriata, la cui funzione era quella di dare luce all’atrio, in un’apertura tale da permettere il passaggio pedonale, non solo consente di raggiungere l’ascensore, ma anche un restrostante percorso, esercitando il quale è possibile raggiungere, tra gli altri spazi, il cortile del “(omissis) “, attraverso il quale è poi possibile arrivare agli ingressi su (omissis) , in tal modo risultando realizzato un collegamento diretto di detto androne con tale cortile, mentre in precedenza l’ascensore era raggiungibile solo da (omissis ) , senza, però, che fosse possibile poi immettersi sull’androne, essendo ciò permesso esclusivamente mediante l’apertura eseguita dall’appellante.
Sulla base di tale inequivoco accertamento dello stato dei luoghi interessato dalle modifiche intervenute per effetto della trasformazione di una precedente finestra in una porta idonea a consentire il passaggio all’immobile confinante dei M. (ovvero mediante la creazione di un’apertura pratica nella recinzione del cortile condominiale), la Corte di appello ha correttamente ritenuto che è venuta a configurarsi una violazione dell’art. 1102 c.c. , essendo risultato realizzato un collegamento diretto tra i due immobili delle due proprietà, con asservimento abusivo eseguito in dipendenza dell’apertura della porta da parte della ricorrente sull’androne e conseguente creazione di un collegamento diretto con il cortile appartenente alla proprietà confinante dei citati M. (cfr., tra le tante, Cass. n. 1708/1998, Cass. n. 9036/2006; Cass. n. 24243/2008; Cass. n. 25775/2016 e Cass. n. 35955/2021).
Infatti, il citato art. 1102 c.c., consente l’uso dei beni comuni, tra cui i muri perimetrali, da parte del singolo condomino per ritrarne una maggiore utilità ma solo in relazione all’unità immobiliare inclusa nell’edificio di cui essa fa parte, e non con riferimento a proprietà situate al di fuori dello stesso. Di conseguenza, l’apertura di una porta (scaturente, nella fattispecie, dalla trasformazione di una precedente finestra) nel muro perimetrale da parte del condomino idonea a realizzare una comunicazione con altro stabile contiguo nel quale ha una sua proprietà, sottopone il muro comune ad un uso anomalo, in funzione di bisogni di un bene con il quale non è legato da alcun rapporto di accessorietà, così venendo a gravare il muro stesso, unitamente al suolo e alle fondazioni su cui si regge, con l’imposizione di una servitù in favore di un bene estraneo al condominio.
Si osserva, infine, come nè dall’impugnata sentenza, così come dai motivi in essa riportati, emerge che si era fatta mai questione sulla natura eventualmente pertinenziale dello scoperto del “(omissis) “, oltretutto appartenente a diversa proprietà confinante. Peraltro, da un punto di vista generale, è pacifico che non è possibile ipotizzare la costituzione di un vincolo pertinenziale tra il muro perimetrale e l’unità immobiliare di proprietà esclusiva esterna al condominio, per atto proveniente dal solo titolare di quest’ultima, giacché detto vincolo postula che il proprietario della cosa principale abbia la piena disponibilità della cosa accessoria (così da daa validamente destinare, in modo durevole, al servizio od all’ornamento dell’altra), mentre il muro perimetrale è oggetto di proprietà comune (cfr., da ultimo, Cass. n. 32437/2019 e Cass. n. 5060/2020).
4. Alla stregua delle complessive argomentazioni svolte, il ricorso deve essere rigettato, con la conseguente condanna della soccombente ricorrente al pagamento, in favore dei controricorrenti, delle spese del presente giudizio, che si liquidano nei sensi di cui in dispositivo.
Infine, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quarter, occorre dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore dei controricorrenti, delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi Euro 5.500,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre contributo forfettario, iva e c.p. a., nella misura e sulle voci come per legge.
Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quarter, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.


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