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Distacco da impianto di riscaldamento comune a due condomini

20 Luglio 2022
Distacco da impianto di riscaldamento comune a due condomini

Si può dividere un impianto di riscaldamento in un condominio minimo?

Ci si chiede se, in una villa bifamiliare, sia possibile il distacco dall’impianto di riscaldamento comune ai due condomini. Se cioè l’impianto di riscaldamento centralizzato serve due condomìni diversi e distinti, può uno dei due decidere di distaccarsi e crearsi un suo impianto di riscaldamento autonomo?

La questione non trova disciplina nella legge se non in modo indiretto. 

Da un lato c’è l’articolo 1118 del codice civile secondo cui «Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma».

Dall’altro lato c’è il costante orientamento giurisprudenziale secondo cui, in tema di condominio minimo (come appunto nell’ipotesi di villetta bifamiliare), le decisioni – che comunque vanno sempre prese in assemblea – richiedono l’unanimità. 

Detto ciò si può ritenere possibile il distacco di un condomino dall’impianto di riscaldamento centralizzato solo laddove ciò non comporti aggravi per l’altro condomino o squilibri di funzionamento. Diversamente è necessario ottenere l’autorizzazione di questi (ai fini appunto del raggiungimento dell’unanimità in assemblea). Ed anche a distacco avvenuto, il condomino divenuto “autonomo” deve comunque concorrere alle spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria) dell’impianto nonché ai cosiddetti consumi involontari. 

In alternativa è possibile ricorrere alle norme contenuti agli articoli 61 e 62 delle disposizioni di attuazione al codice civile che prevedono la divisione del condominio in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, anche se restano in comune altri beni. 

In particolare, con riferimento all’impianto di riscaldamento, stante la strutturazione dello stesso (locale caldaia e ramificazione dell’impianto di distribuzione) potrebbe essere occorrente richiamare la disciplina prevista per il secondo comma dell’articolo 62 disp. att. cod. civ., la quale prevede segnatamente che: «Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomìni, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’articolo 1136 del Codice stesso». Detta maggioranza, nel condominio minimo, è rappresentata – come detto sopra – dall’unanimità. 

Anche in questo secondo caso, dunque, è sempre necessario acquisire il consenso dell’altro condomino. 

Riteniamo quindi che il distacco da un impianto di riscaldamento comune che serva due condomini diversi non possa quasi mai attuarsi senza il consenso di entrambi gli interessati, a meno che il condomino distaccante non dimostri che tale modifica non comporti oneri o disfunzioni a carico dell’altro condomino. 



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