Edilizia convenzionata: pro e contro

Una casa in edilizia convenzionata permette ai cittadini appartenenti a determinate fasce sociali di ottenere un immobile a prezzo calmierato. Ma non è tutto oro ciò che luccica.

Avere un tetto sotto cui vivere dovrebbe essere un diritto di tutti. Per questo, per consentire anche alle famiglie meno abbienti di riuscire a comprare una casa, nel nostro Paese esiste l’edilizia convenzionata [1] da non confondere con l’edilizia agevolata o sovvenzionata. Questa si basa su criteri che comprendono precisi obblighi sia per il costruttore che per l’acquirente.

Cerchiamo allora di fare chiarezza sull’edilizia convenzionata: pro e contro, come funziona, qual è durata, quali sono i vincoli e quali requisiti richiede.

Cos’è l’edilizia convenzionata?

L’edilizia convenzionata è una forma di edilizia popolare che si basa su un accordo stipulato tra le imprese di costruzioni e il Comune. Quest’ultimo individua le aree del territorio da edificare, le espropria e le assegna tramite bando di concorso alle imprese.

Le imprese costruiscono, dopodiché vendono gli immobili a prezzi calmierati grazie al supporto del Comune che in genere consiste nella riduzione del contributo concessorio dovuto dalle imprese.

Sono in genere sempre i Comuni a decidere i vincoli di prezzo massimo di cessione che le imprese dovranno adottare. Si tratta di un’iniziativa volta a dare l’opportunità anche ai cittadini economicamente più deboli di poter acquistare una casa. Rientrano nell’edilizia convenzionata non solo case tradizionali ma anche villette a schiera e villini.

Acquistare un immobile in edilizia convenzionata: requisiti

Non tutti possono accedere all’edilizia convenzionata. Oltre alla cittadinanza italiana occorrono altri requisiti, in assenza dei quali l’acquisto dell’immobile a prezzo calmierato non può essere concluso. I requisiti per accedere all’edilizia convenzionata sono i seguenti:

• non essere proprietari di altri immobili nel medesimo Comune;
• essere residenti nello stesso Comune in cui si trova l’immobile;
• rispettare i limiti di reddito familiare stabiliti dai singoli Comuni e che in genere vanno dai 60mila euro agli 80mila euro annui.

Obblighi di chi compra casa in edilizia convenzionata

Chi acquista un immobile in edilizia convenzionata è sottoposto ad una serie di obblighi e vincoli che è tenuto a rispettare per legge. Il più importante riguarda indubbiamente il divieto di vendere o affittare la casa per 5 anni.

Tuttavia esistono dei casi, previsti dal Comune, che costituiscono eccezioni e fanno decadere il vincolo temporale: ad esempio, se la famiglia ha necessità di spostarsi per esigenze di lavoro, per motivi di salute, per separazione dei coniugi o altre motivazioni ritenute valide.

Al termine dei 5 anni, in base alle condizioni decise dal Comune, l’acquirente può mettere in vendita l’alloggio o affittarlo. Talvolta, i prezzi massimi di vendita sono stabiliti dalla convenzione stessa, che può avere una durata più o meno lunga.

Il prezzo non segue l’andamento del mercato immobiliare ma tiene conto soltanto della rivalutazione Istat. I vincoli presenti nell’edilizia convenzionata tuttavia si possono rimuovere; spesso, chi compra una casa non ne ha la piena proprietà ma solo il diritto di superficie.

Trascorsi i 5 anni, il proprietario può riscattare il terreno su cui sorge l’abitazione pagando al Comune un prezzo ed acquisendone definitivamente la proprietà.

Prezzo e durata della convenzione edilizia

Come detto precedentemente il prezzo degli immobili è calmierato, ossia più basso rispetto a quello dell’edilizia tradizionale. Per mettere in vendita la casa acquistata in edilizia convenzionata, ed evitare speculazioni in tal senso, bisogna sottostare a quanto riportato in convenzione e al prezzo massimo stabilito dal Comune.

Per i terreni in diritto di superficie la durata della convenzione è di 99 anni, rinnovabili per lo stesso numero di anni alla scadenza.

Edilizia convenzionata pro e contro

La formula dell’edilizia convenzionata ha sicuramente molti vantaggi ma non manca anche qualche svantaggio. Vediamo sinteticamente gli uni e gli altri:

Pro:

• prezzo calmierato;
• opportunità di acquisto prima casa per famiglie economicamente fragili;
• possibilità di trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà.

Contro:

• impossibilità di vendita o affitto della casa prima dei tempi stabiliti nella convenzione;
• vincoli decennali da considerare;
• rischio di speculazioni per chi acquista.

In conclusione, possiamo dire che l’edilizia convenzionata prevede prezzi di acquisto più bassi rispetto a quelli del mercato immobiliare grazie ad una convenzione tra impresa edile e Comune. Diversa invece è la compravendita di un immobile con l’edilizia sovvenzionata o agevolata.

L’edilizia sovvenzionata è quella delle case popolari: lo Stato si fa carico economicamente della realizzazione di abitazioni che poi assegna alle famiglie in affitto a canoni agevolati. Quando invece lo Stato elargisce alle famiglie dei contributi in conto interessi a fondo perduto o in conto capitale sulla base del loro reddito, allora si parla di edilizia agevolata.