Diritto e Fisco | Articoli

Tettoia senza permesso: il condominio può farla rimuovere?

27 Luglio 2022 | Autore:
Tettoia senza permesso: il condominio può farla rimuovere?

La realizzazione di una copertura sul terrazzo privato necessita dell’autorizzazione dell’assemblea? Il condominio può opporsi a un’opera abusiva?

In condominio, per eseguire lavori sulle parti comuni occorre il consenso dell’assemblea, a meno che non si tratti di interventi particolarmente urgenti: in questo caso, l’amministratore può decidere autonomamente, salvo riferirne poi alla prima assemblea utile. Al contrario, i lavori all’interno delle singole unità immobiliari sono liberi, nel senso che ciascun proprietario può decidere indipendentemente dal parere degli altri, salvo il rispetto del decoro architettonico e della stabilità dell’edificio. Con questo articolo ci soffermeremo su uno specifico argomento: vedremo cioè se il condominio può far rimuovere la tettoia realizzata senza permesso.

Ma cosa si intende per “permesso”? Chi dovrebbe autorizzare la tettoia fatta costruire dal singolo condomino nella sua proprietà esclusiva? In teoria, potrebbe esserci bisogno di due permessi: quello del condominio e quello del Comune. Come vedremo, in realtà, almeno uno dei due è superfluo. Se l’argomento ti interessa e vuoi saperne di più, prenditi cinque minuti di tempo per proseguire nella lettura: vedremo insieme se il condominio può far rimuovere la tettoia realizzata senza permesso.

Tettoia sul terrazzo: serve il permesso del condominio?

Chi vuole realizzare una tettoia sul proprio terrazzo esclusivo non deve chiedere alcun permesso al condominio: in linea di principio, l’assemblea non può in alcun modo opporsi agli interventi all’interno delle singole unità abitative.

In questo senso anche la Corte di Cassazione [1], secondo cui la realizzazione di una tettoia non richiede il permesso del condominio, e il proprietario è tenuto soltanto a dare comunicazione dell’avvio dei lavori all’amministratore, senza però dover attendere il consenso di questi o dell’assemblea, dal momento che gli altri condòmini non possono porre limiti o vincoli agli interventi sulla proprietà esclusiva.

Tettoia sul terrazzo: limiti di legge e di regolamento

Quanto appena detto incontra delle eccezioni. Secondo il Codice civile [2], nell’unità immobiliare di sua proprietà, il condomino non può eseguire opere che:

  • rechino danno alle parti comuni;
  • determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

Inoltre, è vietata la realizzazione di tutte quelle opere espressamente proibite dal regolamento condominiale di natura contrattuale, cioè dal regolamento che:

  • è stato redatto dall’originario costruttore e poi recepito nei singoli atti d’acquisto;
  • è stato approvato all’unanimità dall’assemblea.

In pratica, il condomino non può realizzare una tettoia sul proprio terrazzo se questo intervento comporta un danno alle parti comuni (si pensi alla tettoia che, agganciandosi al muro condominiale, lo danneggi) oppure un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro del condominio, per tale dovendosi intendere l’estetica dell’edificio.

È altresì vietata la tettoia in casa propria se il regolamento contrattuale pone un espresso divieto in tal senso: questo tipo di regolamento, infatti, può imporre limitazioni anche all’interno delle singole unità abitative.

L’unico modo per poter realizzare una tettoia anche se viola il regolamento contrattuale o lede il decoro architettonico è quello di ottenere il consenso unanime dell’assemblea: in pratica, se tutti gli altri condòmini sono d’accordo, è possibile costruire l’opera.

Tettoia: serve il permesso del Comune?

Per realizzare una tettoia sul proprio terrazzo serve invece l’autorizzazione del Comune, sotto forma di rilascio di permesso di costruire.

In questo senso la giurisprudenza prevalente [3], secondo cui la tettoia, di norma, non può essere considerata una struttura equiparabile ad un gazebo o pergolato e, pertanto, non è riconducibile nell’ambito dell’edilizia libera.

In assenza di permesso di costruire, quindi, la tettoia è abusiva, con possibilità di incorrere in reato e di dover demolire l’opera illegittima.

Per i casi in cui la tettoia non richiede alcun titolo edilizio, si legga l’articolo Tettoia senza permesso di costruire: quando si può fare?

Tettoia senza permesso: il condominio può farla abbattere?

Abbiamo finora chiarito che per realizzare una tettoia sul proprio terrazzo in condominio non occorre chiedere alcun permesso, a meno che l’opera non arrechi pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio oppure sia vietata dal regolamento contrattuale: in questi casi, occorre ottenere l’autorizzazione dall’assemblea, la quale deve esprimersi favorevolmente con voto unanime.

Ciò significa che il condominio può far rimuovere la tettoia realizzata sul terrazzo di proprietà privata solamente se:

  • lede il decoro architettonico (e non c’è stata autorizzazione unanime);
  • pregiudica la stabilità o la sicurezza dell’intero edificio;
  • arreca danno a una parte comune;
  • è vietata dal regolamento contrattuale (anche in questo caso, in assenza di “dispensa” dell’assemblea all’unanimità).

Il condominio invece non può chiedere la rimozione di una tettoia abusiva, cioè di una tettoia realizzata senza permesso di costruire: in questo caso, deve essere il Comune ad attivarsi ed emanare un ordine di demolizione ai danni del proprietario che ha commesso l’abuso, non potendo a tanto procedere il condominio.

L’eventuale mancata autorizzazione comunale ai lavori, quindi, è questione che riguarda solo il proprietario e non il condominio, dal momento che si tratta di proprietà privata. Pertanto, in linea di principio, il condominio non può in alcun modo opporsi ad interventi di questo tipo.

Tettoia senza permesso: il Comune può farla rimuovere?

Quanto detto sinora, e cioè che il condominio non può intromettersi nei rapporti tra il singolo proprietario e il Comune, vale anche in senso opposto: l’ente pubblico non può ordinare la demolizione di un’opera che, a suo dire, rovinerebbe l’estetica del condominio.

Secondo una recente sentenza del Tar Lazio [4], l’amministrazione comunale è chiamata esclusivamente a verificare la conformità dell’intervento alle previsioni degli strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi, senza essere tenuta a valutare ulteriori profili, soprattutto quelli che attengono ai rapporti privatistici.

Ne consegue che l’eventuale opposizione del condominio alla realizzazione di un intervento che interessa un’unità immobiliare di proprietà esclusiva non potrebbe di per sé costituire motivo legittimo per negare il relativo titolo edilizio, non assumendo rilievo, a tali fini, le vicende afferenti ai rapporti di diritto privato tra i condòmini.


Il condominio non può chiedere la rimozione di una tettoia abusiva, cioè di una tettoia realizzata senza permesso di costruire: in questo caso, deve essere il Comune ad attivarsi ed emanare un ordine di demolizione ai danni del proprietario che ha commesso l’abuso, non potendo a tanto procedere il condominio.

note

[1] Cass., sent. 12190/2017.
[2] Art. 1122 cod. civ.
[3] Consiglio di Stato, sent. n. 5541 del 26/09/2018.
[4] Tar Lazio, sent. del 22 giugno 2022.

Autore immagine: depositphotos.com


Sostieni laleggepertutti.it

"La Legge per Tutti" è una testata giornalistica indipendente che da oltre 10 anni informa gratuitamente milioni di persone ogni mese senza il supporto di finanziamenti pubblici. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale.Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube